未來中國物流地產的新動向

姜明圣

國內物流地產項目和國際物流地產項目存在相當大的差距，把握好未來地產的趨勢，能縮小差距。

經濟危機條件下，物流市場持續低迷，但是國內的物流地產市場卻呈現出一片繁榮景象。物流地產商們正在抓住當前這難得的市場機遇并購或建設物流地產項目，物流地產正成為一個迅速發展的板塊。縱觀目前國內的物流地產行業主要有以下幾方面的發展趨勢。

搶占稀缺資源

目前國內較好的物流地產儼然成為稀缺資源。近些年來，物流地產商們加緊了一些樞紐城市和區域的爭奪。如豐樹物流偏好在海港、空港和中心城市開展它們的物流地產項目；AMB將投資鎖定于世界上最具戰略性的流通市場，即國際機場和海港附近的區域；普洛斯投資建設的物流配送設施幾乎都是臨港而建。

由于物流行業的特殊性，物流地產用地對周邊環境要求較高，如周邊是否具備可提高供應鏈效率的補充性運輸基礎設施及人才資源，是否具有良好的產業發展集群，因此可供選擇的范圍很小。在物流的關鍵地區，土地備用資源稀少也促使了物流地產資源的緊張。最明顯的莫過于15個保稅區。誰首先在其中搶占了一席之地，誰就能獲得良好的發展機會和發展空間。以深圳為例，目前在深圳已經沒有新的物流用地可供應。因為港口腹地比較小，鹽田地區開發完以后，已經沒有可開發的土地，現在那里的保稅倉庫租金已經漲到2元多人民幣／每平方米／每天。

國際物流地產巨頭絞盡腦汁搶占“戰略要地”。全球最大的工業及物流基礎設施供應商和服務商普洛斯公司就是這方面的典范，在世界前75大港口中的18個港口里能找到普洛斯的身影，物業總面積達到6100萬平方英尺，其中北美、歐洲和亞洲各占據5個大港口。在中國開發市場也是如此，臨近港口，使其擁有充分的交通優勢。國內地產巨頭也不甘寂寞，合生創展、恒大、美林基業、富力地產等也開始在各大城市上演“圈地”。物流地產需要良好的產業環境和腹地，更重要的是占據這些樞紐城市的重要節點，可以更廣泛地服務客戶。樞紐城市中擁有眾多的物流運營商、制造商和零售商，它們都是物流地產賴于生存的客戶，占據這些節點，就可以穩固市場定位。

仲量聯行認為，有二十個熱點城市具有物流發展潛力，它們將在今后五年內越來越多地成為物流運營商、物流地產商和投資者關注的焦點。這二十城市包括上海、北京、天津、廣州、深圳這五個一級物流中心以及大連、青島、蘇州、寧波、廈門這五個二級物流中心和成都、杭州、沈陽等十個新興物流中心。這些物流中心都是“兵家”——物流地產商，如AMB、蓋世理、普洛斯和豐樹的必爭之地，未來幾年內，物流地產商必定在這些地區有一番爭奪。搶占稀缺資源已成為物流地產市場上一個重要的看點。

標準化

標準的物流地產將成為主流需求，物流活動的標準化必然要求物流地產與之相適應，只有兩者的相互推動，才能推動整個物流行業的發展。現在，行業領先的物流地產商紛紛倡導物流地產的標準化，標準化必定成為未來倉儲設施的特點和標志。2008年6月，普洛斯聯手仲量聯行共同推出了業內首部《中國物流基礎設施手冊》，詳細介紹了中國標準倉庫的基本技術指標。普洛斯作為高標準物流配送設施的行業領先者，在自身業務發展、積極幫助推進物流基礎設施建設的同時，也致力于幫助制定行業標準，推動物流地產行業向國際領先的標準發展與成熟。

西方發達國家的倉儲設施標準化比例比較高，法國巴黎的標準型倉庫為3800萬平米；美國洛杉磯的標準型倉庫總面積為5000萬平米。然而，目前中國國內的大部分物流倉儲設施達不到標準化。由于大部分倉庫都是建于上個世紀七八十年代，設施狀況符合國際標準的只占2％。在標準化倉庫唱主角的情況下，這部分倉庫的平均利用率只能達到60％-70％，想在這種情況下取得盈利幾乎不太可能。以上海為例，上海市現有倉庫總面積是1300萬平方米，而標準的框架鋼結構單層倉庫只有10％，即300多萬平方米。絕大多數倉庫都是混凝土結構，其中不乏市郊農民為了出租謀利而搭建的簡易房屋。許多倉庫不僅談不上存貯質量，甚至連消防設施也沒有。

目前中國倉庫標準化進行得比較緩慢，甚至可以說滯后。業內人士介紹，現在各地興建的“標準物流倉庫”，也只是滿足了現代物流的基本需要。換言之，就是按照上海的比例，未被滿足的倉庫需求起碼還有九成。盡管現在各地政府大力推行的物流園區項目，但實際上很難滿足需求。

但是標準的物流地產終究會成為主流需求。因為現在物流的運作講究的是標準化技術，于此相配合，物流地產的標準化必須同時和物流的運作密切配合。隨著國內經濟和市場需求的發展，舊式倉庫將越來越快地被標準化物流設施所取代。國內物流企業或者倉儲設施的業主應該順應標準化的形勢，積極改造倉儲設施，達到標準化的要求，以適應市場的需要。長期化、柔性化

世界領先的物流地產商都會有其固定的長期合作客戶，并就合作簽訂長期協議。例如，UPS、DHL、阿迪達斯、歐萊雅、三星、亞馬遜、諾基亞、光明乳業、TOSHIBA等大型企業都是普洛斯的長期合作客戶。物流地產運營的成功與否很大程度上取決于需求的穩定性和長期性。通過長期協議，供需雙方可以進行長期化的合作，這樣就可以使需方得到更靈活、更柔性的服務。

普洛斯在行業開創了以“客戶為中心”的推動方式，并承諾將運用所積累的豐富經驗，不僅為客戶設計標準的現代化倉庫，更與客戶緊密合作量身定制個性化倉庫。所有這些都是基于一種長期化的合作，如果雙方合作時間短暫，那么，在設施和方案提供上都會產生一些難以解決的困難。如下圖所示：

事實上，長期合作確實有利于物流地產企業為它所服務的制造商、零售商與第三方物流公司提供更好更完整的供應鏈解決方案和倉儲設施。普洛斯正是基于這樣的合作方式，才提供了最佳的倉儲管理模式。

但是在中國本土物流地產商們的合作伙伴中，我們卻很少看到這樣的情況。世邦一魏理仕分析人員表示，在中國發展物流地產的最大障礙是中國客戶往往和物流地產商簽署短期合作協議，合作期限不足一年。由于物流地產是一種固定的基礎設施，不容易也不可以被經常改建改造。在這種情況下，物流地產商很難滿足客戶個性化的需要，也不利于提供一整套完善的解決方案，更難以提供柔性化的服務，物流地產商的業務發展就會受到阻礙。為了完善和促進物流業的發展，這種長期化的合作也應該作為一種發展態勢保持下去，在此基礎上建立柔性化服務，物流地產企業才更有市場競爭力。

節能環保化

物流地產采用節能環保新技術將是大勢所趨，特別

是在環保問題成為全球性共同關注并亟待解決問題的時候。因為節能環保已經成為全世界、全人類的行動綱領，在一些國家，如日本節能環保的總體目標進一步細化為每一個企業必須達到的一項項指標。可以說，在綠色環保理念盛行的年代，誰能夠在這方面占得先機，誰就會在競爭日益白熱化的物流業中獲得更大的支持和市場份額。領先的物流地產商可以說在這方面做足了功課。作為物流地產大亨，普洛斯和蓋世理正在積極推廣節能環保新技術，這就充分反映出物流地產‘綠色化將成為一種歷史潮流。

普洛斯采用了太陽能發熱板和雨水回收、自然采光等綠色技術，以實現節能環保這一目標。普洛斯在全球范圍內已完成或正處于開發階段的光伏項目共約6.1兆瓦。迄今為止，公司已在美國簽署了兩份總面積約7.5萬平方米的屋頂租約以為兩個獨立的安裝項目提供電力，分別是位于加州方塔那(Pontana)的南加州愛迪生電力公司的2.4兆瓦安裝項目和位于俄勒岡州波特蘭通用電氣公司的1.1兆瓦安裝項目。普洛斯在法國、西班牙和德國均擁有太陽能安裝項目。此外，公司還在日本完成了3個總功率為68千瓦的風力發電機安裝項目。

蓋世理提供倉儲設施的理念是提供‘可持續”的配送空問，主要是指其倉儲注重環保和太陽能設施，包括開發嚴格的環境管理系統，在所有項目中應用高效環保材料和技術等。值得關注的是蓋世理2008年可持續報告。報告中，蓋世理明確提出在2010年前實現領先持續性戰略，而碳益(CarbonPositive)是該項戰略的核心。新的報告展示了蓋世理在全球開發最尖端配送空問的解決方案。報告中，蓋世理計劃在2010年前完成以下目標：在能源方面，所有開發項目中35％的項目將實現碳益，全球項目的碳排放總量減少35％；在廢物方面：全球項目中50％的建筑實現廢物再利用或再循環；在水資源方面，全球項目中70％的建筑百分之百完全重新使用雨水；在生物多樣性及居住環境方面，全球項目中70％的場所能改善生物多樣性及居住環境；在污染物方面，在建設中采用不破壞人類和生態環境材料。

舉例來講，蓋世理開發的沃爾瑪天津配送中心采用了多項先進的可持續性措施及標準，包括減少二氧化碳的排放、減少能源和水的消耗、使用可回收利用材料等，節省運營成本的同時使配送更加環保。配送中心全部采用T5節能燈，比普通燈節約約20％至30％的能源。倉庫利用自然采光、節能取暖，并安裝空調熱能循環利用系統。另外，配送中心利用可再生能源節能降耗，例如安裝20平方米太陽能采光板，兩臺10千瓦風力發電機，每年可發電約7300千瓦時。配送中心還配備了十套太陽能熱水器，每天可提供1.7噸熱水，每年可節省25550度電。通過這些節能設施，沃爾瑪天津配送中心每年可減少31噸二氧化碳的排放，相當于一個普通家庭138個月的排放量。蓋世理正按照自己的計劃朝著自己“節能環保”的目標穩步邁進。

但是，由于目前中國并沒有對環保倉庫提供特別的政策優惠，所以中國環保型倉庫的發展還處在一種滯后的狀態。國內各大物流地產商對此認識還非常不足，在這一方面落在國際物流地產商的后面。但是作為一種歷史趨勢，國內物流地產商必須迎頭趕上，才能樹立良好的公眾形象，在市場上站穩腳跟。

這些趨勢是我國國內的物流地產企業需要緊密關注的，因為誰能在這些方面做得更好，才能吸引客戶，才能在市場競爭中獲得良好的發展空間。當前情況下，國內物流地產企業和國際物流地產巨頭還存在相當大的差距，怎么樣縮小差距就擺在我們面前。正因為我們的差距存在，我們才更應該努力在這些方面做得更好，以在市場中占有自己應有的份額。