淺析物業管理企業的成本核算

張曉云

摘要:物業管理已成為城市居民生活中的必需品,也推動國民經濟發展的新的增長點。我國物業管理企業出現的時間較短,其成本核算也存在諸多的問題。本文分析了物業管理企業成本核算的特點,闡述了當前成本核算存在的問題,并提出運用作業成本法來優化成本核算。

關鍵詞:物業管理企業;成本核算;作業成本法

一、物業管理企業成本核算的特點

(1)人工成本占有相當大的比例

物業管理行業作為第三產業的服務業,人工成本費用是物業管理成本中的最重要的組成部分,據統計數據表明:人工成本在總成本中所占比例非常突出,平均超過了60%。在平均人數下降比例較大的情況下,人工成本變化不大,人工成本沒有同比例下降,主要原因一是,社會保險等各種工資附加比例不斷增長,二是,工資結構調整,專業型、知識型、技術型和管理型人才比例有較大上升。

(2)間接成本的比例越來越大

由于物業管理企業并不需要生產出有形的的產品,相對于制造企業,其直接材料很少,而且物業管理企業中發生的直接材料往往是在某個物業管理環節中,為了操作的實現、提高操作的效率而產生的輔助性的材料。物業管理企業實行公司內部專業技術集約化管理,小區日常專業化管理交由管理處來完成,其他的由公司內部專業化公司完成,一個專業技術人員可以兼顧很多個管理處的專業技術培訓、專業技術指導、專業技術服務等工作,人工費用的分配明顯復雜化,不能直接歸集到某個特定的服務合同。

(3)間接成本的種類多樣

與一般的服務業相比,物業管理整合了包含清潔、綠化、保安、維修、房屋裝修等多個服務功能,還可以圍繞客戶的需要提供特殊服務,因而間接成本的種類異常復雜,且各種間接成本的性質、成本動因均有很大差別。比如清潔服務是傳統意義上勞動密集性服務項目,這部分成本一般認為與人工工時有密切關系,而工程維修服務則主要依靠先進的設備和技術,這部分的成本有不同的成本動因。

(4)期間費用比例上升

從勞動生產率的角度來衡量物業管理服務實現的全過程,90%的工作量是在管理處完成的。因此物業管理企業職能部門的設置以精干、高效為原則,一般來說管理費用與企業所接管物業面積存在較為穩定的比例關系。事實上,為了克服行業高層管理人員流動性較強這一問題,管理人員的工資近年增長幅度較大。另外,在物業管理行業競爭加劇的外部環境下,企業為了爭奪客戶,營業費用也在不斷上漲。

二、物業管理公司成本管理存在的問題

(1)傳統成本計算模式造成了大量的物業管理“隱含成本”

一般情況下,企業成本核算范圍局限于服務過程中實際發生的成本,即營業成本,并不核算作業成本、營銷成本、開發設計成本等;在傳統成本管理模式中,成本是對象化的費用,而銷售費用、管理費用都被劃為期間費用,直接抵減當期損益,并不作為成本管理的管理范圍。這樣就沒有完全顯示各項物業費用,在確認、分類、分析和控制物業成本上都存在許多缺陷。

(2)傳統物業成本計算方法提供的物業成本信息失真

由于近年來人工費用價格不斷上漲,物業服務產品獲利空間一再下降,物業公司在選擇訂單時,最基本的要求是進行獲利能力分析,只有那些能夠為公司盈利的訂單才是最終要選擇生產的,而經過盈利預測分析不能盈利的訂單,則需要與客戶進行進一步地議價,根據議價情況再做決定。進行盈利能力分析,需要相對規范的單位產品成本信息,但是采用傳統成本核算方法計算的成本信息并不準確,用于指導公司決策顯然也不合適,怎樣解決這一難題成了當前困擾物業管理企業的大問題。

(3)傳統的成本核算不能提供足夠的非財務信息

傳統成本信息系統只注重提供財務成本信息,而不注重提供非財務成本信息。它以“產品”為中心,關注的只是與產品有關的數量化指標,所以在選擇作業動因時僅考慮單位水平的作業。在成本管理方面僅提供產品成本數量上的升降變化,卻無法說明成本升高或降低的原因。在這種情況下所實施的成本降低,降低的只能是成本的結果,而不是成本發生的原因,信息本身并不能夠使企業管理當局改變作業和經營過程。

三、運用作業成本法,優化成本核算的流程

(一)劃分作業中心

(1)保潔作業中心

保潔作業中心是物業管理企業對物業區域范圍內的衛生保潔服務中心,主要作業內容包括日常清潔和垃圾清運,它的作業是物業管理的重要組成部分,是體現物業管理水平的重要標志。保潔服務一般由物業管理企業管理部或保潔部具體實施。保潔部一般設部門經理、技術員、倉庫保管員和下屬班組,其下屬班組可以根據所轄物業的規模、類型、布局以及清潔對象的不同而靈活設置。

(2)綠化作業中心

綠化作業中心是在物業管理區域范圍內增加綠色植物,提高綠地覆蓋率的實施中心,它的作業是美化優化物業管理區域環境的重要因素。綠化作業中心可以分為兩種作業模式:一是專業分包模式,由物業管理企業聘請專業園林綠化隊伍負責小區或大廈的綠化作業;二是自管模式,由物業管理企業自己負責綠化管理。

(3)保安作業中心

保安作業中心是物業管理企業為維護物業管理區域內正常的工作和生活秩序,保護業主和使用人的生命財產安全所進行的防火、防盜、防破壞、防爆炸、防自然災害等一系列管理活動的中心,其作業內容包括日常安全防范和突發事件應急處理。物業管理企業對物業的保安作業,可以委托專業保安公司進行或自行組織保安隊伍實施管理。

(4)工程維護作業中心

工程維護作業中心是指物業管理企業運用先進的技術手段和科學的管理方法對房屋及共用設施設備的使用、維護、維修、保養實施管理的中心,在物業管理中它的作業已經成為極其重要的管理內容,占據核心地位。它的作業好壞直接影響房屋及設備的使用水平,直接反映物業管理工作的水平和質量。

(5)綜合管理作業中心

綜合管理作業中心主要是由一些為保證物業管理企業正常運轉而設置的職能管理部門以及輔助部門,例如總經理室、辦公室、財務部、人力資源部、后勤部等的活動。由于發生的成本相對而言較少,因此我們認為可采用簡化處理的方式,將綜合管理作業中心匯聚的成本費用按照各產品的業務收入比例,分攤計入相關產品成本中去。

(二)分析和確定資源

根據作業成本法的基本理論,可以將物業管理企業的資源劃分成以下六項內容:

(1)人工費。包括管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費。管理服務人員的工資是物業管理企業職工的勞動報酬,社會保險是企業交納的職工社會養老保險、醫療保險、工傷保險等,福利費是按規定提取用于職工的生活福利。該項費用歸集到作業時,以崗位工資表為分配依據。

(2)固定資產折舊費。是指物業管理企業自己所擁有的各類固定資產,如各種車輛、對講機、程控交換機、計算機等,按平均年限折舊提取的折舊費用。該項費用以折舊明細表為分配依據。

(3)動力費。主要是指物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護,以及物業管理企業自身所耗用的水電費等。通過安裝好水表、電表、汽表、液化氣表等,達到計量無遺漏。該項費用的分配依據為各種動力明細表。

(4)材料費。包括企業在物業管理活動中消耗的各種材料、輔助材料、燃料、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。該項費用的分配依據為材料領用憑證。

(5)業務費。是企業在物業管理活動中所直接耗費的,除材料、人工、動力以外的業務費用,包括物業共用部位、共用設施設備的日常運行維護費、物業管理區域清潔衛生費、物業管理區域綠化養護費、物業管理區域秩序維護費等。該項費用的分配依據是業務開銷記錄。

(6)辦公費。包括辦公用品購置費、培訓費、文化宣傳費、書報費、差旅費、郵電通訊費、租賃費等。該項費用可以按統一的辦公費記錄來分配,也可以按照明細項目分別進行分配,比如租賃費可以按辦公室面積分配、郵電通訊費按信息費明細表、辦公用品購置費按辦公用品領取憑證等來進行分配。

(三)分配資源到作業成本庫

物業管理企業的作業中心確認后,要為每一個作業中心設立一個作業成本庫。作業成本庫是與某作業中心有關的所有成本要素的總和,分配到作業中心的每一種資源就成為該作業成本庫的一項成本要素。物業管理公司可以以以下資源進行分配:

(1)人工費。物業管理企業不同工作職能間的工資比例變化很大,例如管理人員、工程人員的工資普遍高于保潔、綠化和保安人員的工資。這種工資水平的差別意味著使用平均工資乘以工資小時數的這種追蹤工資是不恰當的,而應根據各職能人數及工資級別進行分派。

(2)動力費。動力費應盡可能通過直接追溯去分配給作業,直接追溯要求計量作業對動力的實際耗用量。物業管理企業要安裝專門計量動力表,分析控制設施設備所用動力,還應在物業管理企業辦公用房上安裝動力表,這樣可以通過查動力表,將其直接追溯到作業中。

(3)折舊費。折舊費可以分為與某一個作業有關的直接設備的折舊和該作業占用的其他固定資產的折舊。直接設備的折舊僅為特殊的作業提供服務,如用于綠化服務的割灌機、用于維修服務的疏通機等,按照設備用途歸集到各作業,然后按各作業所擁有的設備價值計提折舊。而占用的其他附屬固定資產的折舊額主要是建筑物等,因為保潔、綠化、保安、工程維護四個作業所占的房屋面積非常小,因此,出于重要性原則的考慮,這四個作業就不再分攤房屋折舊費,由綜合管理作業中心統一進行核算。

(四)分配作業成本計入成本對象

物業管理企業的成本對象是指需要對其進行成本計量和分配的項目,物業管理的成本對象是以有形的服務合同為載體的,以無形的服務把成本準確地分配至各成本對象,這是進行成本管理和控制的基礎。物業管理作業成本計算是將成本庫歸集的作業成本按成本動因分配到各成本計算對象上。首先可以計算作業動因分配率,這是將各作業或作業中心消耗的資源成本分配到成本目標的依據。有了作業成本動因率之后,即可根據各成本對象消耗各作業成本庫的成本動因的數量,進行作業成本庫費用的分配。將成本計算對象應分配的各項作業成本加總,就得到了成本計算對象的物業作業成本。

四、結語

物業管理行業作為一個較新的服務行業,由于其產品的特殊性而存在許多本行業的特殊性,物業管理的常規性服務的技術含量低,服務成本高,物業管理公司的服務同質化趨勢非常明顯。物業管理公司要想在激烈的市場競爭中取勝,必須要在成本核算上下功夫,必須從改善成本管理現狀入手,用新的思路和方法,創新成本管理的模式。

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