深化細化房地產稅收管理的思考

吳　兵

隨著改革開放的擴大，市場經濟深入發展，房地產行業異軍突起，成為我國的支柱產業，地方稅收的重點稅源，地方財政增收不可缺少的渠道。房地產行業具有廣泛的產業關連性，可以帶動多個產業部門的發展。由于房地產行業的特殊性和復雜性，加上房地產稅收涉及的稅種多，征管的難度大，稅源控管存在較多漏洞，稅收流失問題較為嚴重，成為稅收征管工作的難點。當前，全球金融風暴帶來了經濟危機，也擠壓著房地產行業的泡沫經濟，在新的形勢下，深化細化房地產稅收管理，是強化稅收征管，應對金融危機，確保稅收穩定的重要措施。

2006年5月，建設部等9部委聯合制定了《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，提出了包括稅收政策在內的幾項具體措施。根據上述文件精神，許多地方組建了房地產一體化辦證中心，實行稅務、國土、房管、工商等單位合署辦公，為房地產稅收一體化管理創造了條件，但這只是一個良好的開端，后面還有許多工作要做。地稅部門要采取多種形式加大房地產行業稅收政策的宣傳力度，采取送政策上門、納稅輔導上門、組織培訓等方式理順、溝通征納關系。利用新聞媒體開辟房地產行業稅收專欄，建立相關網站，印制宣傳手冊，舉辦相關政策培訓班等，有針對、有重點地進行宣傳，增強房地產企業的納稅意識，營造良好的征收環境。

針對當前房地產行業納稅人普遍存在納稅意識不強的現狀，稅務人員要經常深入企業做好納稅輔導工作。要完善“以票控稅”，把房地產開發過程中涉及的耕地占用稅、契稅、營業稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅等全部納入稅源監控，把房地產企業向用戶收取訂金、預售房款的票據全部納入地稅發票管理，定期檢查發票使用情況，核對發票的金額是否與房屋實際銷售一致，對違規操作填開的發票，嚴格進行處罰。與此同時，加大稅收檢查力度，打擊涉稅違法行為。要切實推行稅收管理員制度，強化其管理職責，及時掌握納稅人在開發經營、財務核算以及納稅等方面存在的問題，根據情節、性質及時處理或移送稽查部門，有效地打擊稅收違法行為。

房地產行業的稅收管理需要多方面的支持，地稅機關要建立健全控管網絡，嚴密監控房地產行業的稅源動態。要加強與土地管理、房產管理等部門的聯系，建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權的取得、項目審批、預售及銷售、產權登記、二手房交易五個關鍵環節，全面掌握房地產開發企業的涉稅資料，建立電子檔案，實行全程動態跟蹤管理，及時發現新情況、新問題。要將房地產轉讓方及其房地產交易信息，及時傳遞給管理房地產轉讓的稅務部門或崗位；征收契稅的財政部門要將獲取的房地產交易信息集中傳遞給稅務機關，稅務機關再分解傳遞給有關稅種的主管部門或崗位。同時，各稅種主管稅務機關或部門也要將有關稅收管理過程中獲取的房地產權屬轉移信息，及時傳遞給契稅征收機關。

在具體操作中，可以以契稅征管為契機，嚴格執行“先稅后證”的有關規定，以證控稅，堵塞漏洞，把住稅源控管的關鍵環節，再通過征收機關間的配合，準確、快捷傳遞信息，實現信息的互通共享。凡不持稅務部門的發票和稅票，房產、土地部門不予辦理產權證照，從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務機關要充分利用契稅征管中獲取的信息，明確責任人，跟蹤掌握有關房地產稅收的稅源情況，對有關稅收實施有效管理，提高稅收的管理質量和效率。

地稅機關要利用契稅征管中積累的信息，從房地產管理部門和納稅申報過程中取得的信息進行整合歸集，以縣（市、區）為單位建立房地產稅源信息數據庫，通過信息比對堵塞稅收漏洞。通過跟蹤了解掌握房地產開發商發生的房地產開發成本、費用、商品房預售和實際銷售、收款方式、收款時間等情況，利用契稅征管中獲取的房地產開發商銷售商品房的信息，對房地產開發企業繳稅情況進行納稅評估，發現問題，及時采取有效措施。并利用契稅征管中獲取的房地產交易信息，掌握單位、個人在房地產二級市場的有關稅源信息，與有關納稅申報資料進行比對分析，發現漏繳稅款的，及時進行追繳，切實加強房地產二級交易市場的稅收管理。

地稅部門應根據實際情況，簡化辦稅程序，優化納稅服務，方便納稅人繳納稅款。要本著“就近”和“方便納稅人”的原則，不斷擴大合署辦公的部門單位，真正方便納稅人，降低納稅人的稅外成本負擔。其次，全面推行“一窗式”管理服務。對轉讓或承受房地產應繳納的稅收，如營業稅及附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等，凡可在一個窗口一并征收的，可在交易雙方辦理產權過戶或繳納契稅時一并征收。另外，可在契稅征收場所或房地產權屬登記場所代開財產轉讓銷售發票。有條件的地方，爭取在辦理房地產權屬登記的場所開設房地產稅收征收窗口，爭取將金融機構引入征收場所，以節省納稅人的辦稅時間和納稅成本，努力提高辦稅質量和效率。

在對房地產行業稅收實施一體化管理的同時，要堅持“以人為本”，加強稅務人員對該行業政策的學習，有針對性的開展稅收政策和會計核算制度的培訓，讓稅收征管人員熟悉掌握該行業的政策法規、會計制度，了解整個房地產開發交易的全過程，只有稅管員的業務素質不斷提高，才適用新形勢發展的要求。

（作者單位：進賢縣地方稅務局）