《物權法》預告登記之范圍檢討

許冬瑩

摘要:不動產預告登記制度是民法中關于不動產物權變動的重要制度,它以風險防范為價值取向,旨在保護物權變動合意達成但尚未履行前,以物權變動為目的的債權性請求權。我國《物權法》首次確立了不動產預告登記制度。不動產預告登記制度是一項獨特的制度,是物權法領域和債法領域相交叉的制度,它采用了登記這一物權公示的手段,保障債權的實現。當然,能得到這一制度保障的債權必須是特定債權,即以不動產或特疏動產的物權變動為內容的債權。

關鍵詞:物權變動;《物權法》;預告登記

中圖分類號:D923.2文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2009)23-0169-02

一、預告登記的制度功能

從當今世界主要國家民事立法來看,物權變動有三種典型的立法例。一是以法國為代表的債權意思主義。這是指物權“依當事人合意而生變動”[1],即物權因法律行為而變動時,僅需當事人的債權合意足以發生物權變動效力,無須以登記作為生效要件。二是以德國為代表的物權形式主義?！安粍赢a物權之設定轉移,依當事人之合意及登記于登記簿而生效力(德民873條以下)。動產所有權之轉移,依當事人之合意及動產之交付而生效力(德民929條)”[1]23,即物權變動依獨立于債權契約的物權合意與交付、登記而發生;物權變動獨立于債權合意。三是以奧地利民法為代表的債權形式主義。依此種主義,物權因法律行為而發生變動時,除當事人間須有債權合意外僅需踐行登記或交付的法定方式,即生物權變動之效力。在不同的物權變動模式下,預告登記制度都發揮著重要的作用。

(一)彌補物權形式主義和債權形式主義的不足

“德國法所獨有的債權行為與物權行為相區分之原則,對暫時僅有債權地位的權利人來說,會產生特別的擔保需求。因為債權權利人僅在登記簿中已被登記時,他才能確保其權利之安全。在此之前,其債務人會通過諸如將已出賣的權利再轉讓給他人的方法,使他享有的以物權變動為內容的請求權受挫。而在這種情況下,債權權利人雖可主張損害賠償請求權,但已成就之法律關系之現狀,卻常常再也不能回轉。”[2]在物權形式主義的情況下,在債權合意成立與標的物所有權轉移之間,有一個時間間隔。如果在此期間,所有人又與第三人訂立債權合同,轉移標的物所有權,并辦理登記或交付手續,則第三人取得標的物所有權,前買受人僅可依據債權契約請求違約損害賠償。而通常情況下,違約賠償并不能完全使買受人利益得到填補。

預告登記則是這樣一種機制:受讓人在契約成立之后,如果尚不能進行可以使物權發生變動的本登記,那么他就可以對此項以將來發生物權變動為目的的債權請求權進行預告登記,通過登記簿將該債權請求權進行公示。登記簿以國家公權力的權威性為基礎,具有較高的公信力。后買受人通過查閱登記簿冊,可以很容易地確認標的物的權屬狀況。此時,先買受人進行預告登記的行為,使得其在標的物上的權利應獲得比后買受人優先的保護。在債權形式主義的立法模式下,由于物權也是自公示后轉移,因此,預告登記的功能與在采取物權形式的國家相似。

(二)祛除債權意思主義的弊端

采意思主義的國家,移轉不動產物權的契約成立,受讓人即取得不動產物權,但是,“不經登記,不得對抗善意第三人?！边M行登記,獲得對抗力,是不動產物權受讓人理智的選擇。但如果辦理正式登記的程序上的一些條件尚不具備,那么在取得物權之后到正式登記之前這段時間內物權就處于一種不安全的狀態中,由此,采意思主義的國家也引進了預告登記制度。尚不具備正式登記程序上條件的物權可以先為預告登記進行保護。除此之外,在契約雖已訂立,但物權發生變動附有條件,受讓人尚處于債權人地位的場合,意思主義國家和形式主義國家一樣,都需要以預告登記來保全該債權請求權,防止以后取得物權的目的落空。

二、《物權法》關于預告登記范圍的規定

《物權法》第21條第1款前段規定:“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保證將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記?！?/p>

按照文意解釋,我國對預告登記的范圍的規定可作如下理解:

第一,從保全的債權請求權關系上看,預告登記適用于基于“協議”產生的請求權;

第二,從保全的請求權的具體內容來看,《物權法》沒有明確規定;

第三,從預告登記的類型上看,主要包括當事人簽訂的買賣房屋的合同,主要是指商品房預售合同的預告登記還有其他不動產物權等。

三、確定預告登記的適用范圍應考慮的幾個因素

(一)預告登記適用范圍限定于債權請求權。由第一部分分析可知,意思主義物權的變動僅因當事人合意而發生效力,不動產物權變動未經登記的,物權已發生變動,但不得對抗第三人。為保全這種實體上已經發生變動的物權,使其具有對抗效力,法律允許權利人對此種物權進行預告登記。而物權變動上采形式主義的國家,不動產物權非經登記,不發生變動效力,因而只存在對物權變動的請求權進行登記,不可能存在對物權的預告登記[3]。我國《物權法》第九條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外?！钡谑鍡l規定:“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力?！笨芍?我國不動產物權轉移原則上采形式主義,因此,預告登記保全的請求權范圍僅限于債權請求權。

(二)預告登記,應符合物權法定的原則。物權法的基本原則之一即為物權法定,即物權的種類和內容都有法律做出明確規定,排除當事人的約定。當事人不可通過預告登記來改變法定的物權類型。

(三)進行預告登記的原因在于暫時無法辦理本登記的事由

本登記又稱終局登記,具有確定的、終局的法律效力,是將不動產物權的設定、移轉、消滅等情形記入登記簿中,使當事人所期待的不動產物權變動發生效力的登記[4]。在進行終局登記后,發生物權變動的法律效果。如果說本登記是作為為靜態的物權狀況進行公示的制度,那么預告登記就是為動態的物權變動提供法律保護的制度。

具體而言,影響本登記進行的情況主要有兩種;

1.因標的物自身的原因而無法進行本登記

商品房預售是典型的因標的物原因而無法進行本登記的情況。在建中的房子因尚不具備辦理“土地使用權”初始登記而無法進行產權登記,買賣雙方只能就該協議簽訂“商品房預購合同”。不具有公示效果的“商品房預購合同”對出讓方來說,基本沒有約束力,因此,“一房二賣”就成了無法避免的社會現象。為了防止出讓方濫用權利、保護買受方利益,我們需要建立一項制度來制止出讓方的任意行為,預告登記正是完成此項任務的最佳的法律規范。此外,以房屋建設工程為抵押標的的物權變動因同樣尚未具備登記條件而需要預告登記保護[5]。

2.附期限或附條件生效的不動產協議

法律行為可附條件或期限,物權變動作為一種法律行為,也不例外。但是,根據物權變動規則,在所附生效條件或期限完成并進行物權變動登記前,雖設定了物權變動請求權的債權合同生效,但是不動產物權并未發生變動。此時,如果所有權人將該不動產轉賣給他讓人,則對前買受人來說,其要求物權變動的請求權無法得到滿足。將預告登記制度引入附期限或附條件生效的不動產協議,限制所有人對其不動產的處分權,可以防止此現象的發生,保障債權人物權變動請求權的實現。

(四)預告登記所保全的債權請求權應當日后能轉為本登記

預告登記所保全的請求權,必須是能夠引發具有登記能力的不動產物權變動的請求權。預告登記是為日后轉為本登記服務的,因此,得為預告登記的債權請求權應當日后可以轉為本登記。“預告登記本身,并非獨立而有重大之效力,而后有本登記時,始具有重大之效力。因此關于不得為本登記之權利……,不得為預告登記之標的?！鳖A告登記賦予債權對抗第三人的效力,但其本身并非獨立存在?！邦A告登記是一種特殊的不動產登記,其所登記的并不是一種物權,而是為請求權的準備登記”[5]。如果權利變動不以登記為生效要件、沒有將來必須登記的要求,則該權利也就沒有進行預告登記的意義。

四、預告登記的具體適用范圍

筆者認為,我國建立的不動產預告登記制度可以適用下列情形:

1.關于不動產物權的設立、移轉、變更,或消滅的請求權。此處不動產物權既包括不動產所有權,也包括不動產他物權,如對正在建設中的房屋進行抵押;

2.附條件或者期限的不動產物權請求權。凡是以保全不動產物權的設立、移轉、變更,或消滅的請求權,無論其是否附有條件或期限,均適用預告登記制度;

3.不動產物權順位變更的請求權。如同一不動產上已經設立多個不同順位的抵押權,前順位的抵押權人同意將其優先受償權讓與后順位的抵押權人,而在進行正式變更條件成就前,可以進行預告登記;

4.建筑用地使用權、農村土地承包經營權的設定、移轉、變更或消滅,也可以適用預告登記。

5.特殊動產,如航空器、船舶等權屬雖采登記對抗主義,可將這一部分的特殊動產納入預告登記的適用范圍。

不動產預告登記制度是一項獨特的制度,它是物權法領域和債法領域相交叉的制度,它采用了登記這一物權公示的手段,保障債權的實現。當然,能得到這一制度保障的債權必須是特定債權,即以不動產或特殊動產的物權變動為內容的債權。為了更好地發揮這一制度的功效,應在司法解釋中擴大預告登記的適用范圍。

參考文獻:

[1]史尚寬.物權法論[M].北京:中國政法大學出版社,2000.

[2]德鮑爾,施蒂爾納.德國物權法[M].張雙根,譯.北京:法律出版社,2004:405.

[3]韓用交.論不動產預告登記制度[D].中國政法大學碩士學位論文,2005.

[4]崔建遠.我國物權立法難點問題研究[M].北京:清華大學出版社,2005:138.

[5]楊唐勇.淺析〈物權法〉中的預告登記制度[J].廣東培正學院學報,2007,(6).