房屋登記簿的作用

王同敏

【摘 要】本文闡述了房屋登記簿的特征,并從三個方面分析了房屋登記簿的作用:一是房屋登記簿是物權歸屬的憑證。二是房屋登記簿具有公信力。三是為政府相關部門提供輔助決策。四是為社會服務。五是為房地產交易提供服務

【關鍵詞】房屋登記簿 房屋交易 物權

《物權法》確立了不動產登記生效的原則,明確不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力。國家對不動產實行統一登記制度。房屋作為最大的不動產,自記載于不動產登記簿時發生效力,房產證不再是房屋的唯一合法憑證,登記簿的證據效力將高于房產證。建設部《房屋登記辦法》也對登記簿作出了相應的規定。根據上述兩部法律,我市也從2008年7月份開始正式建立實施了房屋登記簿制度。

房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據,由房屋登記機構制作、管理,是一份完整翔實的電子檔案。房屋登記簿內容包括三部分:房屋基本狀況、房屋權利狀況及其他狀況。房屋登記簿可以采用紙介質,也可以采用電子介質。

一、房屋登記簿的特征

1.唯一性。為保證房屋交易市場的穩定和安全,建立良好的交易秩序,一個登記區域內的房屋登記簿只能有一個,這樣該區域內的房屋產權變動的各種情況才能準確地反映出來。

3.永久性。房屋登記簿是國家建立的檔案簿冊,其公信力以國家的行為擔保,其將由登記機構長期保存,以便于保障當事人和利害關系人的利益。

3.公開性。從保障房屋交易安全的角度出發,房屋登記簿不應是秘密檔案,登記機構應當為權利人和利害關系人提供查詢復制的便利。

法律規定房屋登記簿由登記機構管理,要求登記簿記載的權利和事實上的權利應當是一致的。目的就是從國家公信力的角度對物權相對人的利益進行保護,從而建立一個能以客觀標準衡量的公正秩序,這也是物權公示原則的本質和要求。房屋登記簿為各項房地產管理工作、政府部門決策以及社會服務方面提供基礎信息,在經濟社會中起到了十分重要的作用。具體來說有以下幾個方面。

二、房屋登記簿的作用

1.房屋登記簿是物權歸屬的憑證

就權利人而言,房屋登記簿是有效的表明房屋所有權人就房屋所享有的權利的源證明文件,能夠清晰地展現房屋上的權利變動狀況,因此具有無可爭辯的權威性。當房屋權利人的權利受到侵害時,他可以以房屋登記簿作為要求法律救濟的依據;當某項房屋上發生權屬爭議時,房屋登記簿可以用來確定真正的權利人。

2.房屋登記簿具有公信力

所謂公信力是公信原則的機能,公信原則是指依據公示方法所表現的物權即便不存在或內容有異,但對于信賴這項公示方法所表現的物權而為物權交易的人,法律仍然承認其具有與真實物權存在相同的法律效果,以之為保護的原則。公示方法具有的保護從事交易的善意第三人的機能就是公信力。登記之所以具有公信力是因為登記簿是對權利歸屬的真實記錄,是國家公權干預私權的結果,是對財產擁有或交易的確認。這種制度設計的目的是保障交易安全,如果登記沒有公信力,就會增加當事人判斷出讓人權利是否真實所有權人的難度,對自己受讓的權利是否安全表示擔心。在登記發生錯誤時,法律也會基于交易安全的保護,而保護善意信賴登記簿或登記證書的人取得所有權。因此,可以說賦予登記以公信力是保證交易安全而采取的一項制度。

3.為政府相關部門提供輔助決策

房屋登記簿記載信息為基礎有助于增強合理利用土地資源,為引導土地集約利用,提高土地利用效率,發揮政府在產業規劃、產業導向和產業政策方面起到了作用,同時還可以通過房屋登記簿獲取最新、最準確的房地產市場宏觀調控數據,為政府的決策提供參考。

4.為社會服務

基于房屋登記簿,銀行、公積金管理中心、評估機構等房地產相關行業和部門均可通過登記簿記載的信息,獲取準確、及時的各種相關信息,體現了政府服務市場的能力和對規范房地產市場秩序的積極作用。

5.為房地產交易提供服務

房屋登記簿記載的信息的公信力和公示力,為房地產交易當事人的交易,提供房地產的自然狀況、權利歸屬、負擔和限制狀況等安全可靠信息。基于當事人對登記簿的信賴,改變了交易當事人只查看權屬證書進行交易的狀況。這對于維護交易秩序起到了積極的作用。

建立房屋登記簿制度是保障房地產交易安全、維護房地產權利人合法權益的一項基礎性法律制度。通過登記機構對房地產權利及變動狀況進行記載和公示,為交易活動提供信息,以實現維護房地產市場秩序、維護房地產權利人合法權益的功能。因此,交易者通過對登記簿的查閱,了解房地產的自然狀況、權利歸屬、負擔和限制狀況等,并相信根據登記簿的記載進行交易,其物權能夠得到法律的保護。這對現代市場經濟的作用是非常重大的,在某種程度上是整個社會穩定的基石。