樓市成交量下跌是一場(chǎng)假摔

楊少鋒

一方面是不缺錢,另一方面是沒(méi)有銷售壓力,房企怎么可能因?yàn)闃鞘卸唐谛枨笙碌徒祪r(jià)?

在經(jīng)歷了一輪房地產(chǎn)的快速回暖之后,房?jī)r(jià)和成交量在前半年時(shí)間雙雙創(chuàng)下新高,全國(guó)各大城市幾乎都刷新了歷史最高紀(jì)錄。再度回到高點(diǎn)的房?jī)r(jià)自然成為公眾爭(zhēng)議的焦點(diǎn),所以當(dāng)近期成交量下挫之后,關(guān)于樓市是否將再度掉頭向下的觀點(diǎn)重新成為輿論的熱門新聞。

據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,北京樓市9月前20天期房住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)環(huán)比8月下降15%;期房住宅網(wǎng)簽面積695257平方米,環(huán)比下降12.9%。相比期房現(xiàn)房成交量則有所上漲,現(xiàn)房住宅網(wǎng)簽套數(shù)1724套,銷售面積241035平方米,環(huán)比分別上漲18.65%與12.92%。同時(shí),9月前兩旬的市場(chǎng)開盤均價(jià)為15763元/平方米,環(huán)比下降1.23%。

從另外一個(gè)數(shù)據(jù)上看,8月,十大標(biāo)桿房企銷量持續(xù)了下滑的趨勢(shì),總量為232萬(wàn)平方米,環(huán)比7月下降7%,繼7月首次下滑后維持在低位。8月銷量主要來(lái)自:北京、佛山、成都、廣州、上海,5市成交約占成交量連續(xù)兩月維持低位。

而正是這幾個(gè)數(shù)據(jù),讓許多的媒體認(rèn)定北京的“金九”已經(jīng)成為事實(shí)上的拐點(diǎn)。

然而,國(guó)慶節(jié)前的10天,樓市成交量開始反彈,9月全月成交10472套,基本上與8月10633套的成交量持平。9月的樓市,并未像想象中那樣大幅下跌。

筆者認(rèn)為,從單月的成交量來(lái)判斷樓市長(zhǎng)期的走勢(shì)只能說(shuō)是瞎子摸象,難免有摸到耳朵就認(rèn)為是大象的嫌疑。筆者一向的觀點(diǎn)是:上半年樓市股市的暴漲,完全是由資金推動(dòng)型的增長(zhǎng),與真實(shí)的經(jīng)濟(jì)回暖毫無(wú)關(guān)系。更客觀地說(shuō),實(shí)際上資產(chǎn)價(jià)格的上漲,完全是貨幣供應(yīng)過(guò)剩的另外一種表現(xiàn),巨大的貨幣供應(yīng)已經(jīng)讓人民幣實(shí)際購(gòu)買力大幅貶值。

可以斷定,在實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有得到顯著復(fù)蘇之前,明年寬松的貨幣政策是絕對(duì)不會(huì)改變的,這也就使得房?jī)r(jià)短期之內(nèi)不會(huì)下跌,將依然保持上漲趨勢(shì)。最簡(jiǎn)單的邏輯就是:房地產(chǎn)商現(xiàn)在“不差錢”,他們?yōu)槭裁匆祪r(jià)呢?

這的一點(diǎn),看看近期各大上市房企所公布的銷售數(shù)據(jù)就可以看出:

萬(wàn)科1-8月銷售面積為456萬(wàn)平方米,銷售額已經(jīng)達(dá)到406億元人民幣;中海地產(chǎn)完成銷售339.7億港元,銷售面積361.50萬(wàn)平方米;保利地產(chǎn)銷售額279.19億元,銷售面積339.25萬(wàn)平方米;富力銷售額164.22億元,銷售面積168.54萬(wàn)平方米。這些企業(yè)都已經(jīng)完成或接近完成全年銷售目標(biāo),今年不再有銷售壓力。

一方面是不缺錢,另一方面是沒(méi)有銷售壓力,房企怎么可能因?yàn)闃鞘卸唐谛枨笙碌徒祪r(jià)?

上半年剛性需求釋放殆盡,下半年大部分銀行的信用額度用完,貨幣供應(yīng)將大幅下降。加上為抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,銀監(jiān)會(huì)近期重申“二套房貸”政策的嚴(yán)格執(zhí)行,以及對(duì)未來(lái)進(jìn)一步市場(chǎng)調(diào)控政策推出的預(yù)期,改善及投資性需求也將大受打擊,難以支撐起繼續(xù)擴(kuò)大成交量的能力。此時(shí),樓市很可能將陷入滯漲階段,簡(jiǎn)單地說(shuō),就是購(gòu)房者陷入觀望態(tài)度而房企沒(méi)有降價(jià)壓力。

當(dāng)然,并不排除有個(gè)別的房企沒(méi)有趕上上半年的好行情,而手中剛好錢又不多,銷售任務(wù)才剛剛開始,卻正好趕上近期樓市的短期調(diào)整,為了回款只能降低對(duì)房?jī)r(jià)和利潤(rùn)的預(yù)期。所以,下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將是一片亂象,有的項(xiàng)目?jī)r(jià)格還在漲,有的在觀望,而有的則適度降價(jià)。

但是,一旦到了明年一季度信貸再度開始放閘之后,兇猛的流動(dòng)性涌入市場(chǎng),必然又是一波的房?jī)r(jià)上漲。(作者為聯(lián)大四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理,資深地產(chǎn)評(píng)論人士)