經濟適用房運行現狀實證分析

辛　文　王中婧

摘要：經濟適用房作為一項政策性住房保障，它的解決途徑，不僅能有效緩解和減少社會發展進程中的不穩定因素，而且對于建立和完善與社會主義市場經濟體制相適應的住房供應體系，改善居民生活條件，啟動住房消費，擴大內需具有重要意義。

關鍵詞：經濟適用房；房價指數；房屋銷售面積

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198(2009)13-0041-02

1經濟適用房運行現狀分析

1.1經濟適用房價格的整體運行狀況分析

自1998年23號文提出“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”的房改任務以來，我國住宅業由過去的緩慢發展開始步入高速增長期，經濟適用房也得到了一定程度的發展。由圖1可見，2005年成為住房價格指數的一個分界點，把住房價格指數在時間趨勢上分成兩個階段，形成一個倒“U”型的發展趨勢。但是經濟適用房的價格指數是相對平穩的，但是對比價格指數之間的相關系數與價格之間的相關系數，可以看出二者存在著較大的差距表明經過數年的發展，住宅價格波動較大，經濟適用房價格則相對平穩。

1.2經濟適用房交易狀況分析

從經濟適用房銷售面積與社會經濟各類指標的關系來看，其與城市人口數量以及城鎮居民人均可支配收入之間的關系最為密切。以2007年北京市、天津市、河北省等地區經濟適用房屋銷售面積、城鎮居民家庭人均可支配收入以及城鎮人口數量來作計量回歸，利用Eviews5.0軟件得到模型的估計結果為：

y=13.552+3.031x1+5.924x2

其中y為房屋銷售面積、x1為城鎮居民家庭人均可支配收入、x2為城鎮人口數量，模型的各個參數的估計結果如表1所示。結果表明經濟適用房的需求量與城市人口增長以及居民可支配收入之間均呈高度正相關關系，即經濟適用房的需求量與城市人口、居民可支配收入之間存在著直接的因果關系。

2經濟適用房運行現狀中的問題

2.1保障目標錯位

建立社會住房保障體系的目標，我們認為重點在使用權而非所有權，經濟適用房制度是要解決中低收入家庭的住房難而不是買房難問題。政府為經濟適用房購買者提供了免土地出讓收益和稅費減半的優惠，這實質上是贈送部分房屋產權，保障其買房和擁有產權房，這有悖于住房制度改革方向。符合經濟適用房申購條件的家庭多，申購少；經濟適用房建成多，賣出少。至2005年3月底成都市五城區中低收入家庭主動申請購買經濟適用房的比例不足5％，7萬余戶可以申購的家庭有67000家沒有申購；開盤出售6084套經濟適用房，到6月底為止僅賣出2210套，賣出率36.32％，60％以上的經濟適用房空置。

2.2經濟適用房的價格定位欠準

以成都為例，2005年發售的經濟適用房價格，盡管明顯低于相同區位的商品房住房價格，但其品質、結構也低于商品房，其價格每平方米在2223元至2800元之間，遠遠超過成都市大多數中低收入家庭申購者尤其是8000—15000元／年·戶收入者的心理預期和承受能力使得他們望而卻步。1998年以來，約有16％的經濟適用住房賣給了中高收入者，同時由于經濟適用房定價相對同區域內的來說較低，利潤有限，于是大多數開發商只好將房屋面積擴大，以此來降低成本，以至于目前市場上140m²－200m²的經濟適用房比比皆是，100m²以下的房子卻是難找。

2.3選址缺乏對購房者的實際情況的全面考慮

成都發售的5個經濟適用房項目主要集中在城西和城南，生活成本高，而收入較低、住房較為困難的經濟適用房需求對象大量集中在城東和城北，計算居住成本，他們更愿意在原住地的城東、城北就近購買。經濟適用房項目配套不夠完善，缺少醫院、學校、超市等生活設施，有的地方甚至不通公交車，降低了經濟適用房需求對象的購買意愿和心理需求。

3經濟適用房保障制度的改進

3.1堅持和完善經濟適用房制度

對申購經濟適用房的家庭收入標準的設定必須科學合理，并隨當地物價、收入水平的變化適時調整。對購買經濟適用房家庭的收入標準設定上限不能過高，下限也不能過低。經濟適用房面積和價格定位要準，選址不能遠離市區。應多建60—80平方米的小戶型經濟適用房，降低總造價，真正體現其經濟、適宜低收入家庭使用的特點。必須嚴格控制經濟適用房的開發商利潤不超過3％，盡量把地址選在交通較為方便，不會對生活、工作造成較大影響地方。

3.2形成租、購并存的住房市場

地方政府必須改變原來的政績觀，直接參與修建廉租住房；加大中低價位、中小戶型安置住房的建設力度，解決好城市公益性項目和基礎設施項目、棚戶區和危舊房改造所需的拆遷安置用房，讓被拆遷群眾有房買、有房住。建設、土地部門應配合有關部門，調控土地供應，控制土地價格，清理和減少收費，降低建設成本，增加普通商晶房供應。

經濟適用房與廉租住房補貼制度緊密結合。西安市制定了一套比較完善的、針對城市中低收入水平不同群體住戶的住房保障政策措施；年戶收入在8000—38000元、住房面積不達標又無能力購買一般商品房的家庭，適用經濟適用房制度；年戶收入低于8000元的無房和人均住房面積不夠最低標準的住戶，適用廉租住房補貼政策。廉租住房補貼是按照與最低標準相差部分面積，以每月每平方米415元的標準補足。此項政策，全市每年實際補貼廉租住房租金700萬—800萬元。按每戶補貼150—216元計，可以解決2700—3100戶“雙困戶”租房費用，是實物配租每年每區10戶，全市解決50戶的50—60倍。

3.3要實現經濟適用住房建設模式的轉變

政府可通過轉變經濟適用房的建設模式，改變單一的房地產企業開發建設模式，以減少房地產企業謀利的機會。針對這種情況政府可采用單位集資建設，由企業申請、政府審批，列入建設計劃，再按照基本建設程序辦理各種手續，實施建設和銷售。還可由政府委托專門的住房非營利組織建設生產準公共產品。非營利組織具有解決政府失靈和市場失靈的作用，它比政府部門更有效率，并能夠集結一批有專業技術和管理知識的人才，在運作中還可接受住戶參與和監督，建成房屋以成本價向符合條件的居民銷售，政府給予減免稅費的優惠政策。