房地產(chǎn)需要十年以上的大規(guī)劃

葉　檀

房地產(chǎn)業(yè)需要正本清源、提綱挈領(lǐng)的發(fā)展綱要，需要著眼于十年以上的大規(guī)劃，而無需什么振興計劃。

房地產(chǎn)業(yè)的敏感度，從圍繞房地產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的傳聞就可見一斑。1月初，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生率先透露，將于1月10日前后提出房地產(chǎn)振興報告；12日，有發(fā)改委人士爆料，房地產(chǎn)占據(jù)最后名額；2月9日，媒體披露建設(shè)部上報規(guī)劃，只待國務(wù)院批準(zhǔn)；2月10日，建設(shè)部出面否認(rèn)，接著有官員表示“可能性不大”，但有國家能源局人士聲稱，能源業(yè)振興規(guī)劃已被房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)規(guī)劃取代；而原全國人大常委會副委員長成思危2月21日稱，第十大確定為房地產(chǎn)，這為甚囂塵上的爭論火上澆油。僅過兩天，成又出來辟謠說是“媒體誤讀”。最終塵埃落定，房地產(chǎn)在十大之外，但2月27日，國家發(fā)展改革委副主任劉鐵男解讀房地產(chǎn)業(yè)未進(jìn)“十大”的原因時稱，“房地產(chǎn)行業(yè)是中國重要支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在是，未來也是。中央、地方政府均出臺相關(guān)措施促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，目前來看已經(jīng)顯現(xiàn)一定的效果”。還房地產(chǎn)以支柱地位。

牽扯了太多神經(jīng)的房地產(chǎn)業(yè)，亟需從源頭進(jìn)行制度性改革。

有幾個重要議題必須明確，第一，政府建設(shè)保障型住房，滿足低收入階層的住房所需；第二，其他階層進(jìn)入商品房市場，中國發(fā)展了十多年的商品房市場不能倒塌，回歸政府分房的計劃經(jīng)濟范圍；第三，房地產(chǎn)業(yè)必須真正市場化，從一級土地市場開始整頓，重整繁雜的稅費結(jié)構(gòu)，按照市場規(guī)律進(jìn)行房貸、稅費、土地招拍掛、規(guī)劃審批等各方面改革。

只要高價土地不改，只要地方財政沒有新增穩(wěn)定稅源，只要房地產(chǎn)公司一張圖紙在政府部門審批動輒幾十萬甚至上百萬元，中國高房價的基礎(chǔ)就沒有打破。以上幾個具體方面其實牽涉到重大改革，土地牽涉到資源壟斷和集約用地的大課題，地方財政牽涉到中國新的經(jīng)濟增長點和公共財政的建設(shè)問題，政府部門的審批費用則牽涉到行政機構(gòu)的改革問題——從房地產(chǎn)任何一個細(xì)節(jié)出發(fā)，我們都能上溯到市場改革的核心難題。

在大是大非面前不能游移，政府堅持保障住房和市場住房平衡不應(yīng)改變。有人認(rèn)為高房價是市場化弊端，因此應(yīng)該退回政府統(tǒng)一分房時代，這種逃跑主義的想法將使中國市場改革成果毀于一旦；其他一些人認(rèn)為政府應(yīng)該高課稅，深入微觀市場解決住房市場的結(jié)構(gòu)性矛盾，這種做法將使中國房地產(chǎn)市場非驢非馬，加深先天畸形。

伴隨著房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的非理性態(tài)度越來越強，演變成民粹主義與精英主義的強烈對抗，缺乏調(diào)和的尖銳利益博弈必然是玉石俱焚。政府在經(jīng)濟全面結(jié)構(gòu)性調(diào)整之機，充分傾聽各方意見，而后通過一定的程序使房地產(chǎn)發(fā)展綱要反映各利益群體的聲音，將是房地產(chǎn)市場改革的關(guān)鍵。任何一種正義，首先都是程序的正義，是各方利益平衡的產(chǎn)物。只保中低收入階層或者只保房地產(chǎn)開發(fā)商，都會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的傾斜，最后損失的是社會的整體效率。

讓人擔(dān)心的是，理論上認(rèn)識不清，實踐上機會主義思路抬頭，為了促進(jìn)成交量，一些地方推出優(yōu)惠政策，這種一事一議的做法對于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展無益。

并且，一些對金融或者房地產(chǎn)業(yè)并無建樹的專家正在提出形形色色的議案，已經(jīng)或者準(zhǔn)備向上建言。比如，有的經(jīng)濟學(xué)家提出房地產(chǎn)必須一次降價到位，至于降多少、會形成多大沖擊波，心中無底，全是信口而言。貌似技術(shù)派實則完全背離科學(xué)。又如有專家準(zhǔn)備提兩會議案，認(rèn)為解決目前存量房過多的最好辦法是實施房屋空置稅，只有這樣，高房價低交易的問題才會迎刃而解。如果這樣的話，那么房屋投資市場將徹底垮臺。任何一種投資品，只要把稅收提高到覆蓋收益的程度，就會使所有的投資者望而卻步，大家都很清楚，爭不過那只無形之手。這樣高房價的問題是解決了，交易量也就所剩無幾了。

理論上的利益平衡論、實踐上的務(wù)實論、技術(shù)上的細(xì)致分析，才能使房地產(chǎn)市場避免重蹈機會主義、單兵突進(jìn)、民意反彈的覆轍?！?/p>