中國房地產要擺脫臆癥

葉　檀

根據相關媒體報道,當前國資委分管的136家央企中,逾七成企業涉足房地產業,其中以地產為主業的有16家,輔業包含房地產的則達80多家。

房地產市場危險而盲目的樂觀情緒與牛市6000點時很相似,當時,大部分投資者憧憬8000點,房地產市場在憧憬新的大牛市。

8月13日參加2009年度博鰲房地產論壇,與去年的冷清悲壯不同,今年洋溢著樂觀情緒。人們總是自我印證,持樂觀情緒的人以實體經濟尚未復蘇、政府不可能改變宏觀經濟政策、土地供給與投資同比增幅減少、房地產行業拉動經濟的重要性互相印證,而對民間情緒、對房地產市場對其他消費的擠出效應卻棄而不顧。

在會議上持謹慎觀點的有中房協秘書長朱中一、中房集團理事長孟曉蘇、中原集團主席施永青等人,孟曉蘇先生對于土地政策、物業稅等頗具民生情懷的看法,并未得到大多數人的支持;陶冬先生則尖銳地指出,宏觀政策開錯了藥,今年下半年房地產價格還會瘋漲;鐘偉先生則表示,房地產市場該有的調整沒有到來,風險將在三年之內發作。

所謂剛性需求與城市化進程推高今年房價純屬胡扯,真正推高房價的是投資性需求,只有資產品泡沫價格才會飛上天。否則,我們如何解釋2008年為何房價突降,難道今年的城市化比去年來得猛烈?難道去年就不存在剛性需求?有一句話叫做“經濟差持股炒”,同理可知,經濟差也可持房炒,從根本上說,房地產與股票都是投資品種。去年的房地產市場下行,非常經典地詮釋了金融學的定義,就是人們會根據房價未來預期決定購買行動,需求可以被刺激放大,也可以隨著風險的提升被抑制。人口紅利、城市化、人民幣升值預期均可以保證房地產在未來十年內有趨勢性上漲,而不能證明從去年到今年房地產價格逆轉的真正原因。

原因就在于政策的刺激。目前購房者眾,一是出現貨幣貶值預期,導致購房保值者眾,二是購房成本包括購房利率等處于歷史低位,三是政府并沒有動用有力的武器抑制購房。

政策具有極大的威力。

先看貨幣政策,從2008年9月15日起,央行在100天內連續五次降息,并下調銀行存款準備金率。雖然目前銀監會收緊了二套房貸,但是不同的銀行執行力度不同,購買二套房者有不少仍然可以享受優惠利率。目前的房貸利率是1998年實施房改居民開始自己購買商品房以來的歷史最低水平,公積金利率也達到歷史最低水平。有研究表明,房地產信貸供給每增加1%,房價就增加0.45%。

不僅如此,廣東等地規定“土地出讓款可延長2年繳納”,今年5月底國務院宣布,將普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%,此舉是為了刺激房地產投資,但同樣拉長了房地產商的資金杠桿。

拜托房地產市場人士不要再談什么剛性需求老調了,他們要感謝寬松的貨幣政策與極低的借貸成本,在寒冬之后快速進入盛夏,成全了今年房地產業的火爆。不然,央行加五次息試試?保證把房地產市場打回原形。

房地產市場欠一個結構性調整。懷揣巨額授信而行業經驗不足的央企出手頻頻拿下地王,根據相關媒體報道,當前國資委分管的136家央企中,逾七成企業涉足房地產業,其中以地產為主業的有16家,輔業包含房地產的則達80多家。有數據顯示,二季度主業非房地產央企的直接利潤中有28%來自于樓市。靠攪動泡沫重新分配財富,央企房地產能行之多遠?

如鐘偉先生所說,“如今阿狗阿貓都在做房地產”,原有的房地產結構性調整戛然而止,低水平的房地產企業只要有錢、有人脈就能重復高利潤,而一些房地產市場的先行企業希望靠質量、性價比、工業化制作取勝之路被堵截,如此急功近利、粗糙而無遠見的市場,怎么可能不經歷重大調整?

房地產市場必須通過結構性調整,通過較高的貸款成本,將無良的、無技術的、濫竽充數的企業逐出市場,而將具有競爭力的企業保留為種子企業,由這些企業與保障住房體系相輔而行,中國房地產才能擺脫臆癥,理智前行。