樓市過冬

顧海波

2009年中國樓市下跌已成定局，呈現“急跌到位”和“縮量陰跌”兩種走勢。

根據國家統計局的數據，截至2008年11月底，全國商品房空置面積1.36億平方米，同比增長15.3%，增幅比1——10月提高2.2%。其中，空置商品住宅7084萬平方米，同比增長22.9%。這似乎意味著中國樓市囤房囤地現象以及隨著全球經濟危機的蔓延而逐漸嚴重。

近幾年由于人民幣升值和房價大幅飆升，使得大量國內外投機客蜂擁而至。根據初步統計，僅2008年上半年外資整幢收購上海物業的資金高達100億元。豐厚的利潤客觀上使市場需要一個獲利回吐的過程，同時房租和房價的失衡（房租收入已抵不上利息的支出，租房收入在2%——3%），一旦美元停止貶值或全球經濟風暴蔓延，國內外樓市資金大規模的流出和樓市的劇烈波動將不可避免。

值得注意的是，大部分上市公司總資產周轉率都在0.3以下，資產負債率60%以上，資金普遍偏緊；同時全國商品房銷售速度的嚴重萎縮，開發企業受到資金鏈和銷售萎縮的雙重擠壓，將倒逼企業加快推盤和降價銷售。

就拿上海來說，2008年1——11月，上海新建商品房銷售1955萬平方米，其中商品住宅銷售1718萬平方米，分別同比下降40.9%和43.1%；二手房買賣1277萬平方米，同比下降30.3%，其中二手住房1010萬平方米，同比下降35.8%。房價從“高位放量”到“高位縮量”，上海房價的階段性頂部似乎已經形成。

目前上海房產供應市場一、二手房的比例在1：5左右，上海平均一手住房竣工量在2000萬平方米左右，而市場的可供二手房在1億平方米左右，這意味著上海至少在5年內土地和住房不會稀缺。供大于求尤其是受政府最近將房地產營業稅征收年限由5年改為２年、降低樓市稅費和貸款利率等“利好”刺激，大量獲利豐厚的二手房涌出，房價的下行空間被打開。

此外，2008年第四季度，在上海的古北、龍柏和金匯等處租住的韓國人，受經濟危機影響，出現經營不善的企業比比皆是，因此，拋房和退租比較普遍，此風是否會進一步蔓延，還有待觀察。

筆者認為，２０09年中國樓市下跌已成定局，由于各地樓市價格和各地政府“托市”力度不同而大致呈現以下兩種軌跡：

其一，急跌到位。這樣的走勢雖然看似比較“恐怖”，但時間較短，如珠三角樓市。現在房價離去年最高點跌了30%左右，再跌個10％－20%基本就探底，待經濟整體回暖、房價與老百姓有效需求逐漸匹配、以及樓市泡沫被擠出后，樓市會在一兩年內企穩并逐漸回升，但要恢復到２０07年的非理性飆升是不可能的。

其二，縮量陰跌。這樣的走勢調整周期較長（兩三年或更長），調整過程較復雜和反復。其間會有相當一部分中低收入者為高房價埋單，主要發生在房價收入比嚴重超過國際標準、地方政府“托市”較積極、投機過度和保障住房嚴重滯后地區。

2009年至2011年，中央財政將投資9000億元，用于廉租屋、經濟適用房和棚戶區改造。伴隨著經濟適用房上市，將改變對整個樓市的價格預期，必將稀釋過高的房價，對緩解住房的供需矛盾起到一定效果。（作者為中國房地產界評論員、高級經濟師）