央企“地王”，故意放縱？

邢少文

關于央企的爭議年年有，今年特別多。在總被民眾視之為“官商勾結”嚴重的房地產領域，央企如今也招來了諸多爭議。

時代地產一位人士曾向本刊記者描述他所見識的兩次保利地產參加土地拍賣的舉牌過程：“他們好像大勢在握，總是等到拍賣師喊第二次價后再果斷舉牌。”這家大型央企，已經一躍成為今年以來土地儲備量最大的房地產企業，其身影活躍在全國多個大城市，屢創“地王”。

在房價恢復迅猛上漲的2009年二三季度，類以保利這樣的央企頗有縱橫馳騁的勢頭，在全國多個城市創下“地王”之最。30億、40億、70億，土地溢價100％以上……

來自克而瑞(中國)研究中心提供的報告顯示，上半年各月成交總價排行前十的商品房開發地塊中，六成的高價地塊由具備國資背景企業獲得。其中，保利、中化方興、中海地產、中糧地產、招商地產等等央企的表現最為搶眼。

“地王”再度引發的熱議，不禁讓人想起2007年房地產市場瘋飆狂進時的情景，不同的是，那一年的“地王”，多由民企所創造。

央企之“地王”與民企之“地王”，又存在著什么樣的差異?

央企融資成本太低

“寬松的貨幣政策與央企所具備的優勢，是央企能夠在土地拍賣市場上有恃無恐的主要原因。”建設銀行總行研究員趙慶明接受記者采訪時評價說。

房地產業與金融行業的高度緊密性毋庸置疑，在每一波的地產走勢之中，銀行信貸都是直接影響波勢的重要驅動原因，2007年下半年的銀根緊縮政策，是造成地產業投資大幅回落的主要原因。而今年一季度以來樓市“量價齊升”的逆轉，同樣主要得益于銀行的“開閘放水”。

來自國家統計局公布數據顯示，1～8月，房地產開發企業本年資金來源近3.4萬億元，同比增長34％，其中國內貸款7384億元，增長46％。根據易居中國的統計數據，二季度房地產信貸猛增82％；房地產業從銀行獲得的信貸資金總量同比增速高達82％，個人按揭貸款環比一季度增幅高達287％。

而對于央企而言，銀貸、撥付、股市融資等一系列的便利，又使得其往往能占據資金制高地位。雖然無法具體統計今年以來天量的銀行信貸中有多少流進了央企的口袋，但從一些企業身上可見一斑。

公開數據顯示，今年6月創下北京廣渠路15號地塊40.6億地王的中化方興。在今年4月中旬獲得了中國銀行200億元的授信額度。另一家央企遠洋地產獲得的各大銀行授信總額則已達到300億元，加上公司債和賬面資金，可調用的現金已突破400億元。

雖然銀行貸款不能直接用于購置土地，但是央企可將獲得的銀行貸款注入從事房地產開發的子公司，子公司再以“自有資金”競購土地。“國有銀行對國企情有獨鐘，對銀行而言，雖然央企的信貸資金未必是最安全的，但卻是最放心的。”趙慶明說。

據公開信息不完全統計，從今年2月至今，11家央企地產公司的融資總額達831.8億元，融資動作大多集中在地王頻出的6、7、8月份，招商地產融資50億元、方興地產先后兩次分別增發24億元與10.5億元、華潤置地增發38億元……方興地產和遠洋地產均闖入融資“百億俱樂部”，與同是融資80億元的保利地產和中建地產位列融資榜前三名。

今年6月以來在全國各地砸下130多億元拿下5個“地王”的保利地產7月就從股市融資78億。2009年以來，保利借債、增發已獲得了123億元巨額融資。

而且。央企的融資成本遠比民營企業低，“(央企)利率大概只有3％，但是像華遠地產的公司融資成本可能要到5％-6.5％，利率幾乎差一倍。”7月初，當方興地產以40.6億元拍下廣渠路15號地時，華遠地產董事長任志強說，“3年開發時間累積下來的資金成本差出好幾億元。”

模糊的主輔業

“地王只是央企搶占資源的一種手段而已。這是一種企業行為。盡管從整體上容易導致地價上漲過快。”五礦建設董事總經理何劍波在接受記者采訪時表示，央企中國五礦的房地產業務資產規模達到70億至80億元。

國資委的統計數據顯示，在國資委管轄的央企中，涉及房地產業務的高達80％，其中房地產的資產總量已高達2000億元。盡管在國資委先后公布的央企主業名單中，房地產業務被列為主業的央企目前只有14家。

2009年二季度，非地產主業的央企其房地產業務，直接為央企創造了28％的利潤。中國建筑2008年房地產開發業務營業收入占比僅在9％左右，卻依靠22％左右的平均利潤率，貢獻了48％的營業利潤。中國中鐵占公司總收入1.7％的房地產業務貢獻了8.6％的營業利潤。

與央企在其他行業的“國進民退”不同，央企在房地產行業的突進顯然并不符合國資委的布局。按照國資委的說法，央企是在事關國家經濟安全和重要戰略意義的領域有所為，而在市場競爭性領域有所不為，但國資委的約束力顯然并沒有那么大。

“我們也并不贊成央企的無限制擴張，設置了主輔分離的關口以及不符合控制性行業不審批的關口。”國資委研究中心主任李保民對記者說。但他同時表示，目前央企的發展仍然存在投資體制不明確，利益導向不明確，考核體系不夠完善的問題。“比如，在央企的利潤構成中，到底哪些是主業經營帶來的，哪些是輔業帶來的，目前沒有明晰。”對于央企的屢創地王，北京師范大學金融研究中心主任鐘偉拋出了一系列質疑：房地產是央企必須布局的、具有重要戰略意義的行業嗎?是不是私營部門不能或不愿進入該行業?央企從事房地產獲得豐厚利潤能作為其必須進入該行業的證據嗎?房地產是和基礎設施、和重大技術創新、和國民普遍服務有什么關系嗎?和國家綜合競爭能力有密切關系嗎?

“產業布局只是一個說辭，房地產的暴利才是央企不愿離開房地產的真正原因。”趙慶明說。實際上，在制造業過剩，主業經營并不良好的情況下，央企通過高達100％以上的土地溢價參與地產開發，目的或是加大土地儲備自日快從股市圈錢，或是從高房價中獲益，央企只不過是徹頭徹尾追逐利潤的一個群體。

在央企之外，國家資金的入場也使得房地產業發出“國進民退”、國家資本炒高房價的憂慮。這其中包括掌控中國2000億美元外匯儲備的中國主權財富基金中國投資有限責任公司，開始出手國內房地產市場；而在國內房地產市場長期低調運作的另一資金大鱷——保險資金，也即將公開亮相不動產領域，在10月1日實施的新《保險法》為保險資金增加了不動產投資這一新渠道。

這種“國進民退”，招來了一些民營房地產企業的非議，萬通房地產董事長馮侖表示：如果在房地產行業大規模的國進民退之后，將會使市場交易制度被破壞，房地產將會變成壟斷房地產市場。如果現在大量的產品是由央企和國有企業供應，價格就變成了剛性。

但在社科院金融研究所研究員易憲容看來，在房地

產行業的國進民退似乎并不全是一件壞事，沒有央企重點參與，2005～2007年間土地天價也逐漸形成趨勢，現在的房地產市場本身并不是已形成成熟市場競爭機制的市場，央企與地方政府聯手制造的壟斷，也并不見得就比民企與地方政府制造的壟斷更糟糕。

“地王”風險銀行兜底?

毫無疑問，地價的屢創新高，最終必將影響房價的不斷推高。以廣州為例，6月初，廣州珠江新城新“地王”剛剛誕生，已有樓盤緊接著推出80多套新貨，均價接近2萬元／平方米。另有開發商坦言在“地王”誕生當天賣了20多套房，并預備在第三天漲價5％。

而央企屢屢創下的“地王”價格，更被看成是央企挾銀行資金，與地方政府合謀的結果，“今年地方政府土地供應的任務普遍都是比較緊的，這在一定程度上也推高了土地價格。”合富輝煌首席分析師黎文江對記者說。

土地市場供應的壟斷，使得土地財政成為地方政府預算外收入的最大來源，在經歷了2008年土地財政的“低迷”之后，隨著樓市的升溫，地方政府顯然對“地王”的產生樂見其成。

然而，在央企熱衷“地王”制造的背后，2007年“地王”瘋狂之后的慘狀卻不能不讓人警醒。中原地產研究中心統計顯示，2007年中國培幅地王中除去4幅退地“地王”，14幅地王中7幅處于閑置待開發狀態，7幅地塊的樓面地價占周邊樓價比重接近90％，其中兩幅地塊樓面地價甚至超過周邊樓盤價格。巨大的土地成本迫使2007年“地王”多數處于閑置狀態。

在廣州，27塊“地王”，24塊沒有開發，其中8塊受到政府處罰。上海的“地王”要么退地重拍，要么退還給政府。深圳、北京的“地王”，大多閑置。

“志成企業、福州融信、蘇寧集團等選擇退地，萬科、保利、雅戈爾選擇延期，北辰實業選擇低調開工，個別項目如期開盤但調低價格預期，基本上是2007年‘地王的最終歸宿。”中國土地勘測規劃院地價所所長趙松對記者說。

一些違規手段也隨之而生，一些開發商自身難以消化2007年拿下的高價土地，便通過改變容積率等方式變相降低土地成本。違規操作以及閑置所帶來的銀行信貸風險，是“地王”不能不引起重視的問題。

當然，地方政府在處置閑置“地王”的過程中，也有區別對待，以保利為例，與在全國攻城略地的氣魄相比，保利在廣州金沙洲的兩塊地王“兩年大限”已到，卻仍然“囤而不建”。廣州市國土局雖然對8家逾期未開發的民營開發商進行處罰，或罰沒土地出讓保證金，但對保利的這種“違約行為”作出了“暫緩處理”的決定。

“企業的僥幸心理是存在的，不可過高估計央企對風險的控制能力，央企‘地王重蹈2007年的覆轍也不是不存在。”趙慶明說。進入今年10月以來，樓市“價升量跌”的現象已逐步明顯。

央企大規模創下的“地王”，極有可能將接替民企背負上“官商勾結”制造房市泡沫和獲取暴利的罵名。