從房企心態“分化”透視市場之變

新　華

樓市由“回暖”到“熱銷”

國家統計局的數據顯示，今年1—6月，全國商品房銷售面積34109萬平方米，同比增長31.7％，銷售額15800億元，同比增長53.0％。價格方面，6月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2％，漲幅比上月擴大0.8個百分點。這是今年以來同比首次出現上漲。

此外，房價環比呈上漲態勢的城市數量也在持續增多。1月份僅有10個城市房價環比上漲，到了3月份，這—數字激增為35個，增加2倍之多，4月份為47個，5月份為60個，6月份已經上升到63個。

中房指數系統的數據還顯示，今年上半年，全國主要城市住宅成交面積同比明顯增長，市場活躍度顯著提高，北京、天津、深圳、杭州等重點城市住宅成交量同比增幅接近或超過100％。

“年初時，我們保守計劃今年能實現銷售9億元，沒想到上半年就銷售20多億元，目前我們手里的近千套房源已提早賣完。”一位不愿具名的開發商告訴記者。

投資者的入市是促進樓市持續熱銷的重要原因。比如，上海閘北區內某大型樓盤位列今年上半年上海樓市銷售額第三位。該樓盤自去年12月底開始銷售，至今近千套可售房源已告售罄。該樓盤的銷售負責人告訴記者，今年前2個月，投資者“幾乎沒有”，3月份時只占10％左右，到4月份，投資者入市形勢已經很明朗。至5月份，投資者購房比例已占當時銷量的50％～70％。

樓盤熱銷使各大房企回籠了大量資金。以上海市為例，位居上半年銷售額前三甲的開發商分別為大華集團、仁恒集團和上海萬科。其中大華和仁恒在上海的銷售額均超過47億元，接近甚至超過去年全年的銷售額。

與其同時，開發商加大了土地儲備。比如，中房指數系統的數據顯示，5月全國60個重點城市共成交土地553宗，環比增加5％，同比增加73％，成交土地面積2686萬平方米，環比增加3％，同比激增89％。

保利、萬科、綠地等大型房企在土地市場上十分活躍，在一、二線城市頻頻“出手”。比如綠地集團提供的數據顯示，上半年該公司大力拓展土地儲備，新增土地儲備15幅，土地儲備面積已經超過3500畝。

開發商對后市抱有“不確定”心理

上半年樓市的戲劇性復蘇，幾乎讓所有的悲觀預期皆告落空。但在歡喜之余，籠罩樓市的疑云并沒有完全散去，一些開發商既對樓市的復蘇、回暖、熱銷欣喜不已，同時又對后市的走向抱有“迷茫”和“警惕”。

比如萬科就是這方面的代表。去年，萬科一邊降價清理庫存，一邊數次下調新開工面積，到今年一季度發布年報時，還對市場前景保持悲觀。而到5月底，萬科今年已累計實現銷售面積281.7萬平方米，銷售額238.9億元，分別比去年同期增長27.4％和20.9％。面對大好形勢，萬科董秘譚華杰最近表示：“由于對房地產形勢仍沒有清楚的判斷，公司目前仍會采取彈性策略。”

一些財大氣粗的大型房企在土地市場上也不敢貿然跟進。6月11日，上海長寧區周家橋街道91街坊地塊以4.22億元的價格被一家外地房企拿下，成交溢價幅度超過100％，實際樓面價接近2.2萬元／平方米。一家諳熟上海市場并參與競拍的大型開發商在最后關頭退出。該公司市場部負責人告訴記者，因為“上述價格大大突破了公司制訂的底線”。

這位負責人很是困惑。他說，今年以來，售樓回收的現金加上銀行的信貸授信，公司目前可以動用的資金超過100億元，原以為在土地市場上“機會多多”，沒想到現在反而“買不到地”。他說，由于一些一線城市地價快速上漲，現在公司在“買不買地”的問題上非常為難，“如果不買，萬一后面繼續漲價怎么辦?如果買了，將來的房價有沒有利潤可言?”

總體而言，開發商的投資信心和投資數額都在增加。國家統計局的數據顯示，1—6月，全國完成房地產開發投資14505億元，同比增長9.9％，增幅比1～5月提高3，1個百分點。其中，商品住宅完成投資10189億元，同比增長7.3％，比1-5月提高3.1個百分點。

不過，中國指數研究院副院長陳晟認為，目前有些開發商不斷在地產市場拿地，有些則顯得相對穩健，甚至不敢出手；前者欲使“危機”成為“機會”，追求規模比獲取利潤更重要，后者對中期時段判斷不清楚，因而比較謹慎。事實上，目前房地產市場活躍的表現并不均衡，土地、房產價格的大幅回升主要還是集中在一線部分城市。綜合全國的情況來看，并不能得出房地產市場普遍“過熱”的結論。

樓市下一步往何處去

嘉華(中國)投資有限公司助理總經理谷文勝說，原以為金融危機會使房地產業這一輪已持續多年的增長周期走到終點，使市場進入一個盤整期。現在的情況是：“誰都知道這樣的上漲不可能永遠持續下去，但誰都不知道會在什么時候終止。”

上海一知名房企負責人告訴記者，從拿地、開工到樓盤上市一般需要兩三年，房地產行業自身也有相對穩定的發展周期，但去年至今樓市在短期內的急跌急升讓很多房企都有點“找不著北”，也增加了企業在開工、銷售等方面決策的難度。

可以預計，種種疑慮在下半年仍將揮之不去。

對于后市，易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，今年下半年將維持房價同比上漲態勢，漲幅可能持續擴大。中國指數研究院副院長陳晟認為，不排除短期內商品住宅價格有繼續上升的可能性，但如果長期經濟面不支持，房地產業很難維持目前的局面，成交星可能會下跌，價格也有可能出現波動。