居住權

柯 慧 張 妍

摘要在我國制定《物權法》的過程中,對于是否規定居住權曾經產生過很大的爭議。雖然最終公布的《物權法》沒有規定居住權,但是這并不意味著關于居住權的討論就此停止。本文從我國對居住權的討論談起,在介紹了居住權的產生及其在法德兩國的發展后,得出居住權是一項旨在保護弱勢群體的制度,而且不能被其他制度取代。從我國目前逐漸進入老齡化社會以及房價較高的具體國情來看,我國迫切需要對居住權進行立法,來解決沒有房子的弱勢群體的居住問題。

關鍵詞居住權用益物權物權

中圖分類號:D913文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)05-070-02

一、我國對居住權的討論

居住權最早起源于羅馬法,在我國是一個內涵模糊的概念。它被認為是人權的一種,一項社會保障和福利制度,一種承租權以及國際移民法上的居留權等等。而明確地將居住權定義為一項獨立的用益物權,則見于《物權法(征求意見稿)》。其將“居住權”定義為:居住權人對他人住房以及其他附著物享有占有、使用的權利。①

自居住權被正式提出后,許多學者參與討論,形成了贊成派和反對派。贊成的理由可以歸納為以下幾個:第一、居住權有利于保護老年人、婦女、未成年人和家庭保姆等弱勢群體,發揮家庭職能,并在一定程度上解決企業事業單位職工住房問題;第二、居住權有利于房屋效用的發揮,能夠滿足人民利用財產形式的多樣化要求;第三,居住權有利于完善我國的用益物權體系。不贊成的理由主要有:第一、老人、婦女、家庭保姆等弱勢群體的居住權問題,可以通過現有制度得到解決,沒有必要再規定居住權;②第二,作為一個舶來品,我國不存在居住權的社會基礎;第三、從物權體系上看,由于我國物權法沒有采納人役權的概念,居住權難以融入現有物權體系。

作為大陸法系的一項傳統制度,居住權在充分利用資源,保護弱勢群體上發揮過極大的作用。將其從立法中簡單地刪除,并不意味著關于居住權的討論劃上了句號,也不表示我國當前的司法實踐不需要居住權制度。相反,我們更有必要對居住權進行一下研究,從而更加理性地看待我國的居住權以及居住權立法。

二、 居住權的產生和發展

(一)居住權的產生

居住權制度最早起源于羅馬法,是非所有人對他人所有的房屋進行居住的權利。在羅馬共和國時期,無夫權婚姻和奴隸的解放日益增多,每當家長亡故,那些沒有繼承權或喪失勞動能力的人的生活就成了問題。于是,丈夫就把一部分家產的使用權、收益權、居住權等遺贈給妻或者奴隸,使他們生有所靠,老有所養。于是居住權就具有了物權的特征,可以對抗房屋所有人以及其他任意第三人。可見,居住權從確立開始就是為了保護弱者。

(二)居住權在法、德兩國的發展

在羅馬法之后,《法國民法典》首先借鑒了這一制度。不同的是,法國將居住權作為一種使用權。根據《法國民法典》第625條至第636條的規定,居住權的主體僅限于自然人及其家庭。在設立方式上,則賦予當事人自由設定居住權的權利,即當事人得依契約設立居住權,并可以約定其范圍。

《德國民法典》在“役權”一章中規定了居住權,并且規定居住權不得轉讓和繼承,原則上也不可以出租。1915年通過的《住宅所有權及長期居住權法》則發展了居住權的內容,設立了長期居住權,規定這一權利可以轉讓和繼承,甚至居住權人可以從事出租等收益活動。這就使居住權擺脫了人身專屬性的束縛,逐漸發展成為一種商業投資手段。③

從居住權的歷史起源及其在法德兩個主要的大陸法系國家的發展來看,居住權正從原始的保障婦女、老人、未成年人等弱勢群體利益向實現更多的社會功能方面轉變。在新的歷史時期下,居住權有著更大的發揮空間。

三、 我國當代是否需要居住權

當今的中國,是否需要引進居住權,是一個值得探討的問題。要給這個問題下一個結論,我們先來將居住權和我國現有的權利進行比較。

(一) 居住權和現有權利的比較

1.居住權的特征

根據我國《物權法(征求意見稿)》,我們可以得出居住權的以下幾個特征。居住權的主體以特定的自然人為限,法人或其他組織不能享有居住權。④。并且它不能與權利人相分離,權利人死亡,居住權消滅。⑤居住權的取得是無償性的。居住權是為了家庭成員等特定人而設定的權利,具有恩惠性質。⑥

2.居住權和房屋租賃權的比較

現代民法中,由于“買賣不破租賃”、承租人的優先購買權和共住人的繼續承租權等方面的規定,租賃權逐漸獲得了物權性。⑦但是租賃權并不能完全替代居住權。租賃權的存續期間,各國通例是不超過20年,而居住權是沒有時間限制的,可以一直到居住權人死亡為止。在租賃關系中,承租人通常要支付一定的租金,而居住權是無償的。作為債權,租賃權通過合同來設定;而居住權是物權,則通常由法律進行規定。

3.居住權和借用權的比較

借用權作為一種無償的合同債權,其效力和所發揮的效用比租賃權更為弱小。史尚寬先生曾精辟地指出:借用人對借用物之使用權,非直接對與物為支配之獨立權利,而為對于貸與人許與債權所附從之權利。⑧在一個借用關系中,如果出借人以出賣為由,要求借用人搬出房屋,借用人很難對抗所有人。所以,借用關系具有極大的不穩定性。再者,房屋借用的期限較短,通常只解決一時的住房之需,不能使使用人長期享有使用房屋的權利,僅此一點,使用權就無法替代居住權。

由此,我們可以看出,居住權以自然人為主體,具有無償性、長期性和法定性,是一項獨立并且有效的權利,并不能被租賃權和借用權所替代。并不像有些學者所說的那樣,居住權的功能已經被其他權利所取代。⑨

(二)我國社會現實需要居住權

羅馬法居住權制度的設定,主要是用來解決特定人的生活問題。雖然后世在繼受過程中對之有不少發展和改變,但其主要用來解決養老問題的初衷并沒有改變。⑩中國正在進入老齡化社會,獨生子女的增加使得很多老人要在沒有子女照顧的情況下,度過晚年。如何讓老人在自己的有生之年保留房屋的居住權,同時,也能通過出售房屋所有權獲得的相應價款來改善自己的晚年生活呢?居住權為我們提供了一個解決問題的思路。老人可以以較低的價格將自己的房屋轉讓給受讓人,但是保留在有生之年對房屋的居住,這樣的保留居住權的房屋買賣給出讓人和受讓人都提供了一種新的選擇。

在現代中國,離婚人口所占的比例也越來越大。但是伴隨著住房改革,一家基本只有一套住房。在分割財產的時候,如果將僅有的一套住房變賣,將錢款分割,那么離婚的雙方基本都無法解決住房問題,他們的未成年子女的居住權利也得不到保障。與離婚率上升的現象相對應,選擇再婚的人群數量也在上升。但是,很對再婚者都有這樣的顧慮:如果自己先死亡,如何既保障子女的繼承權,又使得再婚配偶能夠有屋居住。同樣,居住權制度的存在為他們解決了后顧之憂。房屋所有人可以用遺囑的方式為自己生存的再婚配偶設定居住權,而房屋所有權仍然由子女來繼承。可見,保留居住權的遺囑繼承既可以解決生存配偶的居住問題,也可以滿足所有權人將其房屋由其子女繼承的愿望。

(三)目前的法律結構需要系統規定居住權

其實,在制定《物權法》之前,我國現有的法律制度中,就存在“居住權”的影子。雖然,在我國的民法規范中,從未出現“居住權”,但是婚姻法的司法解釋和一些地方法院的處理意見中已經涉及到了居住權。作為一個成文法國家,在我國,判決不具有立法意義。根據我國2007年頒布的《物權法》第五條的規定:“物權的種類和內容,由法律規定。”對于一個沒有被立法明確規定為物權的居住權,是不可能具有物權效力以及作為物權受到保護的。

《婚姻法》第四十二條對離婚婦女的住房問題進行了模糊的規定:“離婚時,如一方生活困難,另一方應以其住房等個人財產中給予適當幫助?！钡沁@種經濟上的幫助只是一種倡導性的適當的幫助,大大降低了法律保護的力度。再者作為司法解釋,只能解釋法律,不能創設某種權利為物權。所以,這一請求權只能作為債權被保護,這就極大地損害了這個司法解釋的實踐意義,沒有發揮它的本來目的。對于因立法不明確造成的實踐中“離婚不離居”的現象也不能進行有效地規制。

近年來,房屋所有權被侵犯已經取代“贍養權”成為老年人維權的首要問題。我國目前只有《老年人權益保障法》有關于老年人居住權的規定,即第十三條規定:“贍養人應妥善安排老年人的住房,不得強迫老年人遷居低劣的房屋。”但在此法條并沒有明文規定居住權,這樣原則性的規定根本無法解決老年人的居住問題。

除了以上幾類弱勢群體的居住權問題,我國目前立法無法解決外,對于沒有法律上的撫養義務但是有道義上的撫養義務的人員,比如遠房親戚、保姆等,如果想給他們提供住房居住,依照現在的法律則基本不具有可行性。面對這樣的現狀,我國只有盡快對完善居住權立法,使那些與房屋所有人一樣使用或為權利人提供服務而與權利人生活在一起的人,當自己的居住權受到侵害的時候,可以立刻依據法律的明文規定要求法律給予充分的救濟。

四、 對居住權的新設想

在當今的社會經濟條件下,土地資源的稀缺性和建筑成本的昂貴性,使得居住問題的解決不可能完全依靠所有權制度本身。居住權的設立就給所有人和非所有人之間架起了一座橋梁,人們可以考慮從以下幾個方面擴張居住權的適用范圍。

首先,居住權可以進行保留居住權的買賣。豙一般而言,居住權基本適用于婚姻家庭領域,具有扶助、贍養的性質,因此也就具有了強烈的人身依附性?？疾煲幌路课莸那闆r后,我們就會發現,在我國老年人的養老問題主要由家庭承擔,社會承擔的比較少。對于那些只有一套住房沒有其他收入來源的老人來說,保留居住權的買賣是最好不過的選擇了。這樣,老人可以在有生之年保留對房屋的居住權,而房屋的受讓人則一次性或者分期向其支付價款,以作為養老金。豛保留居住權的買賣可以使雙方都受益,出賣人既獲得了居住房屋的權利,也獲得了養老金,而買受人則通?？梢砸暂^低的價格買到合適的不動產,有利于實現雙贏。

其次、合資買房時可以設立居住權。城市房屋私有化以來,城市房價的攀升已經讓人們不堪重負,在這種情況下,子女靠自己的力量買房成家幾乎不可能。因此,在子女買房或者蓋房的過程中,往往尋求父母的幫助。當父母傾其所有,卻無法保障自己年老時的居住權利的時候,我國完全可以建立這樣的制度,父母資助子女買房或者建房的時候,將所有權登記在子女名下,自己保留一份居住權。豜

再者,分時度假酒店中也可以適用居住權。隨著我國人民生活水平的提高,越來越多的人喜歡在風景秀麗的中小城市買房作為休閑度假使用。然而,這樣常常導致一年之內房屋長期空置,得不到打理,造成資源的極大浪費。因此,分時度假酒店,就迎合了這部分人的需要。分時假日酒店,是指開發商或酒店經營者將酒店的每一個住宿單位分為若干的時間單位,如每年的51周,并在一定年限內,如20年內將某住宿地位的特定時間的使用權一次性出租給旅游休閑者的一種酒店管理模式。豝用居住權來解釋分時度假酒店的法律性質是最好不過的了。相比于租賃權,居住權則可以給投資者以物權意義上的保護。

由此看見,居住權的適用范圍并不僅僅適用于婚姻家庭領域,在新型領域內也有其拓展的空間。這樣古老的居住權,在新的經濟條件下,就產生了新的活力,不僅實現了對弱勢群體的保護,還可以實現所有人對財產利用的多樣化。因此,這個頗有歷史淵源的制度,如果設計得當,一定可以完善我國的用益物權體系,并發揮更大的作用。

注釋:

①陳信勇,藍鄧駿.居住權的源流及其立法的理性思考.法律科學.2003(3).

②梁慧星.我為什么不贊成規定居住權.中國社會科學院網.http://www.cass.net.cn/file/2005102850802.html.

③豘騰曉春.物權法的一大缺憾—居住權制度的刪除.研究生法學.2007(3).

④錢明星.關于在我國物權法中設置居住權的幾個問題.中國法學.2001(5).

⑤周枏.羅馬法原論.商務印書館.1994年版.第368頁.

⑥王利明.物權法論(修訂本).中國政法大學出版社.2003年版.第533頁.

⑦ 《合同法》第229條、第230條和第234條.

⑧史尚寬.債法各論(上).中國政法大學出版社.2000年版.第252頁.

⑨房紹坤.居住權立法不具有可行性.中州學刊.2005(4).

⑩孫憲忠.德國當代物權法.法律出版社.1997年版.第244頁.

豙劉閱春.居住權制度的適用范圍探析.理論探索.2007(4).

豛保留居住權的買賣不同于保留所有權的買賣,在保留所有權的買賣中,雖然買受人占有、使用標的物,但是在雙方約定的條件成就之前,出賣人仍然保佑標的物的所有權。保留居住權的買賣也不同于遺贈扶養協議,遺贈扶養協議中,撫養人承擔的是對遺贈人生養死葬的義務,而且遺贈的財產只有在遺贈人死亡之后才發生所有權的轉移,而保留居住權的買賣,買受人只要支付了價款,就獲得了房屋的所有權.

豜申衛星.視野拓展與功能轉換:我國設立居住權必要性的多重視角.中國法學.2005(5).

豝林澤荒.分權分時度假酒店的相關法律問題.飯店現代化.2004(9).