化危為機，促進衡陽樓市健康有序發展

中國人民銀行衡陽市中心支行調統科

為促進我市房地產業持續健康穩定發展,最近人行衡陽市中支就金融危機對衡陽房地產業發展的影響情況進行了深入調研。調查顯示:金融危機對衡陽房地產業的影響不斷加大,但也蘊藏著新的生機,如何化“危”為“機”,成為當地政府、房地產商和居民面臨的一個新的課題。

一、金融危機對衡陽樓市的影響

隨著金融危機的蔓延,對衡陽房地產業的影響也不斷加大,突出表現在以下幾個方面:

商品房供應量大幅減少。2009年一季度,全市共批準預售商品房面積104751平方米,比2008年一季度下降了86.55%,其中住宅批準預售面積同比下降了89.68%。之所以出現上述情況,主要是因為2008年房產市場轉冷步入低迷,開發商的信心受挫,開發建設熱情受抑制,許多新項目延后甚至擱淺。預計這種商品房供應量減少趨勢還將持續一段時間。

銷售面積出現下滑。2008年全市市區累計銷售二手房面積為336575平方米,同比減少26%。銷售商品房面積110.26萬平方米,銷售金額24.5億元,與2007年相比分別下降17.6%與8.4%。在全國樓市大幅下滑的背景下,我市房產市場下半年暫時保持了相對穩定,原因是在一、二季度成交量大幅下滑以后市房產局及時加強了市場形勢分析,開展了正面的宣傳引導,展開了深入的市場調查,建議政府出臺了促進房地產業健康發展的若干意見,并成功舉辦了房地產交易展示會,使三、四季度交易量明顯回升。今年一季度全市銷售商品房面積348228平方米,與2008年一季度相比增長152%,其中商品住宅銷售面積319207平方米,同比增長155%。從數據來看,銷售量延續了去年底的回暖趨勢,但金融危機對實體經濟影響究竟多大、多久,尚無法研判,同樣對房地產經濟的影響應當也不是一時半會,所以,目前這種銷售量上升的趨勢能否持續下去并最終扭轉去年的下滑趨勢尚不得而知。

房地產開發企業資金供應緊張。主要原因有三個方面,一是由于2007年房產市場空前繁榮后,許多開發企業大量購地、大面積開工建設,使商品房新開工面積大幅增加(達540萬平方米),客觀上需要大量的后續資金注入。二是商品房銷售不暢,資金回籠慢。三是2008年上半年國家實行適度從緊的貨幣政策,下半年雖然國家調整放寬了貸款政策,但由于金融危機的影響,銀行從自身資金安全的角度出發,開發商貸款仍然不容易。據調查了解,不少樓盤年前資金鏈就十分緊張,連農民工工資都發不出,如果資金問題不能得到有效解決,將可能出現停工、爛尾、延期交房、拖欠工程款和民工工資等損害群眾利益、影響社會穩定的突出問題。

二、衡陽樓市“?！敝杏小皺C”

當前金融危機對房地產業的發展主要有兩個方面機遇:

一是給房產市場發展帶來了調整機遇。受金融危機的影響,我市房產市場同大多數城市一樣,由快速發展、空前繁榮期進入了調整期。進入調整期后,我市房產市場價格上漲過快、供求關系不平衡、結構不合理等突出問題同樣也面臨了難得的通過調整得到緩解和解決的機遇。

房屋價格在快速上漲過后逐漸回歸理性,趨于穩定。2008年全市商品房平均價格為2222元/平方米,比2007年上漲18.1%(住宅均價為1925元/平方米,比2007年上漲7.7%),但漲幅比2007年(29.2%)回落11.1個百分點。其中一、二、三、四季度的均價分別為2795元/平方米、2270元/平方米、2252元/平方米、2220元/平方米,價格呈下降趨勢,在小幅調整后趨于穩定。今年一季度商品房均價環比也保持相對穩定。

商品房供銷狀況通過市場調節逐漸取得平衡,趨向健康。2008年全市商品房供銷比(期間商品房批準預售面積與期間商品房銷售面積之比)為2.27:1(其中商品住宅供銷比為2.36:1),一、二、三、四季度商品房供銷比分別為4.58:1、2.33:1、1.89:1、1.77:1,供大于求的狀況由突出到逐步緩解,今年一季度商品房供銷比為0.2:1,我市房產市場出現近幾年來第一次銷大于供的情況,市場正在逐步消化前期批準預售的商品房,商品房供銷關系趨向健康。

住房結構在政府主導和開發商的自發行為下逐漸適應需求,趨向合理。據調查去年上半年我市144平方米以上大戶型和電梯房的供銷比分別高達14:1和8.7:1。經過去年下半年和今年一季度調整后,144平方米以上大戶型和電梯房的供應量大幅減少,結構比例趨于合理。

二是給房地產業發展帶來了政策機遇。為應對金融危機,國家、省、市出臺了系列促進房地產業健康發展的政策措施,如降息、降稅、降門檻,優化服務環境,鼓勵住房消費,加快保障性住房建設,加快危舊房屋、棚戶區、筒子樓、國有林區、國有工礦企業、獨立工礦區等單位的改造、改建,推行低收入家庭購房補貼等等,這些都給房地產業發展帶來了前所未有的機遇。

三、促進衡陽樓市健康有序發展的建議

房地產業對我市經濟貢獻作用重大(據測算,房產業稅費占本市財政收入近30%),對促進就業,維護穩定貢獻重大,建議繼續加大對房地產業的重視和支持力度,以保障房地產業穩定、健康發展。

加強正面引導。加大對房地產業政策的宣傳力度和房產市場的研究、分析力度,大力宣傳政府提振市場信心的政策,及時報道落實政策取得的良好效果,努力消除市民持幣觀望態勢。正確引導開發企業理性開發,引導市民合理改善居住條件,以促進房產市場總量平衡,結構合理,價格穩定,發展健康有序。

落實優惠政策。對去年以來國家省市出臺的關于契稅、營業稅、個人消費貸款、住房公積金、低收入家庭購房補貼、房屋維修資金收取、戶口辦理等促進住房消費的優惠政策,建議相關部門自覺舍棄眼前利益和部門利益,盡快貫徹落實到位。市房產局擬在5月底籌辦一次二手房交易會,以促進住房合理消費,激活房產市場,拉動經濟發展。

促進消費信貸增長。認真落實《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》(國辦發〔2008〕131號),積極支持符合貸款條件的廉租住房、經濟適用住房等保障性住房建設項目。進一步加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設、特別是在建項目的信貸支持力度。做好對有實力、有信譽的房地產開發企業兼并重組有關企業或項目的融資支持和配套金融服務。支持資信條件較好的房地產企業發行企業債券和開展房地產投資信托基金試點,拓寬房地產企業融資渠道。認真貫徹落實近期個人住房按揭貸款、二手房貸款的政策,對居民自住購房,特別是城鎮中低收入家庭購買經濟適用房、普通商品房以及中低價位房,要盡量滿足其有效信貸需求。

優化發展環境。關心扶持房地產開發企業。嚴格按照有關文件規定,清理建設項目收費,開放建設項目服務領域,調整預售許可條件,簡化辦事程序,提高服務質量,優化投資環境,增強投資信心,促進房地產業盡快走出金融危機陰影,保持健康發展。