美國房產救市：奧巴馬智慧一戰

此次奧巴馬幫助900萬房奴保住房產的計劃可謂一場拯救美國夢的智慧之戰

美國總統奧巴馬2月18日公布耗資最高可達2750億美元的《屋主可負擔能力和穩定計劃》（Homeowner Affordability and Stability Plan，簡稱HASP，3月4日發布細則）。有媒體將此計劃和林肯的《解決黑人奴隸宣言》并提：美國當前房奴解放運動。這一計劃將幫助大約900萬房奴保住房產（據穆迪公司統計，目前27％的房屋實際價值低于購房者的房貸）。該計劃的內容包括四個方面。

第一，提高美國家庭的“清償力”，放寬按揭貸款再融資限制，幫助信用良好的房主獲得“再融資”便利，以及減少大部分家庭的月供支出。這項措施有望幫助400萬至500萬房主實現按揭貸款再融資。

第二，保障美國家庭的“穩定性”，鼓勵房貸機構減“月供”（花旗集團3月2日表示，將允許某些新近失業的房屋貸款人暫時減少每月還款額度）。具體措施包括減少房貸相關支出在家庭收入中的占比，降低按期繳納適當月供的家庭失去房屋的幾率，提供債務重組機會讓家庭月供支出降至可承受的范圍，以及防止投機者利用政府救助牟利。這項措施將惠及300萬至400萬房主。

第三，加強對房利美和房地美的支持，以維持較低按揭利率水平。目的是鼓勵中產階級家庭繼續購房，提振市場信心。

第四，那些沒有責任感的房屋購買者、肆無忌憚的房地產貸款商以及見利忘義的投資者被完全排除在這次計劃之外。

可以看到，HASP直接指向了房地產的問題及核心，即如何來解決那些無支付能力進入房地產市場的居民的償還能力的問題，如何降低居民按揭貸款的成本，以及鼓勵“兩房”更多的低利率按揭貸問題。該計劃對吹大房地產泡沫的任何因素或政策都不鼓勵，反之保持了足夠的警惕，即使是在房地產市場恢復過程中仍然嚴格限制住房投資。

這次金融危機就是由房地產次貸風險引發的，要讓這次危機能夠穩定下來，必須先穩定危機的源頭。這樣不僅能夠逐漸減弱危機的風險，也可以讓低收入美國居民在居住條件不喪失的情況下渡過難關，而且還可以讓更多的居民有能力進入房地產市場，重振市場信心。可以說，該計劃落實所起到的作用會相當大。

以此來對照中國，最近中國房地產救市政策往往是，只要能夠讓房地產市場銷售增長的政策就無所不用其極：住房購買入戶口與減免個人所得稅、重新放開第二套住房購買的優惠政策。更有所謂房地產行業組織（實際上是房地產企業的聯盟）用所謂報告，要求政府出臺誘導居民進入高價房市場的政策，如購買房補貼，但就是不提房地產企業自身在整個世界經濟周期性調整中該做什么。

同樣是救房地產，美國是針對居民按揭貸款負擔能力，如何來扼制房地產的泡沫，讓居民走出債務的困境；中國不少的救市政策是如何讓過高的房價或房地產泡沫持續，讓居民進入高房價的市場、成為幾十年難以擺脫的房奴。可以說，這種救市政策不改變，不僅會摧毀中國的房地產市場，也會摧毀經濟持續成長。

對房地產市場理解不同，站在不同的角度，根據不同的情況，可以出臺不同的救市政策，但是這些政策的出臺其實是一種智慧的展示。無論是中國還是美國，都是面對前所未有的局面，沒有經驗可借鑒，也沒有理論可指導，有的是如何把已有的經驗與知識轉化為智慧，真正找到解決辦法。

奧巴馬表示，“如果不采取大膽行動來制止經濟螺旋式下降，住房危機有可能讓‘美國夢’破滅。”——我們有理由相信，此次救市可謂一場拯救美國夢的智慧之戰。