論房地產項目成本管理

錢碧慧　馬　靜

摘要：本文重點從規劃設計階段、招投標及合同簽訂階段、項目施工過程階段、項目后評估階段闡述成本控制的要點和方法。

關鍵詞：房地產；成本；管理；控制

1 房地產開發項目成本管理與控制的目的

房地產開發項目成本管理與控制的目的是：在確保工程質量、開發周期的前提下以合理的最佳成本完成一個特定的建筑產品。其管理必須是全過程、全方位的，排除多種干擾因素進行全面成本管理與控制。

2 房地產項目的四大成本管理體系

要加強成本管理，必須建立起系統的成本管理系統，做到精細化成本管理，對于房地產企業，成本管理系統應包含三個層面的內容，最基礎的是成本管理的流程與制度體系，其次是每一個階段的控制要點和知識積累，第三個層面是從公司的戰略角度優化成本結構，實行動態成本管理。

成本管理的流程與制度體系包括目標成本管理體系、動態成本管理體系、成本后評估體系以及責任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責任與激勵機制方面進行管理。成本控制要點和成本數據的積累則是建立在一定的流程規范基礎之上的對開發過程的每個環節的成本控制的知識與經驗的傳承，從戰略角度所進行的成本優化則往往是伴隨著公司的重大戰略措施，如根據客戶細分而進行的產品標準化、戰略采購等。從管理的層次而言，建立起基本的成本管理流程是最基礎的管理工作。

3 規劃設計階段的成本控制與方案優化

設計階段是房地產項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可降低工程造價10%。但在工程設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。例如：某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無防火分區，就設了三只消防箱，而按消防規范要求，只要兩支水槍同時到達室內任何部位即可。這種設計不合理，造成了一定浪費，顯然是對工程的各種經濟指標不夠重視。因此，設計階段對項目投資的影響是極其重要的。特別是擴初設計階段對項目經濟的影響達70%-95%，實際上，當擴初設計批復之后，存在的技術問題、費用問題都很難解決，因此必須重視擴初設計，以避免“先天不足”。

4 招標過程成本控制

4.1 招標階段成本控制

招標書條款應嚴謹、準確和全面，工程造價及相關費用應盡量包死，少留或不留活口。要編制好標底，在條件的單位應盡量自行編制，工程標底要保證質量，把工程標底控制在合理造價的下限。應反復審查造價水平的合理性，是否在投資控制的范圍內。中標后合同條款的簽訂應嚴謹、細致，工期應合理，盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現象。對建設工程施工合同的訂立規定了審閱會簽制度。

招標文件中要有合同主要條款，對直接影響工程造價的有關條款，如合同價款調整的條件和方式、三材市場價格的取定方法等，都有詳細的約定。對投標包干的工程由承包方采購的特殊貴重材料和設備、列出規格、品牌、廠家和品質要求清單，還要明確政策性調整是否包含在包干范圍內。

4.2 招標過程成本控制實例

杭州某小區分三期開發，小區建筑面積50萬平米，一期開發建筑面積116000平米，一期景觀面積68000平米，根據公司成本控制目標，景觀工程成本控制在280元/平米。一期景觀工程在實施過程中，根據銷售需要，先對16000平米的景觀面積做景觀樣板區，由于時間較緊，所以對樣板區景觀工程采用議標形式，按費率94浙江定額按實結算，公司對目前的景觀工程的市場費率行情進行了了解，最終硬質景觀的綜合費率為15％，軟景（苗木）的綜合費率為28％，通過計算樣板區景觀的單方造價為296元/平米。非樣板區景觀工程，公司采用總價包干的招標形式，通過招標非樣板區的景觀單方造價為273元/平米，比樣板區景觀工程單方造價節約23元/平米，節約造價119.6萬元。公司對以上情況分析，節約造價有以下幾方面原因：一是通過合同總價包干招標，投標單位在結合自身實力、優勢下，報了合理的低價；二是通過招標，突出了競爭機制；三是采用總價包干形式，措施費包干，但按實結算的情況下，施工單位要求簽證的措施費較多而且較高。通過這個案例分析知道，根據工程的不同情況，合理選擇招標方式，對成本控制相當有利，項目操作工程應加強招標過程的成本控制。

5 項目施工過程的成本控制

編制成本計劃和工作流程圖，落實管理人員各自的職能任務。熟悉設計圖紙和設計要求，將工程費用變化大的部分和環境，作為重點控制對象。對經濟技術變更進行經濟技術比較，并進行預測和分析，嚴格控制設計變更。詳細進行工程計量，復合工程付款賬單，嚴格經費簽證。做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理可能發生的索賠提供依據。定期進行工程費用超支分析，提出控制工程成本突破預算的方案和措施。及時掌握國家、省、市有關部門的各種定額和收費標準的變化。注重合同簽訂、修改和補充工作，著重考慮對項目成本的影響。

6 竣工結算

6.1 竣工結算是有效控制工程造價的關鍵

工程造價的合理確定是工程造價管理的重要環節，在確定工程造價時，堅持以現行的工程造價管理規定為依據，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據竣工圖結合隱蔽簽證、現場簽證和設計變更進行審核計算，審查是否按圖紙及合同規定全部完成工作，是否有丟、落項工程。認真核實每一項工程變更是否真正實施，該增的增，該減的減，實事求是。

6.2 結算流程

以某房產公司的結算流程為例說明：

結算注意事項：工程結算審核過程中，應由公司的工程造價人員全程跟蹤監督和總體成果把關，項目公司的工程造價人員及時提供具體對帳結算資料信息并全程參與結算審核；查看結算資料是否齊全，包括原合同、合同補充協議、招標文件、編標答疑、詢標紀要、圖紙會審紀要、工程聯系單、施工竣工圖；項目公司工程部重點核對工程施工竣工圖與實際工程情況是否一致；工程變更與實際竣工情況是否一致；結算口徑與工程招投標口徑是否一致；工程量的計算是否正確；市場價（無價材料）的計價（組價）是否正確，計價取費口徑是否明確；查看甲供材料、施工水電費等需要扣回款項是否扣回；結算報告中應有綜合說明，對甲乙雙方焦點問題的計算/組價/取費口徑及其它事宜規定等等進行說明；結算審核完成后應對工程各項主要經濟指標（鋼材、混凝土、水泥、砌體、安裝管線系統等等）做出測算分析，形成文件資料；結算完成后檢查結算資料是否收集齊全完整歸檔；

參考文獻

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