出租型公寓有沒有前景？

沈威風(fēng)

周末見到幾個(gè)朋友,說前段時(shí)間結(jié)伴去了威海看房。我聞言大驚,問,難道就是那個(gè)日日打電話騷擾我的威海某某公司嗎?他們問,你說的是哪家?我慚愧道,因?yàn)槎绦烹娫挷粩?我基本上在對(duì)方說完“威海”兩個(gè)字后不到一秒鐘必掛電話,所以從來也沒有聽清楚過。“不過,用這種方式銷售的樓盤,只怕不是那么靠得住,你們千萬要小心啊。”

朋友笑道,也沒太當(dāng)真,一邊是看房,主要還是為了去玩。我們問有什么心得沒有?他們說,最重要的感悟是,威海太美了,太舒服了,太適合人類居住了。夜幕降臨暑氣消散海風(fēng)徐徐的時(shí)候,吃過晚飯穿著拖鞋在大街上溜達(dá),看著當(dāng)?shù)鼐用癖持ａ炄宄扇旱赝＿呑?潔白的沙灘上即便穿一身白衣打滾也不必?fù)?dān)心弄臟了衣服。在這樣的地方過上三五天,一律都會(huì)產(chǎn)生從此愿意終老此鄉(xiāng)的想法的。

那么,這里的房子究竟值不值得買呢?朋友們齊齊搖頭說,那些電話促銷號(hào)稱20萬能買50平米海景房的,基本不靠譜,什么證也沒有,誰敢買?好房子也有,100多平米,精裝修,一梯兩戶,戶戶無敵海景,超大陽臺(tái),一套也得200多萬。真有錢的人愿意買一套擱著,偶爾去度個(gè)假的沒問題,可是咱們這樣還得掐著手指頭算投資回報(bào)率的,有這錢回北京買個(gè)地鐵上蓋的小戶型,不比這個(gè)強(qiáng)?

這當(dāng)然都是大實(shí)話,現(xiàn)在中國除了幾個(gè)大城市外,很難指著靠出租來賺錢。據(jù)朋友們實(shí)地考察回來說,在威海租套房子,一個(gè)月不過六、七百塊錢,一年不到1萬塊的收益,什么時(shí)候能收回投資成本?還有人說,擱著跟股票似的炒長線,20年以后往外一賣,有通貨膨脹在絕對(duì)虧不了。大家齊齊笑道,“20年以后等拆遷的可能性更大。舉目望去,現(xiàn)在周圍90年代蓋的房子都已經(jīng)顯出垂垂老態(tài)了。”

顯然,在這種旅游城市的房地產(chǎn)市場,出租型的酒店式公寓并沒有能成為一種成熟的形態(tài)。事實(shí)上,不僅是旅游城市,在整個(gè)中國,酒店式公寓的需求都沒有能夠形成量化。目前國內(nèi)租房市場相當(dāng)龐大,但都是以個(gè)人房東和房地產(chǎn)中介公司為主體,公寓出租僅集中在最高端。長久以來,中國人都更愿意買房而不是租房,只要定居下來,在經(jīng)濟(jì)條件許可的情況下就會(huì)買房,而租房只是一種迫不得已的過渡。

所以現(xiàn)在的出租房屋市場,往往一方面出現(xiàn)業(yè)主認(rèn)為房租過低,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及月供而滿腹怨言,另一方面租戶認(rèn)為出租房屋的品質(zhì)良莠不齊,市場缺乏監(jiān)管而顯得混亂,業(yè)主與租戶之間的沖突時(shí)有發(fā)生。統(tǒng)一管理的酒店式公寓又“高處不勝寒”,管理優(yōu)勢難以體現(xiàn),更因?yàn)镽eits的難產(chǎn),資金困境得不到解放,很難迅速擴(kuò)大規(guī)模。

在美國,情況則完全不一樣。當(dāng)然,這與文化差異和生活方式的差別有著莫大的關(guān)系。在電影里,我們常常看到男女主角把床墊往車頂上一架,行李往后備箱一扔,開上車穿州過縣地追尋新生活而去,對(duì)于他們落腳的城市,沒有要扎根落地開花的意思。更重要的是,在美國,租金水平長年穩(wěn)定在中產(chǎn)階級(jí)收入水平的20%,月供則在收入的20-30%之間波動(dòng),平均比租金高出5%。這5%的差距,就足以維持公寓市場的成長。所以美國每年新增的住宅樓(非獨(dú)立住宅)中,三分之二以上都是用于出租的公寓,用于銷售的樓宇只是少數(shù)。

這場規(guī)模空前的金融風(fēng)暴,使得美國經(jīng)濟(jì)陷入蕭條,房地產(chǎn)市場更是一片風(fēng)聲鶴唳。可是,即使在2008年地產(chǎn)股大跌的背景下,美國公寓類REITs在過去十年中,仍為股東帶來了年均8.77%的回報(bào)率。這一穩(wěn)健的數(shù)字,足以令以銷售為目的的地產(chǎn)開發(fā)商汗顏。

當(dāng)然,一種新的商業(yè)模式的成熟,要靠消費(fèi)人群的成長來帶動(dòng)。這幾年,隨著房價(jià)不斷上漲,國內(nèi)一些城市的“房價(jià)收入比”已達(dá)到10倍以上,月供和租金之間的差異,不是美國的5%所可比擬。一個(gè)普通的大學(xué)生從畢業(yè)踏入社會(huì)到他能夠獨(dú)立買房之間的時(shí)間跨度越來越長,面對(duì)這種情況,有著統(tǒng)一管理優(yōu)勢的出租型公寓,大可從高端向下拓展。