金融企業是從股權轉讓角度對待土地投資的
——訪上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進

文‖《上海國資》記者 陳怡璇

金融企業是從股權轉讓角度對待土地投資的
——訪上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進

文‖《上海國資》記者 陳怡璇

傳統地產商對此類金融企業拿地現象非常不滿意，但唯一的機遇是，只有和此類金融企業聯合拿地和開發，才會具備更大的市場優勢

信達地產在2016年以連續奪得“地王”姿態橫空出世。

據相關機構統計，作為新一代“地王制造者”，信達地產在近一年時間內連續高調奪得10幅地塊，其中7幅是“地王”，合計涉及資金超過350億元。

與這種豪氣形成反差的是，2015年信達地產全年營業收入為81.36億元。業內擔心，對于這類鮮有土地經營經驗的金融地產企業來說，后續獨自土地開發將面臨較大壓力。

“金融企業投資地產業務，與持續降息下的資產負債結構發生變化有關。比如利息支出相對高，投資收益率下滑，這會使得此類投資的壓力增加。因此，房地產市場的持續復蘇給金融企業投資帶來了新的出口。”上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《上海國資》專訪時表示。

信達地產的負債率已破80%，金融“地王”需要嚴控拿地后的資金風險、市場周期風險以及土地經營風險。

金融企業偏好地產投資

《上海國資》：在經濟下行的大背景下，為什么2016年還會出現溢價率這么高的“地王”？

嚴躍進：2016年上半年房地產市場總體來看，投資、銷售、價格均出現反彈，預測下半年各指標依舊走強，意味著各指標的漲幅將擴大。從全國房地產開發投資同比增幅走勢看，最近幾個月觸底反彈;從土地購置面積增加的跌幅不斷收窄，出現正增長;商品房累計銷售面積同比增幅高位盤整，今年房產銷售的同比增幅相比去年會增加20%左右水平。這就能夠解釋企業為什么會很容易漲價，在于市場交易一旦上升，很多指標也隨之變化。

從全國去庫存的情況來看，房地產去庫存壓力處于歷史偏高位。過去庫存曲線只增不減，三四線城市新房難以消化，庫存量長期保持總體上升。不過從今年的走勢來看，曲線已經呈現下行趨勢，意味著三四線城市去庫存得到明顯效果。預計，三四線城市住宅去庫存需要3-5年的時間。從三類物業庫存的壓力來看，商業用房去庫存壓力大于辦公樓，辦公樓大于住宅。

2016年3月、4月、5月，全國商品住宅成交面積同比增幅明顯。從環比來看，全國20個城市在2016年6月1日至15日期間，深圳新房成交面積環比增幅最高，而此前深圳最好的交易市場是2014年4月，由于5月交易量很低，環比增幅最高。

全國3000個城市漲幅前十的城市是要被約談的，深圳、上海、廈門、南京、合肥、北京、廣州、杭州、福州、天津，已開始實施收緊政策。

去庫存主要針對的是三四線城市，而對于上海房地產市場來說，補庫存、降房價則是關鍵詞。從均價來看，自從上海在2016年3月25日出臺“325”限購政策以來，均價從3.4萬元/平方米跌至3.2萬元/平方米，后來反彈漲到3.6萬元/平方米的水平。從今年6—7月份的交易量看，均價維持在3.5萬-3.6萬元/平方米，上海郊區樓盤捂盤不賣，9月將向3.8萬元/平方米提升。

從區域來看，寶山、青浦等地區目前房地產庫存量不足。根據研究報告可見，寶山區庫存周期最快，寶山區銷售周期為4個月左右，而整個上海市房屋銷售周期8個月，這也是為什么很多企業愿意在寶山區尤其外環以內、顧村公園等地區拿地的原因，也在一定程度上為“地王”的出現提供了機會。

《上海國資》：目前土地市場出現的一個明顯現象是，金融資本越來越多地出現在土地拍賣市場，原因何在？對傳統房地產商的影響如何？

嚴躍進：金融企業目前面臨一些問題，比如說一些險資之所以要投資地產業務，和持續降息下的資產負債結構發生變化是有關系的。對于一些險資來說，負債的利息支出相對高，而投資的收益率在下滑，這會使得此類投資的壓力增加。所以對于此類企業來說，整體上會有較大的壓力。而房地產市場的持續復蘇給了此類企業一個啟示。

另外，其他金融企業總體上也有偏好地產領域的考慮。這與其他領域的投資收益率持續難以上行等有關。而近期去庫存戰略下的市場交易活躍，也是促使更多資本進入地產領域的一個重要體現。

對于傳統地產商來說，其實對于此類金融企業拿地現象非常不滿意，認為其是攪局者。但唯一的機遇是，只有和此類金融企業聯合拿地和開發，才會具備更大的市場優勢。

《上海國資》：金融企業參與地產應該是與其充沛的現金流量相關？

嚴躍進：從監管角度來說，目前監管較多的主要是針對險資進入房地產市場，而非如信達此類資產處置的企業。這也使得此類企業的投資相對更自由，但往往也催生了地王現象的出現。

一方面，與信達地產今年持續獲取低成本的公司債等有關系，融資成本壓力小，拿地層面自然高調，不斷推進再融資工作。2016年5月28日，其發行公司債30億元。實際上，從2015年7月至今來看，信達地產公開招拍掛拿地10塊，其中7塊是地王。而過去，信達地產鎖定低價土地，具備較低的拿地成本優勢，是促使其轉型成為地王的基礎。另一方面對于信達來說，也是有意在地產業務方面發力的表現，進而降低其他的壓力。

此外，母公司中國信達有良好的信譽和強大實力，信達“供血”充足。

溢價率根據風控能力確定

《上海國資》：與傳統房地產開發企業相比 ，金融機構對土地價值的判斷有何不同？

嚴躍進：金融企業拿地，主要是從后續股權轉讓等角度來審視土地投資價值的。而傳統地產企業則主要從后續市場營銷的角度來做思考的。這也使得金融企業的土地投資更具有短期性或短視性，往往也容易催生土地市場的泡沫。

《上海國資》：對于金融機構來說，高溢價拿地之后，如何實現土地投資的預期收益？

嚴躍進：溢價率根據各自的風險控制能力來確定。對于金融機構來說，高溢價拿地之后，后續經營勢必比較困難。但如果能夠積極引導相應的機構投資者進入，以參股的名義進行投資，那么相關壓力會減少。同時這個時候要坐等地價上漲，只有這樣才會有一個較好的投資價值，即土地溢價本身也能夠降低此類企業的土地經營風險。

《上海國資》：對于金融機構拿地后，如何做好風控？

嚴躍進：對于金融企業來說，拿地層面的風險把控主要包括3個內容。第一是潛在的融資成本，比如利息支付，因此頻繁進行新債償舊債的模式勢必推進。

第二，注意房地產市場周期風險。金融企業對于金融周期的把握較準，但對于地產周期的把握可能會比較生疏，這是需要注意的一個內容。

第三，加大高周轉模式，降低項目運營的風險或成本。

《上海國資》：目前包括國資委在內的多家監管機構，對央企開發企業約談，口頭下達通知，收斂追高拿地的行為。您認為，這對于國有開發商是否拿地將受到影響？

嚴躍進：約談后勢必有影響，至少不會太高調。但根本性問題沒有解決，即企業拿地本身也是一個市場化的做法。因為管制增加，所以投資方面的成本也在增加。后續的一個問題是，如何平衡拿地背后的各類成本，如配建租賃型公寓等成本，即如何防范此類成本轉移到普通住宅中，是此類國企類型房企需要把握的。