收益還原法中還原利率的確定方法探析

李亞男

摘要還原利率是利用收益還原法準確計算不動產價格的關鍵問題之一,對評估結果的真實性和可靠性有著重要的影響。但是目前學術界尚無一個操作性、可靠性強的還原利率確定方法。對目前通行的關于確定還原利率的不同觀點進行分析和比較,并對還原利率的求取方法進行了復合與修正,具有較強的現實指導意義。

關鍵詞收益還原法;還原利率;確定方法;復合運用

中圖分類號 F293.3 文獻標識碼A文章編號 1007-5739(2009)21-0306-02

收益法是不動產估價中最常用的方法之一,是將待估不動產未來每年的預期客觀收益以一定的資本化率(還原利率)統一折算到估價期日現值的一種估價方法。收益法基于預期原理,即未來收益權利的現在價值,普遍適用于有現實收益或者潛在收益的土地或不動產估價。收益法中還原率究竟應該如何選取,是很重要又比較困難的問題,還原率的使用不當會導致評估的結果產生巨大的差距,因此還原率的確定至關重要。

1還原率的概念與種類

所謂還原率是將純收益還原成為價格對比率,實質是資本投資的收益率。不同用途、不同性質、不同地區、不同時間的房地產,由于其投資的風險性不同,還原率也不相同。

在運用收益還原法評估不動產的價格時,按照評估對象的不同(單純的土地價格、建筑物價格或房地產的價格),可以將還原率分為以下土地還原率、建筑物還原率和綜合還原率。綜合還原率、建筑物還原率、土地還原率三者既有嚴格區分,又有相互聯系。若知道其中2個還原率及其價格,便可求出另一個資本化率。

計算公式:R=(R1L+R2B)/(L+B)

式中:R為綜合還原率;R1為土地還原率;R2為建筑物還原率;L為地價;B為建筑物價格。

2還原率對于估價結果的重要性

在利用收益還原法評估土地或房地產價格時,還原率是影響評估結果的一個最大的因素。還原率隨房地產種類的不同而不同,對投資風險大的房地產,其還原率高;反之,風險越小,還原率越低。如何確定資本化率屬于不動產評估的前沿問題,還原率取值的極小差異就會對評估結果產生很大影響,科學、準確、合理地計算和選取資本化率,對評估結果的真實性和可靠性有重要影響。

3現行求取還原率的常用方法及不足

3.1市場提取法

市場求取法通常采用市場上相同或相似不動產的純收益與價格的比率確定還原率。一般選擇至少3個以上最近發生的,且在類型、性質上都與待估不動產具有相似特點的交易實例,以實例的純收益與其價格的比率的平均值作為還原率,也可直接收集多宗相似地產的平均還原利率作為還原率。

該方法要求市場發育比較充分,可比實例眾多,估價人員必須擁有充裕的資料,并且還需要估價人員對某些特殊交易情況等做出修正后才能應用,計算比較繁瑣。我國經濟正處于轉軌時期,市場發育并不如西方發達國家那樣成熟,要收集到豐富可靠的收益資料存在較大的難度。

3.2安全利率加風險調整值法

利用該方法求取還原率,首先要確定安全利率,即無風險的資本利率,可以選用同一時期的一年期國債年利率或一年期的銀行定期存款利率。在此基礎上,根據影響待估房地產價格的社會經濟環境等因素,確定相應的風險調整值。公式為:還原利率=安全利率+風險調整值。

此方法的缺陷是:安全利率的選擇缺乏一定的準則;我國的銀行利率是不斷調整的,如果根據此法確定還原率,同一宗房地產在幾年內的價格將會相差極大;影響投資因素的加數大小的確定帶有一定的主觀成分,并且房地產市場的實際風險水平大小通常是很難確定的,加上不同地區、不同類型、同一個房地產的不同權益,實際得到的風險利率是有所不同的,而還原率只要有細微的差別,評估出來的不動產價格差別卻是很大,因此主觀性較強,不容易把握。

3.3投資風險與投資收益率綜合排序插入法

該方法是將社會上各種相關類型的投資(如銀行、貸款、國債、債券股票等),按它們的收益率與風險大小從低到高排序,然后根據經驗判斷所要求評估的不動產的投資收益率與風險應該落在哪個范圍,從而確定所要求取的還原率的具體數值。

該方法倚重于估價人員的經驗,要求估價人員對各種投資都要有比較深的了解,并且對其取值難以作出科學的解釋,因此也有一定的局限性。

3.4投資復合收益率法

也稱為加權平均成本法。該方法根據投資所用的各項資金成本在總投資金額中的比例加權平均值,來計算資本化率的估計值。一般情況下,是根據投資房地產的抵押貸款利息率與自有資本的收益率的加權平均來計算資本化率。這里所指的自有資金收益率,實際上是以自有資金的機會成本來衡量的。

該方法中涉及到的資本回報率或者增值率與經營者的能力有關系,而且對自有資金和抵押貸款資金的收益率從主觀意愿上對其進行高低不同的分別測算也不科學,所以這種方法用于土地還原率的求取也欠妥當。

4還原率確定方法的復合運用與創新

從上述4種還原利率的確定方法來看,目前較為通行的方法或多或少都存在自身缺陷,有些不能完全充分地反映還原利率的實質,有些則過分依賴于估價人員的經驗。筆者總結還原率在實踐的確定過程、依據對于還原利率實質的分析,將幾種對還原利率有較大影響的因素綜合起來,彼此進行必要的復合與完善得出所需要的還原率。

計算資本化率首先要確定好安全利率,然后再依照當地房地產市場行情確定一般性的平均風險值(即風險調整值)。但是風險值也是一個根據市場的變化態而不斷變化的,各種不同類型的房地產風險值也應當是不同的。僅商業性房地產就有很多種類,不同的區域、不同的等級下的風險值都不應該是同一標準,因此為更準確地計算資本化率,還應當對某一類型房地產做進一步細分,根據其個別因素,進行個別風險調整。計算資本化率的公式可進一步發展為:

資本化率=安全利率+行業平均風險值×個別風險附加系數-投資帶來的優惠率

上式中,安全利率是指無風險的資本投資利潤率,是資金的機會成本,可以選定近一年的定期存款為安全利率。行業平均風險系數在此可以等同于行業平均投資風險補償率和平均管理負擔補償率之和。在一定的時期和一定的經濟大環境下,這個系數在某個區域的房地產行業應該有一個統計上的平均值或者說是基準值,而且具有較長期的穩定性。個別風險附加值是指當投資者投資于個別收益不確定的、具有個別特殊風險特性的房地產時所要求的對其額外風險進行的補償。其確定可以從不同的方面考慮,并考慮不同的權數。個別風險附加值確定的主要內容有:一是物業對經營項目依賴性程度。如果物業對經營項目的依賴性強,那么個別風險附加值就應該相應調高。二是商業化程度發展趨勢。商業化程度越發達,個別風險附加值就越小。三是經營項目的壟斷性程度。壟斷性程度越大,獲利的可能性越大,因而風險也越小。同類市場的競爭力度。同類市場的競爭力度越小,風險則越小;反之則越大。五是經營項目的消費群體和消費檔次。個別風險附加值與消費群體的多寡和消費檔次的高低成反比。六是時空影響力,不同的估價時點有不同的價格。由于投資房地產可能獲得某些額外的好處,如易于獲得融資,投資者因此會降低所要求的報酬率,針對個別投資估價對象可以獲得的好處,要對風險值做相應的扣減。

從上述步驟中可以看出,采用復合調整的方法,既考慮到了還原率確定的科學性,也體現了還原率確定的藝術性,無形中降低了估價人員在實際工作中確定還原率的難度系數。

由此可見,運用收益法評估不動產價格時,科學、準確、合理地計算和選取資本化率,對評估結果的真實性和可靠性有著重要的影響。不動產估價=科學+藝術。估價人員必須具備豐富的經驗,才能做出準確合理的判斷。無論采用何種方法來確定還原率,都必須結合估價經驗對還原率進行驗證,才能更加精準地進行不動產價格評估。

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