“天價(jià)地”再現(xiàn)京城是否是回暖信號(hào)？

5月21日，廣渠門外10號(hào)地在北京市國(guó)土資源局拍賣，經(jīng)過(guò)89輪舉牌，富力地產(chǎn)以10.22億元的價(jià)格拿下該地塊，該成交價(jià)為掛牌起始價(jià)的3.42倍。據(jù)測(cè)算?？鄢_發(fā)商代建的5000平方米廉租房。這塊地的樓面地價(jià)每平方米達(dá)15140.74元，算上前期的建安等成本，總成本將可達(dá)每平方米2萬(wàn)元。

在經(jīng)歷了一季度樓市的“小陽(yáng)春”后，年初京城土地市場(chǎng)頻頻流拍的冷淡局面開始發(fā)生微妙的變化。廣渠門外10號(hào)地的競(jìng)相爭(zhēng)購(gòu)，天價(jià)成交，究竟是開發(fā)商博弈過(guò)程中的一次偶然事件，還是京城樓市進(jìn)一步回暖反彈的信號(hào)7

作為北京2009年掛牌出讓的首塊市中心區(qū)用地，廣渠門外10號(hào)地位于北京市朝陽(yáng)區(qū)廣渠門外10號(hào)廣渠門外大街附近，東二環(huán)與東三環(huán)之間。土地面積達(dá)4.25公頃，建筑面積為72500平方米，其中5000平方米規(guī)劃為廉租房用地。

與年初北京土地市場(chǎng)交易的多次流拍不同，此次拍賣開始前，北京市土地儲(chǔ)備中心就已經(jīng)收到了27份報(bào)價(jià)書，最終報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到7億元，是起始價(jià)2.9925億元的近2.34倍。參加現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的開發(fā)商也十分踴躍，包括富力、中國(guó)電子，城開、中信、華美、華遠(yuǎn)、天恒等18家開發(fā)商都表示了對(duì)這塊地的興趣。

“優(yōu)質(zhì)地塊一直是開發(fā)商們收儲(chǔ)的對(duì)象，只不過(guò)去年樓市的低迷抑制了開發(fā)商的熱情?！币拙又袊?guó)房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭在談到此次拍賣的結(jié)果時(shí)指出，“這次拍賣的結(jié)果是一個(gè)信號(hào)，表明土地市場(chǎng)已經(jīng)開始復(fù)蘇?！?/p>

今年一季度以來(lái)，以北京、上海、深圳為代表的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)一線城市迎來(lái)了一輪樓市量?jī)r(jià)齊升的上漲行情。雖然分析人士普遍認(rèn)為這一輪回暖主要是受剛性需求釋放的影響，但大幅上升的成交量和穩(wěn)步回升的成交價(jià)格顯然使開發(fā)商對(duì)后市的預(yù)期開始轉(zhuǎn)好。

楊紅旭認(rèn)為，對(duì)后市預(yù)期的轉(zhuǎn)好刺激開發(fā)商進(jìn)一步收儲(chǔ)優(yōu)質(zhì)地塊。同時(shí)，成交量的上漲也使開發(fā)商的資金回籠速度加快。再加上信貸政策的放松，開發(fā)商繼續(xù)儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)地塊的資金越來(lái)越充裕，客觀上也為土地市場(chǎng)的復(fù)蘇做好了準(zhǔn)備。

其實(shí)，在富力地產(chǎn)高調(diào)拿下廣渠門外10號(hào)地之前，綠地集團(tuán)就分別以9.57億和12億元的價(jià)格接連拿下上海松江區(qū)辰花路15號(hào)B地塊和徐匯區(qū)斜土街道107街坊，創(chuàng)今年上海土地出讓價(jià)格的新高。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，高價(jià)出手拿地，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)“小陽(yáng)春”的滋潤(rùn)，已經(jīng)具備了一定的支付能力。不過(guò)，這并不說(shuō)明地價(jià)已經(jīng)開始新一輪的上漲，而是仍處于溫和的調(diào)整階段。

“開發(fā)商們?cè)谕恋厥袌?chǎng)上頻頻出手、高價(jià)成交，客觀上會(huì)使樓市預(yù)期升溫?！睏罴t旭指出，但土地市場(chǎng)的回暖和樓市的回暖畢竟還是兩回事。在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)沒有發(fā)生根本性變化之前，盲目看高后市的地產(chǎn)商都有可能再撞上經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不佳之壁?！澳玫剡€是要謹(jǐn)慎，現(xiàn)在把地價(jià)抬得過(guò)高，未來(lái)可能心生悔意，就如2007年很多高價(jià)拿地企業(yè)一樣?！?/p>

“小陽(yáng)春”過(guò)后，人們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心逐漸恢復(fù)。但綜合全國(guó)土地收儲(chǔ)和開發(fā)的情況看，開發(fā)商先前收儲(chǔ)的土地并沒有完全消化，市場(chǎng)供求關(guān)系也沒有發(fā)生根本性的變化。在這種情況下，富力地產(chǎn)高價(jià)購(gòu)得廣渠門外10號(hào)地，與地塊本身的區(qū)域特點(diǎn)有著密切的關(guān)系。

北京我愛我家市場(chǎng)研究部高級(jí)研究員秦瑞表示，雖然富力拿地的樓面地價(jià)已經(jīng)超過(guò)了周邊二手房的成交均價(jià)，但地塊的位置位于城市中心區(qū)，未來(lái)只要產(chǎn)品開發(fā)得好，依然能取得良好的銷售業(yè)績(jī)。

有分析人士指出，現(xiàn)階段，樓市剛剛有企穩(wěn)跡象，未來(lái)樓市到底是個(gè)什么情況，還尚待觀察，富力此次以超出底價(jià)3倍多的價(jià)格拿下北京廣渠門外地塊的行為，實(shí)屬特例，不能成為開發(fā)商購(gòu)地的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)階段，穩(wěn)扎穩(wěn)打，瞄準(zhǔn)價(jià)格相對(duì)合理的優(yōu)質(zhì)地塊作為儲(chǔ)備選擇才是上策。