城市綜合體遭遇“生長痛”

本期編輯部觀點:

“市場”與“市長”，是這一輪城市綜合體建設熱潮背后的兩大推手。盡管有人說，未來城市的競爭就是城市綜合體的競爭，但是并非所有城市綜合體都能帶動城市健康發展。

大廣場、大馬路、大立交，這些已經成為城市開發建設的“明日黃花”，眼下，城市綜合體正借助“市場之手”和 “市長之手”的合力，成為中國城市發展新的風向標。

就在杭州提出要建設100個城市綜合體的同時，沈陽、昆明、濟南、臺州等二三線城市也摩拳擦掌，動工開建多個城市綜合體項目。這一包含了商務辦公、商業零售、酒店餐飲和公寓住宅等核心功能的“城中城”，在2009年城市建設中熱得燙手。

從市場角度來看，在經歷了2008年房地產行業深度調整之后，住宅市場遭遇重創，城市綜合體由于具有投資周期長，受金融危機影響小的優勢，被開發商視為新的掘金之路，以至于萬達集團、中糧集團等行業翹楚確定只做城市綜合體的發展戰略，“市場”熱情由此可見。

從市長角度來看，一個成功的城市綜合體，不僅能將分散的城市功能整合起來，提高土地利用效率，帶動周邊土地升值，還能提供上萬個穩定的就業崗位與源源不斷的企業稅金。城市綜合體在很多地方成為“市長工程”也在情理之中。

可以說，“市場”與“市長”，是這一輪城市綜合體建設熱的兩大推手。作為城市發展的階段性產物，一座城市到底在什么時候需要城市綜合體，到底需要多少個城市綜合體?

根據研究，當人均GDP達到4000美元的時候，城市綜合體處于起步階段，而當達到10000美元的時候，進入快速發展階段。城市綜合體的發展不僅與地方經濟發展水平相關，還與城市產業結構相關，當一座城市的服務業比重達到50%以上，綜合體的發展才能有更好的土壤。從這一角度說，對一些中國三線城市來說，建設這個商業“巨無霸”的時機還遠未成熟。

那么，對一座城市來說，綜合體是不是多多益善?

其實，按照人口密度劃分，50萬人口區域只需要建設一個城市綜合體。以600萬人口的城市為例，規劃建設10個左右就能滿足城市發展需要。由是觀之，縱然杭州有建設國際大都市的愿景，要建100個城市綜合體的目標，需要的不僅僅是“口氣”，還要有“底氣”才行。

“未來城市的競爭就是城市綜合體的競爭”，在今天已經是一個耳熟能詳的判斷。但是，幾乎在每一座城市，我們都能發現失敗案例，城市綜合體正在遭遇“生長痛”，湖南益陽“福中福·國際城”項目就是一個典型案例。這個距離市中心不遠的城市綜合體，氣勢恢弘但經營慘淡，開發多年鮮有商家進駐。益陽絕非個案，規劃、資金、招商、運營等難題，都是城市綜合體面臨的現實煩惱，而規劃問題尤甚。

規劃的盲目性，是城市綜合體建設發展中不容忽視的共性問題。以日本著名的綜合體項目“六本目”為例，開發商的前期調研、考察、規劃準備了18年之久。而在國內，這個操作過程卻被倒置過來，開發商先匆忙拿地，拿完地之后才開始想應該做什么、怎么做。規劃盲目還只是一個方面，一旦城市綜合體成為“市長工程”，在前期規劃中，很容易忽視市場容量和消費能力，使得規劃方案染上鮮明的行政主導色彩。

所幸的是，在每一輪城市建設熱的背后，總會有理性聲音出現，就在人們歡呼中國城市進入綜合體唱主角的新時代，也有人冷靜地提醒人們去關注另一種趨勢的出現。

去年，福布斯公布了世界十大購物中心，其中8個在亞洲，4個在中國，而歐美只有2個。為什么出現這種現象?有專家認為，西方國家已經出現了購物中心的區域化、功能化、主題化、小型化的趨勢。

可以預見的是，城市綜合體作為城市發展的階段性產物，并非城市發展的唯一路徑和憑仗。