政經

房地產政策過于和風細雨

上調營業稅只能收到短期之效。只要貨幣提供源源不斷的流動性，只要政府不動用物業稅對房地產投資紅利進行再分配，邊邊角角的改革無關大局

特約撰稿葉檀

中央經濟工作會議與其后的國務院常務會議，房地產政策總的傾向是和風細雨，沒有大動干戈，也不敢大動干戈。

總體而言，房地產政策的特點是市場的歸市場，政府的歸政策，鼓勵自住性與改善性購房，抑制投機性購房需求，同時以大規模的保障性住房建設抑制快速增長的房價。

具體的政策改變目前只有營業稅一條。去年國務院“131號文”明確，實行一年的營業稅優惠政策，在今年年底到期，國務院常務會議上恢復為——個人住房轉讓營業稅征免時限由兩年上調到5年。

從以往的經驗來看，上調印花稅與營業稅只能收到短期之效。股市固然在“5#8226;30”上調印花稅后猛跌，而后又開始上漲，直到貨幣泡沫被刺破、實體經濟下挫，市場才掉頭向下。而營業稅、契稅等也是常用的房地產調控手段，在上一輪房價的上漲周期中，稅收政策包括一兩次的低頻率加息，同樣沒有收到政策效果。相反，出現了稅收上調、加息后房價反而聞聲上漲的反常現象，政策成為房地產市場的反向指標。直到全球經濟緊縮之后，房地產市場才急轉直下，土地流拍、物業成交慘淡。

自從2008年年底的房地產刺激政策出臺后，房地產可以用烈火烹油形容。如《中國房地產報》所說，營業稅下調這項旨在促進改善性住房消費的稅收優惠政策，在2009年二手房交易中起到了立竿見影的效果。我愛我家提供的數據顯示，當前北京二手房市場中，房齡在2到5年的次新房的交易量，占到整體二手房市場的40.21%。而稅率占到5.5%的營業稅，是其成本較高的支出部分。北京今年1-11月份二手房簽約達到了23萬套，超過2008年總量的3.3倍。

遺憾的是，我們無法判斷到底是什么造成了房地產市場的火爆情況，因為今年的房地產市場火爆是數重政策疊加的結果。如10萬億的天量信貸，房貸三分天下有其一;如房貸與稅收的優惠政策，刺激了一手房與二手房的成交量;如從今年4月開始，東部沿海地區有越來越多的資金退出實體經濟，轉戰投資市場，房地產成為最大的受惠行業。如果沒有天量信貸，如果沒有從實體經濟撤出的資金，如果沒有巨大的投資紅利，僅靠營業稅調整會起到多大的交易，筆者對此嚴重存疑。

對于房地產這一重要的投資品而言，要衡量政策的力度有兩個關鍵指標:一是流入房地產的資金是否能夠托起市場大盤，貨幣流動性是否能夠節節上升;二是除營業稅、契稅以外至關重要的房地產物業稅是否會推出。只要貨幣提供源源不斷的流動性，只要政府不動用物業稅對房地產投資紅利進行再分配，邊邊角角的改革無關大局。

考慮到營業稅并非關鍵性質，調整營業稅只是個投石問路的舉措，政府正在試探房地產市場的承受底線，如果房地產價格不管不顧繼續瘋狂上漲，預計二手房貸的優惠政策、開發商資本金下降等優惠政策將陸續取消。現在決策者與開發商互相怕，決策者擔心房地產過冷或過熱，使地方政府失去重要財源、固定資產投資直線下降，影響上下游60個行業的生計，同樣擔心過熱的市場引發民怨、觸發通脹預期，招致不可預料的后果。

盡管存在種種不確定因素，可以肯定的是，明年房地產價格不會如今年一樣瘋狂。最重要的原因是貨幣流動性下降，信貸估計在7萬億左右，從實體經濟撤出的資金不可能比今年更多，明年還將推出大量樓盤，以彌補2008年投資的不足。有人會拿小城鎮建設大做文章，但試想一個最簡單的問題，從農村轉移到小城鎮的居民有多大的購買能力?他們買得起幾百萬以上的高檔樓盤嗎?

政府采用保守療法醫治中國的房地產市場，目前和風細雨的政策被市場解讀為房地產行業的利好，而疾風暴雨的政策卻會使中國實體經濟立足未穩的窘況浮上臺面。

保守療法屬不得已，象征著房地產成為中國經濟的阿喀琉斯之踵，絕不應該以“紅腫之處，艷若桃花”的無厘頭樂觀主義態度加以解讀。