物業糾紛—剪不斷，理還亂

章　法

2007年10月1日，《物權法》開始實施，相信對物業公司和業主之間的關系來說，這是一個好的開始。然而，如今業主與物業公司之間的是是非非依然不斷，真是：、

底層住戶該不該繳納電梯費

退休后，老曹用拆遷款購買了一套公寓。由于年齡大，他這次特意在20層高的樓房中挑選了底層。

開發商交了房屋之后，老曹被通知去繳納物業費。到了物業辦公室，物業工作人員拿出前期物業合同請老曹簽字。并在簽字后，要求老曹支付全年的物業費3800元。老曹問：“這物業費都包括什么呀？”物業人員解釋道：“垃圾清理、保安、電梯運營……”

老曹奇怪了：“我住在一層，這電梯和我壓根兒沾不上邊兒，怎么還要收我的費呢？你這不是亂收費嗎？”為此，雙方各執一詞，僵持起來。

按照《物業管理條例》和各地自行的物業管理規定，對電梯的運行管理和維護是物業公司應盡的義務之一。高層住宅電梯的運行維護費用，原則上是由業主使用人共同分擔的，具體的費用標準則由業主使用人和服務單位通過協商來確定。

《物權法》明確規定，業主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，但是在享有權利的同時，全體業主同時也要承擔相應的義務，如妥善使用、支付維修保養費用等。高層住宅中一層住戶作為業主，屬于共有部分的共同所有人，即應承擔相應的維修保養費用。

當然，老曹提出的疑問也不無道理。鑒于此，有些地方的物業公司會加以區別對待。作為底層的業主，到底是否應該交電梯運行維護費，首先要看簽署的業主公約和物業管理合同中對這個問題是否進行了具體的約定。如果沒有約定，那么根據《物權法》的規定，底層業主交電梯費也是應該的。

小區的廣告收益該歸誰

老謝自從2005年搬到某小區之后，每天都被小區內各種各樣的商業廣告弄得頭昏腦漲。他曾細細留意了一下，一邁入小區大門，就能看見大門口的宣傳牌內，用醒目的字體寫著駕校的招生信息；樓道的公告欄里貼著家教、尋租、出售、美容院優惠等信息；電梯兩邊是汽車專賣和證券公司的廣告。晚飯后在廣場散步，連座椅的靠背上都是某某藥業的廣告。

老謝找到物業，要求物業公司公布這些廣告收入給業主沖抵物業管理費。物業公司回答得理直氣壯：“這些公共部位不是業主們購房時候公攤的面積，所以業主沒有權利享受這些收益。”

那么，該小區的廣告收入應該歸誰呢？

在業主的產權范圍與小區全部范圍之間，有一部分沒有列入業主產權范圍內，但是用于小區共同使用的面積，就是公共部分。這些公共部分屬于開發商為了建設該小區必須設計規劃的內容，例如小區綠地、小區設備間、小區物業管理用房、小區地面停車場等。

《物權法》第七十條對此有明確的規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”依照這個規定，在《物權法》頒布之前，只要沒有明確產權人的公共部位，即為全體小區業主所擁有。綜上所述，小區公共場所內產生的廣告收入理應由全體業主共享。

業主們應該享有的權利具體體現在以下方面：

1.知情權：小區內的公共部分是否投放廣告，應該首先由物業管理公司公示，然后由全體業主投票決定或者委托業主委員會決定是否允許投放。對于樓宇電梯廣告的盈利核算狀況，管理公司應該定期向業主公布，款項如何使用也應由全體業主決定。

2.決定權：針對廣告收入的款項如何使用，也應由全體業主決定。一般小區都會成立業主委員會，物業管理公司如果和廣告公司有合作的話，需經全體業主同意，且所獲的廣告收入要用來沖抵物業費或更新公共設備。

裝修押金該不該收

董先生最近買了一套兩居室的樓房，并找了一家裝修公司準備裝修。沒想到，當裝修工人跟著董先生進入小區的時候，物業拿出一張裝修管理辦法，說為了防止裝修公司亂施工，需要繳納2000元裝修押金。

“誰來繳這筆裝修押金？押金什么時候還？萬一物業公司隨便找個借口，沒收了押金不退給我怎么辦？”董先生一下子顧慮重重……

首先要明確的是，《物業服務收費管理辦法》的相關規定中，并沒有裝修押金一項，收取裝修押金并不是進行裝修的必要條件。

然而，在現實生活中，物業公司為了加強管理，往往要求住戶在裝修時與物業公司簽訂裝修管理協議，待裝修完成后，物業公司按裝修方案進行驗收，如果驗收合格，如數退還押金。

如果物業公司和裝修公司達成了一致意見，收取裝修押金是可以的，在扣罰押金時，物業公司必須舉證證明其扣除裝修押金的理由，并且該款項需要納入公共維修基金，并明示其用途。其中，物業公司和裝修公司的約定是最重要的，如果裝修公司不愿意交納押金，物業公司無權強行收取，更不應該成為阻止裝修公司進行裝修的理由。

小區內被盜的損失誰來埋單

2008年8月，某小區的郭先生家被盜。經過核實認定：被盜現金8000元、電腦1臺、數碼攝像機1臺、金飾1批、紀念幣2套，共計損失價值5.9萬余元。

郭先生很生氣，自己每月按時足額交納物業管理費，物業公司應賠償自己的全部損失。但物業公司說自己認真落實了保安員職責制度、交接班制度，對車輛的進出做好登記，無奈小偷太厲害，防不勝防。郭先生應該找小偷算賬才對。

那么郭先生是否應向物業公司要求賠償呢？

物業公司在公約、小區管理規程等文件中均承諾對小區物業及居民人身、財產負有安全保障義務。安全保障義務是指經營者或者其他社會活動組織者承擔的對他人的人身、財產負有的合理限度內的安全保護義務。

本案中，郭先生家失竊一案的發生是在小區內，而且作案者撬開大門后，在很長時間內，物業保安人員巡邏都沒有發現服務范圍內業主家門口的異常情況。正是由于物業公司的工作疏漏，才沒有及時發現業主財產被盜，因此客觀上存在過錯，應當在合理限度內，承擔與其過錯程度相當的補充賠償責任。當然，物業公司在承擔相應的賠償責任后，有權在公安機關抓獲盜竊者以后向盜竊者進行追償。