次貸危機下中國房地產行業金融創新融資的探討

摘要：房地產企業的生存與發展離不開暢通有效的融資渠道，使得現存的主要依賴于銀行貸款的單一間接融資渠道需要不斷拓寬。特別是在次貸危機下，如何借鑒發達國家金融創新的經驗，探討中國房地產行業金融創新融資具有重要意義。

關鍵詞：次貸危機 金融創新 融資 房地產

一、當前我國房地產企業面臨的融資問題

(一)房地產企業融資渠道相對單一

目前，我國房地產業資金主要來自銀行貸款。一方面，銀行掌握了充足的資金，并且資金的供給也相對穩定，對于資金需求量大。周轉期長的房地產業，銀行是其最為穩定的資金來源；另一方面，同國家政策是密切相關的。國家對于房地產企業限制較多，通過直接渠道進行股權、債權融資需要更多的手續，受到很多的法律以及國家政策上的阻礙，這就使得企業并不能同外國企業一樣使用更多新的融資渠道進行融資。造成了融資方式較為單一的現狀。

但是由于房地產企業融資一味地依靠銀行貸款，致使房地產開發的資金來源過分集中于銀行，使銀行承擔過多的風險。從我國房地產市場的運行來看，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產開發和房產銷售的整個過程，這樣，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。并且商業銀行無法也不敢無限滿足房地產業多角度多層次的資金需求，房地產開發的資金得不到保障制約了房地產行業的生存和進一步發展。

(二)房地產融資市場體系不健全

目前，我國房地產融資市場體系并不健全，市場存在嚴重的資金供求失衡，造成了企業融資成本過高的現狀，很多企業鋌而走險，借助地下金融或者進行資金“尋租”。這些不正常現象反映了由于房地產融資市場體系的不健全所導致的諸如金融創新不足、監管限制過多、政策引導不利等諸多問題。而在國外。除信貸一級市場以外，還存在比較發達的信貸資產證券化以及信托證券等二級市場。在二級市場上，通過創新傳統信貸工具，住宅融資的渠道可以擴展到各種長期資金經營機構和個人投資者對信貸證券化資產的投資資金。這種資金來源多樣化正是我們所要借鑒的，努力構建一個提高房地產金融資產流動性的市場體系。

(三)企業資金的周轉受地方政府主義影響

目前我國房地產企業存在盲目融資的現象，大部分企業不結合自身的實力展開融資，或者大部分企業在進行融資時只是大概估算一個數額，這就為企業融資帶來了隱藏的泡沫風險。并且這種融資需求并不完全是市場化運作的結果，有很大一部分是地方政府所推動。我國在20世紀90年代后期，開始發展房地產業，主要是為了增加內需、刺激經濟。結果是房地產業帶動地方GDP高速增長，也給地方政府創造了一個巨大的新財源。但隨著房地產行業和社會整體經濟的發展，地方政府視房地產業不再是一個簡單的支柱產業，而是產業的全部。推動房地產業的發展，一些地方政府人為地制造需求，比如，大規模對城市進行拆遷，積極推進房改。

二、次貸危機對我國房地產行業金融創新融資的啟示

(一)美國次貸危機不會影響我國房地產行業金融創新融資的進程

從美國的創新實踐我們可以發現，金融創新是商品經濟發展的客觀要求，它促進了金融產品和金融行業的深化，降低了融資成本，提高了資本利用率，對社會經濟發展起到了非常積極的作用。實際上，這次危機的根源并不在于金融創新的本身，而是美國的金融監管體制存在重大缺陷，放縱了相關市場主體使其違背了“注重風險控制”的原則。金融創新本身沒有錯，問題關鍵在于金融監管是否能同步跟上。若是美國金融監管到位了，高風險的次級貸款及其金融衍生產品在市場上就不可能發展到當今這么大的規模。所以首先應肯定房地產行業金融創新融資的積極意義，不能因噎廢食。在現階段我國金融機構產品品種單一、服務簡單、利潤嚴重依賴于傳統業務和簡單中間業務的情況下，開展金融創新尤為重要。只有加強金融創新，才能有效減少系統風險和市場風險，確保國家金融安全。

(二)加強房地產行業金融創新融資的風險控制

貸款發放機構通過打包方式轉嫁給其他金融機構的風險，在其交易對手面臨經營危機風險加大時，會通過利益鏈條的傳遞危及到自身。金融創新甚至使得風險更為集中和隱蔽，增強了風險對金融體系的破壞性。所以在房地產金融融資創新的過程中，首先應將風險管理理念放在首位，還要建立完善的風險管理和反饋制度，并使之機制化。確保能夠跟蹤并反饋市場的變化，以便于風險管理度的進一步完善。

三、當前情況下。我國房地產業融資創新的選擇

(一)加快住房抵押貸款證券化

根據資產證券化的定義，住房抵押貸款證券化是指發放住房抵押貸款的金融機構將其持有的抵押貸款，匯集重組成抵押組群，經過擔保和信用加強，以證券形式出售給投資者的融資過程。住房貸款證券化對傳統金融中介初級產品深加工，可使銀行風險經由資本市場分散給廣大投資者，增加了資產流動性，從根本上解決銀行“短貸長存”的矛盾。同時有利于銀行進一步擴大信貸規模、改善資產負債結構，提高其經營效益。通過抵押貸款證券化可以將風險市場化，加速間接金融向直接金融的轉化，其結果是房地產金融的資金來源更加多元化，分散了投資風險，促進房地產金融市場健康發展。

(二)建立房地產投資信托基金

房地產投資信托基金是由基金公司和其他發起人向不確定的投資者發行受益憑證，將社會上的資金集中起來，匯集成具有一定規模的信托財產，并由信譽良好的信托機構充當募集資金的托管人，對房地產證券和房地產項目開發進行直接和間接的投資。

由于房地產開發投資規模大，使得房地產開發需要投入大量資金，而且房地產的經營運作及相關業務又有很強的專業性，要求投資者具備專業知識，這形成了中小投資者難以逾越的障礙。房地產投資信托基金將分散于公眾的資金集中起來，交由專業的基金管理人進行房地產投資。進行投資物業的多樣化，對房地產投資風險有效分散，有效保證了投資者的資產組合效益。促進房地產行業的健康方法：另一方面通過開發企業獲得投資信托基金，拓寬了融資渠道，減少了對銀行貸款的依賴。

例如，2007年GE Commercial Finance Real Estate把在內地2000萬美元投向“中信資本，萬科中國房地產開發基金”，2008年3月金地集團與瑞士銀行下屬瑞銀環球資產管理集團達成了協議，將共同發起建立針對中國住宅開發市場的房地產投資平臺，即成立一個離岸公司，在美國和歐洲融資，轉向投資國內房地產市場。

(三)加強海外融資

近年來流入房地產行業的境外資本有所增加。主要是與國內相比，海外市場的上市要求相對寬松：再且歐美一些國家房地產業的發展已基本上處于飽和狀態，其利潤空間不大，相比之下，我國的房地產業尚處于初期發展階段，無論發展前景，還是利潤空間都相對較大；中國加入WTO后，國際金融一體化進程加快。外資帶給境內房地產業的還有國際規范性運作、先進的經營管理經驗和市場化競爭。因此有必要加快外匯管理體制的改革，利用和規范外資是房地產融資體系中需要妥善處理的一個問題。

(四)鼓勵房地產企業發行公司債券

房地產公司債券是房地產企業為籌措資金而向債券購買者出具的、承諾按一定利率支付利息并到期償還本金的債權債務憑證。是一種重要的信用工具。對于開發周期長、投資額度大的房地產企業，發行債券是一種較好的選擇。在金融危機形勢下，投資人對信用風險持極其謹慎態度，相對于其他融資方式，公司債融資不僅具有其獨特的功能，而且從發行到交易，信息更透明。監管更嚴格，因而具有良好的安全性。在公司債的市場上，可供企業借債的對象眾多，市場化操作更為規范。事實上。停滯數月的公司債發行已有回暖的跡象。例如，2008年5月，萬科A發布公告稱，發行不超過59億元公司債券的申請，經證監會發行審核委員會工作會議審核。獲得有條件通過。這在很大程度上緩解了萬科的資金窘境。

雖然我國房地產債券市場有所發展，但其發展處于一個初始階段。存在較多問題。主要有：1.安全性低。我國雖然已經建立了公司債券的信用評級制度，但未嚴格實施，缺乏對信用機構、會計師事務所等中介機構進行有效的監控法規，不少中介機構對公司債券的評價缺乏客觀的標準，致使某些不良業績的企業在財務方面弄虛作假：2.收益性低。利率政策規定房地產企業債券利率不高于同期銀行存款利率的40％，實際發行時往往不超過20％。中國人民銀行多次下調銀行存款利率，使公司債券和銀行存款的利差越來越小，再減去利息稅，債券的收益已經不能補償公司債券的風險。3.房地產債券設計品種單一。近幾年發行的房地產債券大部分是3年期，固定利率。到期一次還本付息。雖然考慮到項目開發周期，但這樣做一方面不利于企業規避市場風險，到期形成較大償債壓力：另一方面使得投資者沒有可選擇的投資品種。

四、結語

隨著經濟的發展，我國房地產企業融資方式已逐漸現代化，但是房地產企業融資方式的拓展依然是一項艱巨的工程。為房地產企業開辟更多的融資渠道，既是降低企業金融風險的重要手段，也是房地產企業自身發展的需要，更是發揮房地產業作為國民經濟支柱產業作用的要求。在美國次貸危機的警示下，我們應在建立好風險防范機制的基礎上，不斷拓展金融創新融資機制。