酒店地產的非理性繁榮

李　潔

美國總統布什喜歡北京烤鴨，喜歡很多具有中國元素的小玩意兒。作為奧運會期間布什在北京的“家”，北京金茂威斯汀大飯店曾為接待布什做足了文章。金茂集團投資管理部總經理張志超回憶9個月前接待布什的細節時，仍流露出些許自豪的表情。彼時，金茂威斯汀酒店剛剛開業2個月，布什家族是其接待的所有客人中最有名氣的。

2009年5月，中國的酒店早已從奧運狂歡盛宴中走出。受大洋彼岸經濟危機等多方因素的影響，酒店生意清冷了許多。

目前金茂威斯汀入住率差強人意地維持在平均40％～50％左右，雖然比其他一些豪華酒店高，張志超對此并不滿意。

“說酒店業處于全行業的虧損狀態一點也不夸張。”張志超說。一個嚴峻的事實是：由于日常經營產生的現金已不能滿足酒店自身營運的需要，更多國際豪華酒店的業主將不得不依據其和國際酒店管理公司簽訂的《管理合同》，向營運中的酒店補充營運資金，借以保持酒店在國際酒店管理公司認為合理的狀態下運營。在經濟危機和供應過量的雙重影響下。中國酒店業在這個春夏之交的時節迎來了一個尷尬的局面。部分進入豪華酒店業的地產商，也面臨忍痛轉讓的決定。

“駭人”的數據

在華爾街流傳著這樣一句話：危機是一頭兇暴的恐龍，總是比我們想像的來得要慢，但是其勢頭往往來得比我們想像的要猛烈得多。現實有時比預期還糟糕。

10％的出租率!

這是任何酒店難以想像和接受的，但2008年這個數字在許多酒店的報表上每月都出現。進入2009年，這樣的數字已在更多的酒店報表上出現。令酒店管理者們頭疼的是，一個季度前制定的業務計劃，一個季度后卻發現難以完成。

一位不愿透露姓名的國企高管講述了奧運會前的經歷：奧運會前，絕大多數酒店都不愿意和奧組委簽約。奧組委雖然能帶來充足的客源，但會限定價格。業主們認為這無法最大限度地實現盈利。奧運會開始后，酒店業主們才發現，幸虧當時和奧組委簽約。受金融危機影響，入境散客大大減少，奧運期間那些沒簽約的五星級酒店，有些入住率僅為30％左右，和業主們的預期相去甚遠。

奧運會更像是一個轉折點。奧運會后，酒店經營狀況更為糟糕。中糧集團酒店事業部副總經理陳敏認為北京酒店“空置率”正處于歷史高位。“2007年、2008年開業的酒店是歷史年份的一倍有余。目前的存量足夠三年間消化。”陳敏說。統計顯示，去年在北京有126家酒店開業，增加客房2.9萬間。

為了吸引顧客，不少酒店開始促銷，較為有代表性的例子是東莞現象。

雖然標準房掛牌價大部分在1000元以上，但折后標準間價格在200—800多元之間不等，其中銀蜥酉店豪華單人房折后只需330元，樟木頭三正半山酒店348元，素來是東莞五星級酒店風向標的厚街喜來登酒店標準間也推出五折低價，未簽約客戶830元。

自1996年至今，東莞星級酒店業就以其獨特形式創造了中國酒店業發展史上獨特的“東莞現象”，一個僅有2645平方公里、由33個鎮組成的城市，卻集中了高達250億元酒店業投資，形成了中國最集中、條件最好、規模最大的酒店產業集群，五星級酒店數量僅次于北京和上海。

在這場“蕭條”中，不僅僅是東莞，幾乎全國各地的酒店都不約而同調低了價格。“總得有一些調整，來吸引客戶。”張志超說。

建設容易養卻難

許多開發商在開發地產的同時，不僅開發商業物業，也同時開發酒店。

陳敏解釋說，酒店和商業物業其實是完全不同的兩個行業，復雜許多。面對不同的客戶，對經濟周期的敏感度不同。一個五星級酒店房間和服務人員的比例在1比1.5。和同等面積大小的寫字樓和商鋪相比，酒店單位面積的收入更高，但相比其高運營成本，平攤下來的回報率和商鋪、寫字樓相差不多。

相比投資商鋪和寫字樓，一所同樣面積的酒店，投資額幾乎高于前二者的兩倍。也許一棟寫字樓可以憑借較好的地段獲得長期的租約，而一家酒店卻很可能因為細節的服務失去—個客人。

1995年以前，酒店的投資回報率非常好。不僅建材成本較低，土地使用政策也有優惠，利用外資也非常容易。而2000年以后，酒店投資略顯盲目。在北京，很多業主都是瞄著奧運會做酒店。

同樣的故事還重復發生在上海和廣州。上海即將召開的世博會和廣外限口將召開的亞運會，是不少酒店業主們的重要建設動力。“為了一個展會而做酒店，實在太過于盲目了，奧運會就是很好的教訓。”陳敏說。

沿海地產集團董事長助理張鳴向記者講述了開發商的遭遇。許多地產商建酒店是不得已而為之，因為當地政府要求該項目必須配建酒店。目前二、三線城市對此熱情更高，希望引進有實力的開發商修建高檔酒店，提升城市形象。作為招商引資的優惠條件，可能會附贈一些土地讓開發商做住宅。也有一些開發商建酒店是出于提升該地塊住宅價格的目的。如果住宅銷售情況良好，也許開發商會放棄建酒店。建酒店容易，養酒店卻頗費功夫。

過剩的結果是收購兼并

在這一輪酒店投資熱潮中，有地方政府推動的因素，也有冒進的投資者身影。從業主的角度來說，陳敏認為，酒店建設應該遵循市場規律，減少人為因素。由市場來判定，究竟是需要怎樣的酒店。同時，作為行業協會，應該提供更多及時、全面的酒店業的發展信息。政府應該予以更多的投資引導。“一個地區酒店數量是否過剩，問題嚴重到什么程度?而不是一個冷冰冰的數據。”他說。

中國旅游研究院副院長戴斌也認為，地方政府應該加強信息公開和窗口指導。

戴斌認為，酒店業面臨著產能過剩的局面。酒店業主不要盲目的拔高酒店建造標準，不一定需要引進國外知名管理品牌。國際高端需求下降很快，而國內旅游呈現較高速度的增長，經濟型酒店依然保持較高的出租率，應該多發展大眾旅游的產品。

酒店階段性的過剩，令酒店業必將迎來整合時期。戴斌認為，“如果現金充裕，看好中國酒店的未來，明白酒店資產的收益特點，目前正是一個構建優質酒店資產組合的良機，以收購兼并為主要形式的產業整合將給中國酒店的未來注入活力。”