淺論采光權的完善

譚家寶

摘要近年來,由于土地資源的稀缺,建筑的密度也隨之加大,而且伴隨著城市化的發展,高層乃至超高層建筑的興建規模還在繼續擴大,陽光的遮擋問題已經嚴重的影響了部分居民的正常生活,導致被遮擋居民維護采光權的糾紛和訴訟越來越多。這一方面反映出人們越來越注重生活質量,但另一方面,也顯示出法律和政策對于采光權問題未給予足夠的關注,相應法律法規還不夠健全。這就為我們提出了一個值得探討的新問題——如何有效的保護居民的采光權。

關鍵詞遮擋 采光權 科斯定理 立法完善

中圖分類號:D923 文獻標識碼:A 文章編號:1009-0592(2009)05-070-02

采光權,即房屋的所有人或使用人享有從室外取得陽光的直接適度,適時照射的權利.當前,對采光權的侵犯,突出的表現為相鄰一方高層建筑或者其他設施,未與相鄰他方保持適當距離或即使在保持適當距離的前提下仍然發生了遮擋相鄰他方現狀居民的室內采光,導致采光不足的現象.

這種問題的出現具有廣泛性,在司法實踐中有關采光權的糾紛也不斷出現,從城市到農村都存在鄰里之間的采光權爭議。究其原因在于中國自70年代末開始的經濟改革使得中國城鄉面貌發生了重大改變,法律重新確立了個人的私有房產權,不動產是其中重要的組成部分。個人有能力去購置、建造、修繕屬于自己的房屋,但在擁有自己房產的同時,因不動產相鄰關系,不同的房屋所有者之間會因采光而產生爭議。從經濟角度可以歸結為市場經濟模式的確立,發展使不動產這種經濟上的稀缺資源通過市場上個人的自主選擇而實現最優化,個人在追逐利益最大化的時候會損害鄰人的利益造成采光權的侵害。

一、我國法律對采光權的相關規定

《民法通則》第八十三條規定“不動產的相鄰各方,應當按照有利于生產、方便生活。團結互助、公平合理的精神,正確處理節水、排水、通風、通行、采光等方面的相鄰關系,給相鄰方造成損失的,應當停止侵害、排除妨害,賠償損失。”

《中華人民共和國城市規劃法》第四十條規定,“在城市規劃區內,未取得建設工程規劃許可證件或者違法建設規劃許可證件的規定進行建設嚴重影響城市規劃的,由縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門責令停止建設,限期拆除或者沒收違法所得或建筑物構筑物。影響城市規劃尚可采取改正措施的,由縣級以上地方人民政府城市規劃主管部門責令限期改正,并處罰款。”

國務院《城鎮個人建造住宅管理辦法》第六條規定:“城鎮個人建造住宅,必須符合城市的要求,不得妨礙交通、消防,市容、環境衛生和毗鄰建筑的采光通風。”

《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》中第97條到第103條對鄰地利用,因相鄰關系而產生的截水、排水、通行、相鄰防險做出了規定,但未對采光問題單獨規定。

以上法律、法規對于采光權的立法太籠統,缺乏具體的實質性內容,沒有直接觸及到采光權的本質。

二、我國采光權立法的缺陷

《民法通則》中將采光權規定于相鄰權中,是從公法的角度做的基礎規定,僅是籠統的依附于相鄰權關系而說,而采光權相互遮擋的范圍是多少,造成損失定性的標準是什么,怎樣排除妨害為妥,都沒有談及。

在一些相關部門法中,只規定了樓房的選址、規劃、環境問題。而采光權的一些具體規定卻沒有,例如,新建建筑遮擋舊建筑物采光,時間為多長時間算是造成侵權,建筑物是違法還是合法會不會成為認定民事侵權的標準,等等。目前為止法律法規沒有明確具體標準規定。

行政法中,對于相關部門中在執行公務,履行職責時,以及審批規劃權,建筑物建筑權許可得等相關審批中,對于采光權應該注意些什么,依何標準,不夠明確。

采光權作為公民的一項權利,應當規定于人身權中還是物權中、應該如何界定此項權利的性質,陽光是否有價,用什么來作為衡量標準,我國的法律法規也無依據可考。

所以,在實踐中,關于以何種標準判斷是否侵害了鄰人的采光權,造成的損害是不是應該賠償,如何賠償,按什么標準賠償等等,法律條文都沒有做出明確規定,給司法實踐帶來很大的難度,使得當事人的合法權益得不到有效的保護。

三、侵害采光權的構成要件

筆者認為,侵害采光權的構成要件如一般侵權行為的構成要件一樣,由以下四方面組成。

首先,要有新建建筑對原有建筑的遮擋行為。假設在新建建筑符合規劃批準的范圍內所造成的遮擋,也就是說從主觀上在規劃批準的前期時候、規劃部門就預料到這種遮擋的存在,這從最初便導致了采光權侵害發生的必然性,這是典型的明知故犯行為。這種主觀上的故意,直接導致了侵害結果的發生,且無法再“恢復原狀、排除妨害”。這種權力的侵害對被侵犯者而言是赤裸裸的。而另一種侵害的發生是在不符合規劃批準的前提下仍然違規操作,違章建筑造成的侵害地發生,這是一種更為直接、更為嚴重的明知故犯現象。它與前一種侵害的根本區別在于侵害者是直接做出侵害行為的違規者。這種侵害在司法實踐中也很難再恢復原狀、排除妨害,一般也僅是微乎其微的補償,這極大地損害了公平原則,無法做到維護法律的公正、公平。

其次,采光遮擋行為直接導致了被遮擋方經濟損失后果的產生。現實中,房屋在被遮擋后有明顯的折痕,尤其是新建建筑對原有建筑造成遮擋情況時,使得原有建筑的經濟價值發生了很大的變化。比如,被遮擋房屋的業主在購買房屋時因房屋的采光效果很好而每平方米的價格比同等地理位置的房屋要高約500至800元,也就是說采光的優勢是每平方米500至800元左右。然而現在因新建建筑的出現而使房屋失去了采光的優勢,使得房屋的價值有了較明顯的落差。

再次,遮擋侵害行為和被遮擋方的經濟損失之間有因果關系。

第四,遮擋侵害行為方,在主觀上系處于故意或過失。也就是說,在采光權的侵權責任認定問題上,只要新建建筑和設施的遮擋縮短了原來建筑的采光時間,原建筑權利人的權利就受到了侵害,(下轉第83頁)(上接第70頁)就應當認定為侵權行為成立。至于新建建筑是合法建筑還是非法建筑,是不是符合建筑間距的要求,不應成為認定民事侵權的標準。

四、采光權立法的完善措施

(一)對于侵害采光權的賠償數額的完善

從目前的司法實踐和現有的法律法規來看,采光權的損害賠償數額有兩個問題:一是由于缺乏相對統一的執法尺度和使用標準,各地法院處理采光權侵害賠償案件標準不一,大多數取決于法官的自由裁量權;二是,數額確實太少,難以體現采光權的價值。因此,筆者認為在立法上可以確立一個簡便和合理的標準,即以采光權受侵害后的房屋價值與受侵害前的房屋價值之差額作為賠償標準。這樣無論是從認定還是從賠償的公平程度上來講都做到了公平合理,也便于法官進行判決,也便于賠償的確定。

按照有關法規,只要開發商所蓋的樓與居民所在的間距達到法律規定的最低限—18米,同時居民房屋在冬至日日照時間超過1小時,依照現行規定建設的新建筑,即使影響了居民的采光權,因為其建筑間距合乎規定的標準,就不必承擔相應的賠償義務。換而言之,新建建筑在符合規定的前提下遮擋現有住宅陽光,為“合法遮擋”,則居民以侵害采光權為由打官司便很難勝訴。而如果經過專業日照測繪,建筑物最小日照時間確實達不到《城市居住區規劃設計規范》中的要求,居民勝訴的希望則大得多。

但是,提起訴訟應該盡可能地早,因為一旦樓房建起,即使規劃部門在民事訴訟中敗訴,出于社會效益的考慮,法院一般也不會判決將建筑拆除,轉而會以給補償金的方式解決,這樣,居民們的采光權問題還是無法得到實質上地解決。需要補充的是,在合法遮擋的情況下,依據《北京市生活居住建筑間距暫行規定》第4章的規定“現狀居民因新建、擴建建筑而被遮擋,造成冬至日滿窗日照時間不足一小時的,享受一次性經濟補償”。而這種補償一般也就在2000元左右。就是說,雖然是合法遮擋,但考慮到新建建筑對居民原有的日常生活居住條件產生較大影響這種影響給居民帶來了一定損害,為了彌補對居民的損害并結合當地的實際情況,提出這種補償的方式。但如果是同期建成的居住區,即使是造成冬至日滿窗日照時間不足一小時的,也沒有經濟補償問題。

(二)采光權應作為一項獨立的人身權利在立法中體現出來

采光權不僅僅應體現為物權,從某種程度上講應當歸納到人身權的范疇。采光權是與人類生命與健康息息相關的權利,是人在居室中對陽光充分需要的權利。采光權不是誰賦予的,而是作為人來講與生俱來且必需的、必要的權利。采光權對于人的生命和健康的價值是不能用簡單的數字來衡量的。

總之,從我國立法規定而言,房屋所有人或者使用人享有采光權,但是鄰人亦享有一定程度上的遮擋權。對于權利的保障,是恢復原狀還是賠償損失,應針對具體案件做考量。行政機關的違法行政許可諾成的一方當事人的采光權的濫用,如果處于建筑物施工初期,則受害的一方當事人可以選擇提起行政訴訟,也可以向法院提出妨害預防之訴。如果,受害方直俟建筑物建成,方尋求救濟損害的發生時,可以視為受害方選擇了補償原則,即“以金錢換陽光”的辦法獲得法律保障。

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