１０月或許是最后“出貨”機會

王智中

很多開發商教條主義、冒險主義思想盛行,以為“秋天是收獲的季節”,做出“捂盤、惜售”等愚蠢行為,結果呢?也許今天沒有收成,反而要準備“過冬”。

炒股要聽黨的話,這是股市名言,但真正按其行事者并不多,一則由于信息掌握得不充分,所謂的最新消息不過是“二手信息”,把握不了政策的動向,二則是過于貪婪,過于自信,聽不進不同的意見,最終要么是“割肉”,要么是“套牢”?

其實樓市也一樣,因為推動股市、樓市的內在動力一樣,即內生經濟發展和貨幣政策,千萬不要跟我講“剛性需求直接支撐了樓市”,這樣你就太抬舉剛性需求了,因為現在樓市、這個價位,沒有哪個剛性需求可以支撐起這個市場,誰能夠靠工資買得起北京150萬、上海200萬,深圳250萬的房產?當一個市場脫離了真實需求,當二手房中介店像發廊一樣開張(幾乎沒有一家發廊會續約再開上2年的),那么這個市場將和股市、期市沒有本質區別,內在動力都是貨幣政策,這就是所有樓市參考者(包括開發企業、基金、投行)對貨幣政策提心吊膽的原因?而決定政策的背后力量就是利益,政策本身就是利益妥協的產物。

不知大家近期是否聽到另外一種聲音,就是公平、公正的呼聲越來越大,這都會影響到政策走向,當一個社會需要公平時,就可能失去一些效率,當一個社會需要效率時,就可以失去一些公平,公平和效率就是政策天平的兩個秤砣。

請看以下消息:

央行行長周小川早先表示CPI控制在2%以內

G20成員國澳大利亞央行率先加息0.25%

9月中國新增貸款預計僅維持在3000億-4000億(央行回收流動性的事實)

國際投行率先“拋售”上海等地豪宅(內線人士先撤一步)

官員房產申報制導致高檔二手房供應量大增(送禮房需求進一步萎縮)

國慶期間多數城市的一、二手房成交量繼續環比下降(剛性需求無力接捧)

……

如果把這些信息串在一起分析,就可以斷定,今年不會有“金九”,也不會有“銀十”,“金九銀十”是一廂意愿,或者說是一個銷售托辭。

為什么中國樓市曾經存在著“金九銀十”呢?這其實是“計劃經濟”或“產品導向”思維下的產物。中國生產經營單位一般都以春節作為一個重要節點,施工方要結算、銀行要收貸款、股東要分紅過年,一起樂呵樂呵,寄希望于明年風調雨順,有個好收成。

直至2007年,中國房地產開發企業一直是這樣組織生產經營活動的,年初消化去年積壓的產品,大力宣傳,故有“紅五月”之稱;當年開工的項目,秋季拿到預售證,大力宣傳,故有“金九銀十”之稱,這都是“以銷定產”的傳統經營模式(北方城市有季節原因)。上述開發經營模式,在2007年之前都是適用的,因為那處在“供不應求”的年代,產品導向階段,生產什么,生產多少,就決定銷售什么,銷售多少。

但進入2008年,供大于求,再加上宏觀調控,打亂了消費者的需求節奏,所以需求的季節性消失了,既沒有“紅五月”,也沒有“金九銀十”。

2009年的樓市同樣是“政策市”,由于上半年不僅回補2008年的空缺,還“透支”了下半年的市場,故“金九銀十”是不存在的。全國商品房銷售的高點已經在6月份出現了(季節性修正單月9465萬平方米),根據平衡預測法(2007*2=2008+2009),2009年9-12月的銷售面積約為3億平方米,月均7500萬平方米,與前8個月持平,但比6月高點下降17%-20%左右,而上海、深圳、北京等城市商品房成交量節節下滑就是明證。

進入2009年的秋天,很多開發商教條主義、冒險主義思想盛行,以為“秋天是收獲的季節”,做出“捂盤、惜售”等愚蠢行為,結果呢?也許今天沒有收成,反而要準備“過冬”。

當然沒有“金九銀十”,對開發企業來說,只不過一個階段性僵持或“小小意外”罷了,由于開發企業“內在糧草,外有援兵”,大面積降價仍需時日。但根據“囚徒困境”,僵持期降價賣房,相對容易得多。

去年萬科以加快資產周轉率為名,識別形勢,率先降價,因此招致業內罵名,今年可能沒有大企業敢于承此重負,但一些實力較小的無名企業可能率先降價,提前讓自己上岸(我了解的一些小企業都是這個心態)。但對于一些散客投資者來說,10月份或將是最后的“出手機會”,如果過了這段時期,那么合同談判時間延長,隨時告吹。(作者為獨立地產評論員、社會學博士)