建筑工程項目需求管理分析

沈彩云

（建盟設計集團有限公司， 福建 廈門 361000）

0 引言

需求管理最初提出是在計算機軟件開發領域中，即設立專門的需求管理部門，以保證項目獲得成功為工作唯一導向。而這一管理模式，也可良好適用于建筑工程項目之中，即通過成立單獨的需求管理部門，針對工程項目中業主需求、社會相應等進行調查、研究，從而有效滿足各方面期待，保證項目的成功。

1 建筑工程項目需求管理現狀

第一，建筑工程項目需求管理理念問題。需求管理的核心理念就是本位性理念，通常是指在建設、宣傳、服務等管理中各個決策應以滿足業主需求根本目標，對業主、社會等需求提供更為高效的反饋、相應，從而最大限度地滿足業主需求與期待。但以往建筑行業發展較為粗放，或是追求規模與效益，或是“酒香不怕巷子深”，并不會設立需求管理部門，造成了一定的外界溝通“障礙”，無法有效滿足業主、社會需求。

第二，建筑工程項目需求管理制度問題。當前的建筑行業中，雖然逐步構建起需求管理制度，但實際上的制度的設立、制度性資源等方面仍存有不足，無法有效串聯起項目內部所有部門，更無法形成更深層次的關聯。基于此，需求管理制度并不能發揮預期效果，往往對業主、社會需求響應較為遲緩。

第三，建筑工程項目需求管理動力機制問題。需求管理動力性機制是推動整體需求管理良好運行的重要驅動力，而這種動力機制往往存有相互依托、補充的關系。例如，從法律法規方面分析，政府是建筑健康發展的引導者、監督者，建筑工程項目與業主都需要服從既定的法律法規，形成良好的規范性、合理性。相對的，建筑項目工程在滿足業主需求的同時，也為社會與業主提供了良好的生存環境。而其中，需求管理就是保證這一聯系穩定的重要基礎[1]。

2 建筑工程項目需求管理要點

2.1 建筑工程項目需求管理項目

1.目標需求管理

建筑工程項目目標需求管理包含：建筑定位、施工目標、使用階段愿景、規劃階段設計與概念等。主要是從整體角度來調查、研究工程目標的需求管理。

2.功能需求管理

以建筑工程項目總體目標為參考，界定整體項目的功能定位以及功能下屬構成要求，為未來建筑投入使用后可以充分滿足業主需求為設計核心，執行更為有效的功能性需求管理。

3.施工技術需求管理

建筑工程項目施工技術需求管理通常包含：建筑結構、水電煤氣、防火防雷、節能減排等專業性技術需求。通常以建筑功能需求為前提進行選擇，包括與這些施工技術相配套的設備、工藝、材料選擇等。

4.運維管理需求

當建筑工程項目竣工后就進入運維管理階段，管理內容主要包括：物業管理、項目管理、運營管理、維護管理、節能管理等，同時整體運營管理目標、管理方式、管理手段等隨項目設計要求而變動，主要是滿足項目日后長期的運營、維護需求。

2.2 建筑工程項目需求管理流程

1.立項階段

立項階段是整體建筑工程項目的初始階段，需求管理在這一階段主要調研對象是項目的決策管理層，如明確項目的預期目標、功能藍圖等要求，同時對業主中不同人群代表、運維方代表、建設方代表等進行初始調研。以期從宏觀角度上，掌握各方對項目的基本需求。可以說，在這一階段執行有效、全面的需求管理，可為項目整體發展方向起到決定性作用，并為建設項目可行性研究報告提出相應需求項目。

2.設計階段

在此階段應開展大量、詳細的需求調研，并確認工作的真實與精確，重點挖掘各方具體功能需求和運維管理需求，并逐步將技術需求融入在內。并且，按項目需要可在這一階段開展需求調研，可由粗到細多次重復調研。調研對象主要為項目的決策管理層、建筑業主代表、運維方代表、建設方代表等。因此，在此階段進行需求管理工作時，應先行編制需求管理總計劃，及時與各個調研對象進行溝通，并按照具體需求管理總計劃來展開后續的詳細調研。此外，隨著建筑工程項目設計進程的推進，設計階段中設計招標、方案設計、初步涉及等子階段的需求管理，則主要體現在如何與設計工作有效結合上，并漸進、詳細、明確地開展各子階段的需求調研，在把握整體需求的準確性、靈活性的同時，還應將需求落實到具體的設計文件中。

針對設計階段的子階段所進行的需求管理，主要為：第一，設計招標階段。應明確項目基本功能需求、運維管理需求、技術需求的實際框架，需求管理顆粒度應滿足編制設計招標文件、投標方案的要求標準。同時，設計招標階段結束后，應及時出具這一子階段的需求分析報告，鞏固實際需求管理所得成效，且將分析報告作為方案設計的輸入條件。

第二，方案設計階段。進入這一階段后，設計方主要的設計人員應共同參與進需求管理工作中，進一步明確項目的目標需求、運維管理需求、功能需求、技術需求，同樣應保證管理顆粒度切實滿足設計任務書、方案設計的標準。而在建筑工程項目方案設計階段結束后，還是需要出具相關的子階段需求分析報告，并將報告作為初步設計階段的輸入條件。

第三，初步設計與施工圖設計階段。一個需求管理較為清晰、有效的建筑工程項目，通常在進入方案設計階段時已基本完成大部分需求調研工作。因此，在初步設計與施工圖設計階段的需求管理工作，主要是將調研、分析所得需求，逐步深入落實到設計中各個環節，并以設計評審、多方研討等方式確認、細化、完善相應需求細節。應盡可能避免出現需求變更情況，極易導致設計工作進程反復，進而影響后續施工與驗收階段工作進度，降低整體建筑工程項目效率。

3.施工與驗收階段

在施工與驗收階段，需求管理工作主要保持“穩定”，規避需求項目中出現變更，保證整體建筑工程項目工期與進度，避免由于需求修改而造成的成本浪費問題。但是，若必須更改需求項目時，應及時展開變更測評與調研，深入挖掘需求變更原因，并明確變更所需時間、造價成本、質量影響等問題，充分評估、權衡后再進行實際需求變更。以2019 年9 月新疆莎車縣“煤改電”建筑工程項目為例，該工程項目就是通過需求管理為基礎進行相應工程項目開展，并取得了良好效果[2]。

2.3 建筑工程項目需求管理要點

當前是信息化技術高度融合、飛速發展的時代，因此在建筑工程項目需求管理中應同樣利用信息化技術來提升相應的管理質量與效率。首先，建構完備的綠色建筑需求信息平臺打造綜合性、集中式建筑需求信息管理組織，可提升前期調研的全面性、高效性。其次，建構實時互聯的建筑需求信息傳導系統，深入挖掘互聯網技術機制，運用智能手機、通信App 等，拓寬需求管理的手機、傳播渠道。最后，建構規范制度化的綠色建筑需求表達體制，創新、建立通暢的需求表達路徑，并建立需求表達考核指標體系和營造良好需求表達制度環境。

3 結束語

總而言之，基于計算機軟件開發項目建立的需求管理，在建筑工程項目中同樣可以發揮良好作用。因此，應基于自身建筑工程項目特點，進行詳細、科學的調查與研究后，可制定更適宜于自身的需求管理，從而為建筑工程項目贏得更為良好的聲譽、關注度，最大限度滿足業主的期待與需求。