為什么總是開發商笑到最后

徐康寧

金融危機影響經濟生活最嚴重的時候，中國的居民除了希望危機快點過去，也期盼國內過高的房價降下來，以便符合中國人的收入水平和實際購買力。但是，絕大多數人失望了，房價只是降了一點點，很快又迅速回升了，多數城市的房價還在繼續上漲。目前經濟還沒真正有回暖，中國的房地產價格已經高于危機前的水平。用一些國際人士的話講，用在紐約買房的錢在上海買不到同等的樓盤。中國房價之高已經有悖常理。

房價過高，老百姓一直有意見，政府也常說要整頓市場，壓抑房價，但始終不見效果。每次政府干預市場時，開發商一點也不緊張，仍然從容拿地，高價銷售，賺取高額利潤。不管是危機前還是危機后，笑到最后的總是開發商。

中國的房價是一個特殊現象，房價不斷被推高成了頑癥，背后有極其復雜的原因。

首先應當承認，中國房價上漲有市場剛性需求的原因。中國正處于快速城市化的發展進程，大量的農村人口進入城市，對住房提出了巨大的需求。估計未來二、三十年中國的城市人口將達到10億，而目前才4億左右，這是世界上難得一見的城市化浪潮。在別的國家看已經是過多的樓盤，但在中國卻可以比較容易地消化掉。

但是，這種巨大市場需求的背后也有不正常的因素，導致需求缺乏真實性，產生不小的泡沫。首先是炒房成風。不少個人和集團成批地買房和賣房，其中有的是既得利益者。筆者在一位開發商處了解到，有一個地方的村子因城市擴大搞拆遷開發，村長掌握信息，一口氣買了20套房子，等著漲價。其次是開發商利用市場中信息不對稱的機會，故意制造房源緊張狀況，或囤積房子捂盤惜售，誘使需求人為放大。

再次，也有買房者自身不夠成熟，住房消費存在一定的誤區。熟悉國內外住房市場的人都知道，中國城市的住宅消費水平已經超越了經濟發展水平。例如，與韓國相比，我們的經濟發展水平低于他們，但居住水平已經在他們之上。韓國首爾的成套住房多數在100平方米以下（我國建設部制定的90平方米住宅標準也是參考了這一情況），中國許多城市的人均居住水平已經達到了35平方米以上。從某種意義上講，中國的住房消費已經有點超前了。這當然是指總體的平均水平，沒有把故意炒房的因素放在內。

開發商在市場中總是能笑到最后，還因為他們是一個強勢群體，左右市場的力量很大。開發商是賣房的，消費者是買房的，買賣雙方處于一個博弈的關系。買房者希望房價能低一點，符合自己的購買力；賣房者總是想把房價賣高一點，多賺一點利潤。究竟房價幾何，取決于雙方在市場中的博弈力量。現在房價越推越高，顯然是開發商在博弈中取勝。如果沒有市場的約束規制，開發商可以把他們的博弈能力放大到無窮大。在中國，房地產的地段、信息、買賣條款幾乎都被開發商所壟斷，甚至連價格，買房者都缺乏足夠的知情權，在開發商面前，買房者是相當的弱勢。

問題的關鍵就在于房地產市場中缺乏相應的約束規制，以至于造成開發商無比強勢。首先是政府不作為或作為不夠。在不少地方，房地產市場已經形成一個巨大的利益鏈，地方政府就是這個利益鏈的重要一環。由于地方政府的財力相當大一部分來自于房地產業，一些地方政府一方面說要抑制房價，另一方面又指望房價漲收入增，所以常常是雷聲大、雨點小，甚至暗中推動房價，以至于出現房地產局長稱誰降價向誰問罪的新聞（事后發現該局長為腐敗分子）。

其次是一些部門和單位利用公信力甚至公權力影響市場，助漲房價。中石油低價“團購”北京樓盤，用的是公信力；一些地方政府以極低的價格出讓土地，換來開發商投資建設基礎設施，然后把基礎設施的成本攤入房價，用的是公權力。

第三是市場噪音太多，干擾市場正常秩序。在中國的房地產市場上，為買房者說話的聲音太小，替開發商說話的聲音極其洪亮，主導輿論，誤導需求。許多媒體起了很壞的作用，只要有廣告收入，就為開發商“吹喇叭、抬轎子”，甚至用“新聞曝光”逼迫開發商做廣告，有了廣告，“曝光”就沒有下文了。實際上，一些城市的房價之高，是開發商、地方政府以及媒體“合謀”的結果，不斬斷這種利益鏈，“合謀”就不會停止。

房價高企，開發商一直在笑，一些地方政府和相關利益集團也在暗暗發笑，若買房者始終笑不起來，與我們建立和諧社會之間就有相當的距離。▲（作者是東南大學經濟管理學院院長。）