大陸樓市 降價(jià)已不可逆轉(zhuǎn)

終結(jié)暴利 預(yù)警價(jià)格

2009年伊始，溫家寶總理提出了大陸要領(lǐng)先世界最早從此輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)中振興起來，而樓市振興其實(shí)是政府心頭之重，如何振興？拿什么振興？都將是一次考驗(yàn)。

樓市振興兩大出路

大陸地產(chǎn)大鱷任志強(qiáng)說目前房價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，不是房子價(jià)格的問題，而是經(jīng)濟(jì)的問題，于是他宣布他的房子不降價(jià)。他的邏輯很簡單，是你們經(jīng)濟(jì)出了問題，導(dǎo)致大家的收入降低，既然房子當(dāng)初能上到那么高的價(jià)格，也自然不是房價(jià)的問題。只是任志強(qiáng)似乎忘了，全球金融海嘯導(dǎo)致的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，正是房價(jià)過高惹的禍。

大陸樓市與美國樓市不同的地方是沒有直接破滅，而是以宏觀調(diào)控的形式提前抑制了，于是貌似所有的經(jīng)濟(jì)下滑，絕對不是地產(chǎn)的問題，而是宏觀調(diào)控導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)下滑，只是任志強(qiáng)又忘了：為什么要進(jìn)行調(diào)控？

盡管任志強(qiáng)巧舌如簧，但政府并不是沒有清醒的認(rèn)識——北京市市長郭金龍日前說道：「前一段時(shí)間房地產(chǎn)商的形象確實(shí)不太好，一個月的工資買不了一平米的房子，恕我直言，你房價(jià)漲得太離奇，老百姓不喜歡你！」郭金龍認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)自身需要改進(jìn)，他更指出房價(jià)高企的原因在于三點(diǎn)：一、土地開發(fā)成本高；二、銀行不斷加息、三、貸款高等都刺激了房地產(chǎn)的資金驅(qū)動。另一沒有講出的原因是國際熱錢的流入——曾經(jīng)一度熱賭人民幣升值。

大陸另一個房地產(chǎn)巨子—香港上市公司SOHO中國總裁潘石屹1月15日明確指出，大陸逾3萬家房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況不佳，加上總體經(jīng)濟(jì)情勢急轉(zhuǎn)直下，預(yù)期這些公司撐不過2009年上半年，勢必將降價(jià)拋售手中的余屋。

他說，這些財(cái)務(wù)不佳的房產(chǎn)公司本應(yīng)2008年底就要倒閉或降價(jià)出售手中的余屋，但大陸接連調(diào)降利率，銀行放貸轉(zhuǎn)趨寬松，讓這些開發(fā)商能喘口氣，但潘石屹認(rèn)為，「這口氣頂多堅(jiān)持半年時(shí)間」，撐不下去的就會賣房求生，大陸房價(jià)終究會松動。

潘石屹說，大陸房產(chǎn)價(jià)格面臨下調(diào)壓力主要原因有三：余屋量過高，光北京一第地的總余屋面積就高達(dá)2550萬平方公尺（約770萬坪）；大陸未來兩年將大量推出廉價(jià)房；全球經(jīng)濟(jì)情勢不佳，家庭購房變得更慎重。

有臺商指出，大陸要穩(wěn)定樓市，必須要有兩點(diǎn)考慮：一、房價(jià)直接降到位；二、對房價(jià)炒作要有警示機(jī)制和運(yùn)行調(diào)控機(jī)制。

漲價(jià)不是地產(chǎn)業(yè)常規(guī)利潤點(diǎn)

縱觀從2005年以來啟動的這次地產(chǎn)熱潮，加之上世紀(jì)海南、北海的地產(chǎn)泡沫所吸取的經(jīng)驗(yàn)，不難發(fā)現(xiàn)，樓市有一個惡習(xí)，那就是根絕不了的房價(jià)炒作，這意味著每次房產(chǎn)熱銷，其根本原因不是需求的大增，而是房價(jià)綁架消費(fèi)者不得不消費(fèi)，「只漲不跌，過期不候」的炒作水平確實(shí)連累了很多人。之前最早買房的一批人，起先是自己剛性需求所致，后來成為專司樓房炒作的食利階層，從此房價(jià)就有了推動的蠕蟲。而地方政府趨利也縱容此事一再發(fā)生。

有專家指出，樓市應(yīng)該成為與其它產(chǎn)品相同的價(jià)格市場運(yùn)行狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)多次出現(xiàn)大的問題，都與地產(chǎn)界脫不了干系，這是因?yàn)榈禺a(chǎn)的兩個特性：土地供給的有限性和生活必須性，這意味著地產(chǎn)是一個適合進(jìn)行炒作的商品；同時(shí)因事關(guān)民生，也注定要引起社會的憤怒，引發(fā)政府宏觀調(diào)控。美國次貸危機(jī)是正常的經(jīng)濟(jì)泡沫破滅的現(xiàn)象，今次在大陸尚未到這一嚴(yán)重地步。這就是為什么2008年房地產(chǎn)政策會前緊后松的原因。

有臺商指出：樓市的利潤應(yīng)該像正常行業(yè)賺取合理的利潤，而不能成為「黃牛黨炒票」一樣的非正常行業(yè)。樓市的正常利潤不是依靠炒作而獲的利潤！

如何突圍?

對樓市采取何種政策，從政府半年來的政策看，顯然有一個認(rèn)識和逐步嘗試性操作的過程，其中不泛摸不著頭腦的時(shí)候，最典型的莫過于2008年第三季度，西安等地出臺的一些契稅交易優(yōu)惠比例，暴露了個別地方政府追求土地利益的真正動機(jī)。

2008年第四季度之后，中央陸續(xù)出臺了多項(xiàng)政策，也曾一度引發(fā)是否救市的爭論，主因是沒有觸及到開發(fā)商降低房價(jià)。有學(xué)者指出，政府或許正出于兩個判斷才有上述舉動：一、先從政府自身找原因，把各種稅費(fèi)即放貸政策松綁，即先放棄政府暴利部分，以觀市場反映，不輕易攤銷在開發(fā)商身上。二、市場若啟動則不再要求開發(fā)商讓利；若不能啟動，則不得已將明確呼吁房產(chǎn)商讓利。然而市場的清冷再次證明，房價(jià)高啟的各方只有同時(shí)行動并且調(diào)到位，才可能喚起復(fù)蘇。

事實(shí)上，降價(jià)只是樓市振興的第一指標(biāo)，并不是最后的指標(biāo)。之前臺商普遍認(rèn)為大陸房價(jià)再次降低之后，必須對房產(chǎn)價(jià)格實(shí)施警示和管控機(jī)制。而北京市市長郭金龍也明確表示，政府不會為高價(jià)房托市，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)才是破解房地產(chǎn)業(yè)問題的核心。他說，北京的房地產(chǎn)市場將形成高端、中端和保障型住房三個層次，自住改善型住房應(yīng)由市場解決。目前北京空置房面積已達(dá)2000萬平方米，房市均價(jià)已經(jīng)達(dá)到人民幣12000元/平方米，中心城區(qū)房價(jià)則達(dá)到人民幣2至3萬/平方米。政府不會為了消化這些存量房去鼓勵居民消費(fèi)，而是通過建設(shè)保障房在發(fā)展中調(diào)整北京房價(jià)。今后，高價(jià)商品房將會逐漸轉(zhuǎn)入高端市場，兩限房和經(jīng)濟(jì)適用房則轉(zhuǎn)化為中端消費(fèi)，并與廉租房和政策性租賃房組成北京樓市的三個層次。北京市委副書記王安順則強(qiáng)調(diào)應(yīng)該想辦法降低土地出讓金，讓老百姓買得起房子。

專家指出，房產(chǎn)業(yè)是一種特殊的行業(yè)，可以區(qū)別處理但要把握好比例，高端住房可以市場化，那是因?yàn)檎急炔淮螅簧婕盎鞠M(fèi)。大陸房市20年來屢次總結(jié)，屢次失控，其根本原因是缺乏對地產(chǎn)業(yè)在國民需求和行業(yè)特殊性的理解，缺乏對價(jià)格變動的有效警示和調(diào)控機(jī)制。若不從警示和價(jià)格監(jiān)控調(diào)劑機(jī)制上形成有效細(xì)致的判斷體系和干預(yù)機(jī)制，則新的樓市危機(jī)數(shù)年后依然不可避免。

終結(jié)暴利 預(yù)警價(jià)格

2009年伊始，溫家寶總理提出了大陸要領(lǐng)先世界最早從此輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)中振興起來，而樓市振興其實(shí)是政府心頭之重，如何振興？拿什么振興？都將是一次考驗(yàn)。

樓市振興兩大出路

大陸地產(chǎn)大鱷任志強(qiáng)說目前房價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，不是房子價(jià)格的問題，而是經(jīng)濟(jì)的問題，于是他宣布他的房子不降價(jià)。他的邏輯很簡單，是你們經(jīng)濟(jì)出了問題，導(dǎo)致大家的收入降低，既然房子當(dāng)初能上到那么高的價(jià)格，也自然不是房價(jià)的問題。只是任志強(qiáng)似乎忘了，全球金融海嘯導(dǎo)致的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，正是房價(jià)過高惹的禍。

大陸樓市與美國樓市不同的地方是沒有直接破滅，而是以宏觀調(diào)控的形式提前抑制了，于是貌似所有的經(jīng)濟(jì)下滑，絕對不是地產(chǎn)的問題，而是宏觀調(diào)控導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)下滑，只是任志強(qiáng)又忘了：為什么要進(jìn)行調(diào)控？

盡管任志強(qiáng)巧舌如簧，但政府并不是沒有清醒的認(rèn)識——北京市市長郭金龍日前說道：「前一段時(shí)間房地產(chǎn)商的形象確實(shí)不太好，一個月的工資買不了一平米的房子，恕我直言，你房價(jià)漲得太離奇，老百姓不喜歡你！」郭金龍認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)自身需要改進(jìn)，他更指出房價(jià)高企的原因在于三點(diǎn)：一、土地開發(fā)成本高；二、銀行不斷加息、三、貸款高等都刺激了房地產(chǎn)的資金驅(qū)動。另一沒有講出的原因是國際熱錢的流入——曾經(jīng)一度熱賭人民幣升值。

大陸另一個房地產(chǎn)巨子—香港上市公司SOHO中國總裁潘石屹1月15日明確指出，大陸逾3萬家房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況不佳，加上總體經(jīng)濟(jì)情勢急轉(zhuǎn)直下，預(yù)期這些公司撐不過2009年上半年，勢必將降價(jià)拋售手中的余屋。

他說，這些財(cái)務(wù)不佳的房產(chǎn)公司本應(yīng)2008年底就要倒閉或降價(jià)出售手中的余屋，但大陸接連調(diào)降利率，銀行放貸轉(zhuǎn)趨寬松，讓這些開發(fā)商能喘口氣，但潘石屹認(rèn)為，「這口氣頂多堅(jiān)持半年時(shí)間」，撐不下去的就會賣房求生，大陸房價(jià)終究會松動。

潘石屹說，大陸房產(chǎn)價(jià)格面臨下調(diào)壓力主要原因有三：余屋量過高，光北京一第地的總余屋面積就高達(dá)2550萬平方公尺（約770萬坪）；大陸未來兩年將大量推出廉價(jià)房；全球經(jīng)濟(jì)情勢不佳，家庭購房變得更慎重。

有臺商指出，大陸要穩(wěn)定樓市，必須要有兩點(diǎn)考慮：一、房價(jià)直接降到位；二、對房價(jià)炒作要有警示機(jī)制和運(yùn)行調(diào)控機(jī)制。

漲價(jià)不是地產(chǎn)業(yè)常規(guī)利潤點(diǎn)

縱觀從2005年以來啟動的這次地產(chǎn)熱潮，加之上世紀(jì)海南、北海的地產(chǎn)泡沫所吸取的經(jīng)驗(yàn)，不難發(fā)現(xiàn)，樓市有一個惡習(xí)，那就是根絕不了的房價(jià)炒作，這意味著每次房產(chǎn)熱銷，其根本原因不是需求的大增，而是房價(jià)綁架消費(fèi)者不得不消費(fèi)，「只漲不跌，過期不候」的炒作水平確實(shí)連累了很多人。之前最早買房的一批人，起先是自己剛性需求所致，后來成為專司樓房炒作的食利階層，從此房價(jià)就有了推動的蠕蟲。而地方政府趨利也縱容此事一再發(fā)生。

有專家指出，樓市應(yīng)該成為與其它產(chǎn)品相同的價(jià)格市場運(yùn)行狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)多次出現(xiàn)大的問題，都與地產(chǎn)界脫不了干系，這是因?yàn)榈禺a(chǎn)的兩個特性：土地供給的有限性和生活必須性，這意味著地產(chǎn)是一個適合進(jìn)行炒作的商品；同時(shí)因事關(guān)民生，也注定要引起社會的憤怒，引發(fā)政府宏觀調(diào)控。美國次貸危機(jī)是正常的經(jīng)濟(jì)泡沫破滅的現(xiàn)象，今次在大陸尚未到這一嚴(yán)重地步。這就是為什么2008年房地產(chǎn)政策會前緊后松的原因。

有臺商指出：樓市的利潤應(yīng)該像正常行業(yè)賺取合理的利潤，而不能成為「黃牛黨炒票」一樣的非正常行業(yè)。樓市的正常利潤不是依靠炒作而獲的利潤！

如何突圍?

對樓市采取何種政策，從政府半年來的政策看，顯然有一個認(rèn)識和逐步嘗試性操作的過程，其中不泛摸不著頭腦的時(shí)候，最典型的莫過于2008年第三季度，西安等地出臺的一些契稅交易優(yōu)惠比例，暴露了個別地方政府追求土地利益的真正動機(jī)。

2008年第四季度之后，中央陸續(xù)出臺了多項(xiàng)政策，也曾一度引發(fā)是否救市的爭論，主因是沒有觸及到開發(fā)商降低房價(jià)。有學(xué)者指出，政府或許正出于兩個判斷才有上述舉動：一、先從政府自身找原因，把各種稅費(fèi)即放貸政策松綁，即先放棄政府暴利部分，以觀市場反映，不輕易攤銷在開發(fā)商身上。二、市場若啟動則不再要求開發(fā)商讓利；若不能啟動，則不得已將明確呼吁房產(chǎn)商讓利。然而市場的清冷再次證明，房價(jià)高啟的各方只有同時(shí)行動并且調(diào)到位，才可能喚起復(fù)蘇。

事實(shí)上，降價(jià)只是樓市振興的第一指標(biāo)，并不是最后的指標(biāo)。之前臺商普遍認(rèn)為大陸房價(jià)再次降低之后，必須對房產(chǎn)價(jià)格實(shí)施警示和管控機(jī)制。而北京市市長郭金龍也明確表示，政府不會為高價(jià)房托市，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)才是破解房地產(chǎn)業(yè)問題的核心。他說，北京的房地產(chǎn)市場將形成高端、中端和保障型住房三個層次，自住改善型住房應(yīng)由市場解決。目前北京空置房面積已達(dá)2000萬平方米，房市均價(jià)已經(jīng)達(dá)到人民幣12000元/平方米，中心城區(qū)房價(jià)則達(dá)到人民幣2至3萬/平方米。政府不會為了消化這些存量房去鼓勵居民消費(fèi)，而是通過建設(shè)保障房在發(fā)展中調(diào)整北京房價(jià)。今后，高價(jià)商品房將會逐漸轉(zhuǎn)入高端市場，兩限房和經(jīng)濟(jì)適用房則轉(zhuǎn)化為中端消費(fèi)，并與廉租房和政策性租賃房組成北京樓市的三個層次。北京市委副書記王安順則強(qiáng)調(diào)應(yīng)該想辦法降低土地出讓金，讓老百姓買得起房子。

專家指出，房產(chǎn)業(yè)是一種特殊的行業(yè)，可以區(qū)別處理但要把握好比例，高端住房可以市場化，那是因?yàn)檎急炔淮?，不涉及基本消費(fèi)。大陸房市20年來屢次總結(jié)，屢次失控，其根本原因是缺乏對地產(chǎn)業(yè)在國民需求和行業(yè)特殊性的理解，缺乏對價(jià)格變動的有效警示和調(diào)控機(jī)制。若不從警示和價(jià)格監(jiān)控調(diào)劑機(jī)制上形成有效細(xì)致的判斷體系和干預(yù)機(jī)制，則新的樓市危機(jī)數(shù)年后依然不可避免。