樓市瘋漲背后

楊正蓮

本該用于挽救實體經濟的資金進入樓市造就“虛假繁榮”，已經引起業界對下一步經濟復蘇的隱憂

北京市民趙彩英54歲，看房兩個月了，還沒有實現換房愿望。“太貴了。”她摸著因為牙周炎而隱隱作痛的腮幫子，忍不住感嘆瘋漲的房價。

受累于經濟不景氣，4月份時，趙彩英關張了位于朝陽區已經營有十來年的乳品專賣店。那時起，她就試圖跟房價賽跑，但是明顯感覺到力不從心：冷清了一年多的售樓處如今擠滿了人，曾經缺錢的開發商們也正四處買地，噌噌上漲的房價更讓人膽戰心驚。

這一切，恍若隔世。就連一貫自信的開發商也覺得不太真實——數月前他們還在為手頭緊張而懼怕年關，轉眼卻有了花不完的鈔票——接下來會怎樣？

漲聲四起

6月30日下午，北京市國土資源局二層交易大廳。SOHO中國總裁閻巖在等候區不斷地練習舉牌動作，寄望于稍后能夠快速出手競得廣渠路15號地塊。這個幾經起落的“昔日地王”當天還吸引了萬科、保利地產、遠洋地產、金融家、華潤置地、華遠集團、中信地產、中海地產等知名房企。

16時40分，廣渠路15號地開始現場競價，起拍價定為26.12億元，最小競拍增幅為600萬元。SOHO中國和保利、中信、遠洋等紛紛舉牌，不過，一家名氣不大的中化方興投資管理有限公司對他們的報價幾乎不假思索地加價。SOHO中國最終無奈地止步于39.4億元的報價，此前他們的心理價位是33億元。

17時19分，經過97輪的激烈角逐，中化方興力壓10位知名開發商，最終以40.6億元競得廣渠路15號地的居住建筑使用權，溢價率高達146.51%，這一有著央企背景的公司，成為了北京樓市成交總價和樓面單價的雙重“地王”。

“這個價格太不理性了。”在拍賣結束后，SOHO中國董事長潘石屹對媒體表示。此前，地產商之間的“奪地大戰”已經陸續上演，通州九棵樹地塊、朝陽奧運村鄉地塊、廣渠路15號等熱門地塊，均不斷刷新“地王”紀錄。

據亞豪機構統計，北京6月成交的17宗住宅類用地樓面均價為4643元/平方米，環比漲21.4%。除北京外，上海、深圳、廣州、成都、重慶等地高價成交的地塊頻頻出現。

天價地塊料將推高房價，而開發商們瘋狂拿地,則部分源于此前不斷上漲的房價。數據顯示，從4月份以來，京城在售項目提價銷售的比例逐步攀升，6月開盤的老項目后期中，三分之二的項目相比前一期提高了售價，提價幅度在500元/平方米?3900元/平方米區間，平均增幅為12%。7月的新開盤價格更是達到12648元/平方米，力壓去年7月的歷史最高點，創出新高。

從全國來看，房價也呈上漲態勢。國家發改委、國家統計局6月初公布的數據顯示，5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格環比上漲0.6%，這是今年以來，全國70個大中城市房價環比連續三個月上漲。

開發商此時也不再諱言漲價，甚至把漲價當作一種營銷手段。“從3月份開始，我們的銷量和價格都是逐月遞增的，以后肯定還會漲。”位于北京方莊的亞勝?鉑第公館項目銷售經理李輝告訴《中國新聞周刊》。

與此同時，房地產股的表現也不同凡響。7月1日，在101只房地產股中，有97只房地產股全線飄紅，很多房地產股票從本輪低點已經上漲了數倍之多。近期，國內主流券商陸續出爐的中期策略報告，多數將房地產視為中國宏觀經濟的增長引擎之一。

樓市是否就此回暖？《中國新聞周刊》采訪的多位業界人士表示，現在很多開發商的提價行為，大多只是把在艱難時刻降下去的房價“補回來”，和周邊房價靠攏。中金公司房地產行業研究員白宏煒則認為，很多報道和分析都是用個別項目代替了整體，“不太可能進入2007年那樣的瘋狂”。

然而，這種建立在宏觀經濟尚未回暖基礎之上的房價上漲，很容易打壓剛性需求的積極性，交易量下滑不可避免。據北京市房地產交易管理網最新發布的統計數據，北京5月期房、二手房成交量雙雙下降。廣深6月一手住房交易量的同步回落，已然成為定局。根據中國指數研究院數據，最近兩個月，廣州樓市的周成交量已經從最高峰時的4000套腰斬到2000套。

中國人民銀行近日發布第二季度全國城鎮儲戶問卷調查結果顯示，伴隨著居民收入減少范圍的逐漸擴大和對未來收入的不確定性感受，超過六成居民認為當前房價“高，難以接受”，購房意愿仍處于較低位置。其中，準備在未來三個月內購買住房的居民占比為15.8%，比上季減少了0.9個百分點。

“如果我們大家都不買房，看他們能把價格漲到哪里去！”6月的一個下午，隨看房團輾轉了5個樓盤還是一無所獲的趙彩英賭氣似地告訴《中國新聞周刊》。

投資房地產？

趙彩英一廂情愿的想法，并不能阻擋人們將各路現金砸進樓市。

從2008年10月起，央行先后出臺降低首付比例、降低二套房貸款利率等優惠政策，使得購房者面臨前所未有的購房良機。而實體經濟尚未復蘇，伴隨著通脹預期的增加，民營企業主“拿錢砸房”也再次成為現實選擇。

北京浙江商會副主席陳俊就認為，在金融危機和經濟不景氣的情況下，投資房產是一種不錯的保值方式。據統計，溫州至少有6000億元的民間游資在尋找出路。僅今年5月份，溫州人便在上海購買了732套房源，共計支付房款約13.42億元。一時之間，“炒房團”又成了人們集中關注的焦點。

在北京房地產市場上，幾乎聚集了全國各地的投資者，而人數最多的主要來自山西、內蒙古等周邊地區，以及東三省和南方的溫州等民間資本集中的地方。

中國指數研究院副總經理張化學告訴《中國新聞周刊》：“業內人士說，確實有一些保值增值的需求進來買房，比如星河灣、遠洋萬和城等高檔項目賣得都很好。”

北京優山美地項目，格拉斯小鎮項目策劃部經理盧卓君也向《中國新聞周刊》證實， 3月份以來，這兩個高端項目的來電來訪量呈幾何級數上升，每周末都有幾十組看房客戶，“這基本上超過了房地產市場最火爆的2007年的情況。”她甚至認為，現在高端豪宅每個月的成交量都超過了房地產市場最火爆的年份。

投資性購房入市使得大型開發商的資金回籠速度加快。

國家統計局數據顯示，今年前5個月全國商品房銷售額11389億元，同比增長45.3%。近日，由易居中國旗下的克而瑞(中國)與中國房地產測評中心共同發布的“2009年上半年房地產企業銷售排行榜”顯示，今年上半年，已有6家房企成功沖刺百億銷售額。此前，在樓市最火爆的2007年，成功晉級百億俱樂部的房地產企業也只有10家。

同時，寬松的銀行信貸也使得大量現金流入房地產。截至5月底，中國新增貸款是上年同期水平的2.75倍。有經濟學家表示，這些新增貸款中的一部分，很可能已經通過一些途徑進入了房地產和股票市場。此外通過資本市場增發、債券融資等也是房企獲得可觀資金的重要渠道。

寧波民企開元集團，主要經營酒店和房地產，名列全國酒店企業第八位。今年以來，董事長陳妙林突然發現有多家銀行主動上門提供貸款，受寵若驚之下，這家實力雄厚的民營企業接受了貸款。但在暫時沒有項目的情況下，這些貸款成了躺在銀行賬戶的5.4億元存款，而開元還要為此付出大量的利息成本，“現在6月份過了，我們正想辦法把該還的貸款還掉，另外就是拿出去買地。”陳妙林說。

中國土地勘測規劃院一份研究報告表明，開發商在回籠資金后，大都趁土地價格相對便宜時開始增加土地儲備，而由于對后市預期不明朗，開發商增加項目投資比較謹慎。

據北京市統計局數據，今年1～4月，新開工面積比上年同期下降超過五成。5月份，北京獲得了施工許可證的經營性住宅項目建筑規模，比去年同期減少了近二成。

不確定的未來

樓市的“虛假繁榮”，已經引起了對下一步經濟復蘇的隱憂。萬科老總王石就認為，目前的房價是維持不住的，房價的連續上漲是不可能的。

6月25日，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生在上海市政府例行新聞發布會上表示，政府希望房地產市場能夠保持健康、穩定，不希望房價漲得過快，為此政府將“有所作為”。

國家信息中心專家委員會委員高輝清也公開表示，房地產價格以這么大幅度上漲，可能存在投機行為，未來樓市可能出現新的調整，“無論是學者、還是決策部門，都認為現在的房價依然偏高。”

有跡象顯示，中央政府正在試圖將資金導入到實業領域，并同時通過各種政策信號來抑制可能產生的泡沫。就房地產領域而言，5月國務院先后出臺了研究物業稅、2009～2010年廉租房規劃以及降低房地產開發資金比例等一系列政策，顯示政府在當前經濟環境下的復雜心態。

中國銀監會日前下發《關于進一步加強信貸管理的通知》，強調貸款發放必須用于滿足實體經濟的有效信貸需求。這份標注了“特急”字樣的《通知》特別指出，要防止企業利用票據貼現套利等造成信貸資金“空轉”，不得通過貸款轉存等手段虛增存貸款，不得脫離客戶的有效信貸需求發放貸款。

“現在開發商內部也很彷徨，暫時還看不清楚未來的走向。” 一位不愿意透露姓名的開發商告訴《中國新聞周刊》，“2009年才是最危險的時候，是最難做決斷的一年。”

北京市房地產協會副秘書長陳志近日在電話中告訴《中國新聞周刊》：“我們也正在密切關注市場，現在還看不清楚。”

值得玩味的是，國際投行在唱多中國樓市的同時，一季度QFII大幅減倉房地產個股，減持數目在所有行業中排名第一。