出租型公寓有沒有前景？

周末見到幾個朋友，說前段時間結伴去了威?？捶?。我聞言大驚，問，難道就是那個日日打電話騷擾我的威海某某公司嗎?他們問，你說的是哪家?我慚愧道，因為短信電話不斷，我基本上在對方說完“威?！眱蓚€字后不到一秒鐘必掛電話，所以從來也沒有聽清楚過?！安贿^，用這種方式銷售的樓盤，只怕不是那么靠得住，你們千萬要小心啊。”

朋友笑道，也沒太當真，一邊是看房，主要還是為了去玩。我們問有什么心得沒有?他們說，最重要的感悟是，威海太美了，太舒服了，太適合人類居住了。夜幕降臨暑氣消散海風徐徐的時候，吃過晚飯穿著拖鞋在大街上溜達，看著當地居民背著海釣三五成群地往海邊走，潔白的沙灘上即便穿一身白衣打滾也不必擔心弄臟了衣服。在這樣的地方過上三五天，一律都會產生從此愿意終老此鄉的想法的。

那么，這里的房子究竟值不值得買呢?朋友們齊齊搖頭說，那些電話促銷號稱20萬能買50平米海景房的，基本不靠譜，什么證也沒有，誰敢買?好房子也有，100多平米，精裝修，一梯兩戶，戶戶無敵海景，超大陽臺，一套也得200多萬。真有錢的人愿意買一套擱著，偶爾去度個假的沒問題，可是咱們這樣還得掐著手指頭算投資回報率的，有這錢回北京買個地鐵上蓋的小戶型，不比這個強?

這當然都是大實話，現在中國除了幾個大城市外，很難指著靠出租來賺錢。據朋友們實地考察回來說，在威海租套房子，一個月不過六、七百塊錢，一年不到1萬塊的收益，什么時候能收回投資成本?還有人說，擱著跟股票似的炒長線，20年以后往外一賣，有通貨膨脹在絕對虧不了。大家齊齊笑道，“20年以后等拆遷的可能性更大。舉目望去，現在周圍90年代蓋的房子都已經顯出垂垂老態了。”

顯然，在這種旅游城市的房地產市場，出租型的酒店式公寓并沒有能成為一種成熟的形態。事實上，不僅是旅游城市，在整個中國，酒店式公寓的需求都沒有能夠形成量化。目前國內租房市場相當龐大，但都是以個人房東和房地產中介公司為主體，公寓出租僅集中在最高端。長久以來，中國人都更愿意買房而不是租房，只要定居下來，在經濟條件許可的情況下就會買房，而租房只是一種迫不得已的過渡。

所以現在的出租房屋市場，往往一方面出現業主認為房租過低，遠遠不及月供而滿腹怨言，另一方面租戶認為出租房屋的品質良莠不齊，市場缺乏監管而顯得混亂，業主與租戶之間的沖突時有發生。統一管理的酒店式公寓又“高處不勝寒”，管理優勢難以體現，更因為Reits的難產，資金困境得不到解放，很難迅速擴大規模。

在美國，情況則完全不一樣。當然，這與文化差異和生活方式的差別有著莫大的關系。在電影里，我們常?？吹侥信鹘前汛矇|往車頂上一架，行李往后備箱一扔，開上車穿州過縣地追尋新生活而去，對于他們落腳的城市，沒有要扎根落地開花的意思。更重要的是，在美國，租金水平長年穩定在中產階級收入水平的20%，月供則在收入的20-30%之間波動，平均比租金高出5%。這5%的差距，就足以維持公寓市場的成長。所以美國每年新增的住宅樓(非獨立住宅)中，三分之二以上都是用于出租的公寓，用于銷售的樓宇只是少數。

這場規?？涨暗慕鹑陲L暴，使得美國經濟陷入蕭條，房地產市場更是一片風聲鶴唳?？墒?，即使在2008年地產股大跌的背景下，美國公寓類REITs在過去十年中，仍為股東帶來了年均8.77%的回報率。這一穩健的數字，足以令以銷售為目的的地產開發商汗顏。

當然，一種新的商業模式的成熟，要靠消費人群的成長來帶動。這幾年，隨著房價不斷上漲，國內一些城市的“房價收入比”已達到10倍以上，月供和租金之間的差異，不是美國的5%所可比擬。一個普通的大學生從畢業踏入社會到他能夠獨立買房之間的時間跨度越來越長，面對這種情況，有著統一管理優勢的出租型公寓，大可從高端向下拓展。