抓住機遇 打破困局 促進住宅產業和諧健康發展

解決人民群眾的住房問題，一直是黨中央、國務院關心的一個具有民生和經濟雙重意義的重大問題。近幾年國家出臺的關于規范房地產業的文件都是以“住房”為出發點和落腳點。2007年國務院召開了在歷史上屬于首次的住房工作會議，正式使用了“住宅產業”這個詞。當前社會上熱議的“樓市”問題，實際所指都在住宅產業(或住宅業)范圍之內。住房建設部在進行機構改革后，也進一步突出了住房管理的職能。世界上各國政府所關注的都是住宅業(housing)，而普通的房地產業(real es-tate)都是由市場自由調控的，政府很少進行直接干預。因此，討論“住宅產業”比寬泛的房地產業更容易把當前我國面臨的住房問題理清楚，以便于利用當前已經具備的各種有利條件迅速提高廣大人民群眾的住房水平。

一、認清形勢，增強信心。抓住住宅業發展的歷史機遇

中華民族歷來追求安居樂業，但是真正能夠實現住房夢是在改革開放以后，特別是經過十幾年的住房制度改革與住宅業發展，我國總體上進入了居民住房條件最好的歷史時期。從世界各國解決住房問題大體要經歷兩個階段，即住房嚴重短缺階段和住房改善階段的角度來看，目前，我國城鄉居民住房嚴重短缺已成為局部現象，人均住房面積和住房自有率都不算低，但住房的成套性、適用性、安全性比較差，部分低收入家庭住房困難的問題突出。因此，目前住房形勢正處于從嚴重短缺轉向力求改善提高的階段。與其他發展中國家比，我國居民的住房條件總體上是最好的：與發達國家相比，我國的住宅產業已經有基礎、有能力發揮后發優勢，借鑒世界各國成功的經驗和失敗的教訓，實現持續健康發展。發達國家的住房保障制度都是應對經濟蕭條、戰后重建、自然災害與社會動蕩等極端不利的外部環境被迫建立起來的，但是我國是在順境中，在經濟社會發展又好又快的情況下主動提出了實現群眾住有所居的歷史任務。住宅產業實現大發展正逢其時。

當前，中央把保障性的安居工程作為擴大內需的首選，標志著住宅產業發展新的歷史機遇已經到來。我國住宅產業發展具有前所未有的有利條件。一是政治思想條件。黨的十七大報告把“住有所居”作為工作綱領，提到各級領導的重要工作議事日程。二是制度保障條件。經過30年的改革開放，適合國情的住房制度已經基本建立，住宅產業的發展有法可依、有章可循。三是社會條件。經過多年實踐和探索，一些難點、熱點問題逐步顯露和解決。特別是近年來的市場起伏有利于人們進一步找準問題，認清形勢，統一思想。今年以來，全國有不少城市紛紛出臺了“救樓市”的政策和措施，有些城市已經收到實效。比如，長沙市把對經濟適用房的支持由“暗補”改為“明補”，為政府職能利用市場機制提供了新鮮經驗。四是經濟條件?，F在市場上大量的待售房，包括已經建成的和正在建設準備銷售的，為住宅產業發展提供了實物條件：國內銀行大量儲蓄存款難以周轉利用，為加大投資，推動住宅業發展提供了資金條件：與建筑有關的原材料都處于產能過剩狀態，隨著國家進一步擴大內需政策的落實，必然會大大增強住房建設的物質條件。與住房“樣板”國家當年所處的環境條件相比，我國住宅業發展的主動性和有利條件也是十分明顯的。例如，美國從1934年成立住房管理局，每年投入大量的財政資金資助建房和購房，到現在歷經70多年，住房自有率僅達到70％左右，仍有不少住房困難者和無家可歸者。再如新加坡，雖然僅是幾百萬人口的城市國家，政府多年致力于大量投資興建“組屋”，住房擁有率也達到很高指標，但住房功能性仍然受到社會質疑。我們只要認清自身的有利條件，趁勢而為，就能夠合理吸取各國的經驗教訓，切實解決好當前我國住宅產業面臨的各種問題，圓好人民群眾的“安居夢”。

二、治理亂象，自強體制，進一步規范住宅產業發展秩序

我國住宅業歷經“啟動難”、“發展難”之后，目前進入了解決“公平難”的關鍵階段。特別是經過近幾年的高速發展，深層次矛盾突顯，面臨著購銷停滯、救市失效、運行混亂、風險加大的問題?？傮w上可以用“僵持”二字來概括。這種局面的形成有其客觀的原因。其一，住宅產業雖經十幾年的發展，但仍然還是幼雅產業，需要有一個不斷完善的過程。其二，一些人為因素，尤其是理論層面的爭論不休和發展實踐的突飛猛進同時并行而又相互影響，增加了問題的復雜性和解決難度。

理性認識方面有些基礎性問題需要盡快澄清。比如，對住宅產業的經濟性和民生性如何把握和兼顧：住宅領域的“炒房”現象如何有效解決：政府職能和市場機制的關系如何理順：如何建立合理的價格形成機制和有效的調控方法：如何進一步加強金融交持和有效防范金融風險：如何切實處理好價位功能等顯性指標與質量安全等隱性標準的關系：等等。住宅問題的復雜性要求我們必須隨著發展實踐的進程而不斷深入研究。例如在改革開放初期為了打破“福利分房”模式的束縛，人們更多關注市場化改革：而目前收入水平和住房條件的差距不斷拉大的現實又要求人們更加重視民生公正問題，對政府職能提出了新的要求。因此，要及時綜合各種研究成果和討論意見。從實際情況出發，形成統一的指導思想和政策措施，用以規范和保障房地產業的正常發展。再如，對國外的模式也要認真分析，各取所長。美國的自由市場模式、歐洲的合作建房模式、新加坡的政府建房模式都各有利弊。我國作為13億人口的大國，決不能簡單地照搬套用他們的作法。

實踐方面存在的問題，有些是因為制度設計本身與實際脫節：有些是因為有法不依，致使出現住房類別繁雜、運行紊亂的局面。具體表現為：一是廉租房制度到底主要“補人頭”還是“補磚頭”以及二者如何互相有機結合，長期議而不決，投入不足，住房管理機構難以適應工作要求。二是經濟適用房的審批、建設、規劃、分配、管理等環節復雜，監督管理成本高。政府對經濟適用房大量減免的稅費并沒有真正惠及低收入者。三是商品房投機炒房和“地王”壟斷導致高房價成為頑癥，終至出現緊縮銀根、全局僵持。商品房中的“兩限房”所附著的稅費流失更加嚴重，而且并未起到平抑房價的作用。對豪宅所超額占用公共資源則缺乏有效的治理辦法，四是所謂“小產權房”的蔓延呈加劇態勢。一部分不法房地產開發商利誘鄉村干部。利用集體土地非法建設商品房，直接損害耕地保護的紅線，目前暫時受惠的各方主體最終都沒有贏家。五是農民出租房的安全隱患日益顯現。因為城中村改造和城邊村整治工作沒有及時展開，導致私搭亂建現象越來越嚴重，“筒子樓”、“握手樓”等無序建設對統籌城鄉規劃建設形成新的障礙。六是農村建房無主管、無規劃、無法可依的問題亟待解決。發達地區正在進行的農村社區建設和撒村并點實際上是農村就地城鎮化，但是在現行二元體制下，對這部分房屋無法規范，

三、完善制度，打破困局，為應對全球金融危機和解決群眾住房問題做貢獻

當前，國家著力擴大內需以應對全球金融危機對我國的影響，應該說住宅產業是見效最快的領域，既可以拉動投資。又可以擴大消費，而且這種消費是長久的切實有效的消費。在人民群眾衣食無憂的情況下，住行必然成為物質消費的大頭，大力發展住宅業順應民意和歷史潮流。但是我國住宅產業現在面臨著兩種出路：一種是順勢整頓亂象，推進持續健康發展：另一種就是繼續僵持下去而出現大的挫折，導致一些企業倒閉，銀行壞賬增加，“半拉子工程”出現，群眾住房目標落空。我們必須趨利避害，把住宅業作為拉動內需的龍頭產業和關系民生的公共工程，在持續、協調、健康發展中切實解決住房問題，

一是進一步深化住房制度改革。要建立政府職能和市場機制有機結合的住宅產業發展體制。政府建房和市場建房要并軌運行，主要包括經濟適用房由“暗補”改為“明補”：“兩限房”沒有可操作性，應當停止推廣：廉租房要實行委托代建插建，尤其要防止集中建設形成城市“貧民區”，影響社會穩定。

二是統一目標，合力應對。面對困難和矛盾，只有把各方面的目標統一兼顧起來，才能形成合力，和諧發展。要在中央擴大內需、增加就業、改善民生的總目標下，統一思想認識，兼顧各方利益，形成和諧、規范、健康的住宅產業建設、供應、管理和服務體系。首先要滿足購房者的合理要求，既要解決住房困難問題，又要滿足不同層次改善住房條件的需要。同時，保護開發商的合法利益，以規范的市場機制引導企業在有序競爭和擴大消費中獲取合理利潤。同時要支持地方政府用好調控權，用經濟、法制和行政相結合的調控手段促進住宅業持續健康發展。城市政府要利用好土地增值收益和房地產稅費收入發展基礎設施建設和公共服務。金融機構要在擴大住房信貸中發展壯大金融業，防止惜貸形成壞賬。

三是統籌城鄉，分類指導。要適時推進農村社區、城中村改造、中心村莊的規劃建設，改變農村建房無規劃、無質量監管、無抗震標準的狀況，推進城鄉住宅產業的一體化進程。

四是完善政策，加強領導?，F階段應把住宅業列為僅次于農業的第二大民生產業，作為各級領導的重要任務，切實解決認識方面和實踐方面存在的問題，集中力量狠抓若干年，在解決群眾住房問題的同時，有效推進經濟發展、城鎮化進程和社會主義新農村建設。當前應面向中低收入家庭發放有償低息購房券，以迅速啟動住房市場。