觀察

樓市并未回暖

判斷房地產是否觸底回暖的關鍵并不在于“價”、“量”的短期回升，而在于分析其原因和是否具有持久性

馬光遠

如果單就一些機構統計的數據看，我必須承認，全國樓市在5月伊始上演了令人百思不得其解的一幕。全國很多城市，不僅交易量大幅攀升，開發商對價格也迅速做出上調的反應。最典型的是廣州，“五一”小黃金周，不僅成交量不菲，價格也迅速上漲。根據廣州焦點地產網對全市46個主流樓盤的監測，75%的樓價已經回到2007年水平，不僅如此，50%的樓盤的開盤價已超過2007年水平。

而與成交的火爆形成鮮明對照的則是仍然處于高位的空置面積，根據北京市統計局的數字，截至3月末，北京市商品房屋現房空置面積1437.2萬平方米，同比增長34.5%。其中，商品住宅空置面積514.6萬平方米，同比增長33.1%。這使得北京商品房空置率居全國首位，為16.64%，高出全國0.75倍，消化周期長達一年以上，為1997年至今歷史次高點，僅次于1999年的13.8個月，高于近12年來8.33個月的平均水平。這樣，一方面是所謂的“小陽春”行情，另一方面卻又是創紀錄的空置率，這房子都賣給誰了？

看不懂，真的看不懂，即使任志強等開發商也認為樓市回暖的根基不穩，可如此火爆的交易量，逆勢上漲的價格，又該如何解釋呢。一季度樓市的表現該如何解讀，而下半年樓市又該到哪里去。

筆者認為，鑒于當前房地產市場的信息仍然為開發商壟斷的事實，對于目前樓市的真實生態，的確有仔細分析之必要。是真漲，還是假漲，在房地產統計數據混亂的情況下，根本沒有一個可以采信的統計指標。而所謂的房地產指數，全國更是混亂一團。國家發改委統計的是36個大中城市的價格指數，而房地產企業協會用的是中房指數，各地又有自己的價格指數，一些房地產經紀機構更是各取所需，自編指數，造成了信息和價格的亂象。在這種“指數”失真的亂象下，即使判斷3月份的樓市是“真漲”還是“假漲”都不易，遑論什么由此判定樓市底部已現，開始反彈回暖了。

拋開信息的真實性不論，實事求是而言，自2008年10月22日以來，中央和地方一系列促進樓市發展的政策措施，的確對房地產的“回溫”起到了一定的作用，這個不容否定。筆者對前4個月全國房地產成交量的放大沒有異議，這種成交建立在價格下降和政策扶植的基礎上，有一定的可信度。但要說政策的力量能夠逆房地產市場的周期，使得成交量和價格出現如此火爆的狀況，顯然有點夸大其辭。而各地曝光的假按揭和高退房率更是說明，所謂熱銷，所謂量價齊升很可能又是開發商自導自演的假想。判斷房地產是否觸底回暖的關鍵并不在于“價”、“量”的短期回升，而在于分析其原因和是否具有持久性，而5月份北京樓市交易量的大幅下滑就是一個明證。

而且，就宏觀經濟本身而言，歐美深度衰退尚未見底，中國經濟一季度雖然增長了6.1%，但一些關鍵指標依舊很不樂觀，4月份進出口依舊下跌24%，CPI和PPI連續3個月雙雙在負數階段運行，發電量繼續下跌，就業形勢依舊嚴峻。在宏觀經濟尚未觸底，美國房地產依然喋喋不休的情況下，縱有萬般理由，也編造不出中國房地產在價格調整不到位的情況下一枝獨秀的故事。

按照OECD的數據，房價周期一般是10年左右，其中6年為上升期，上升的幅度大約為40%，4年左右為下跌期，下跌的幅度為25%左右。而從國際上房地產泡沫破滅見底的規律看，只有在價格大幅下跌，開發商大面積倒閉的情況下，才意味著泡沫的真正見底。很顯然，我國的房地產市場無論就調整時間，還是價格幅度而言，都依然明顯處于下降通道，所謂的小陽春，所謂的回暖，最大也只是政策效應中的正常反應，并不具有持續性。

再從房地產的供求狀況而言，2009年國家關于房地產市場的最大變化將是大量的保障性住房的入市，保障性住房客觀起到打壓房價的“平準基金”作用。另外，高達近1.6億平米的空置面積和依然嚴峻的資金缺口，根本無法支撐價格的上漲趨勢。單就北京來說，在空置面積高居全國第一，房價沒有真正調整的情況下，房市有什么理由回暖，而房價又有什么理由繼續上漲。如果說天量的信貸資金是支撐房價上漲的理由的話，一旦國家收縮信貸，嚴查資金入市，則房地產所謂的“回暖”立即見光死。因此，在目前這種情況下，制造人為的繁榮，誘導民眾入市，無疑屬于自欺欺人的自殺式行為。

鑒于以上諸多理由，筆者對于廣州、北京和上海等城市目前彌漫的樓市回暖氣氛一點都不看好。我倒是覺得，在4月份的信貸投放額和前3個月比較大幅下降的情況下，支撐樓市回暖的最后一根稻草將不復存在。在經歷短暫的所謂的“回暖”的快感之后，一旦他們制造的“通脹”的預期沒有如期而來，那些已經預謀漲價的開發商肯定將面臨比2008年更嚴峻的局面，我甚至認為，一旦信貸收緊，中國房地產的寒冬才會真正到來。