淺析二手房市場的新一輪稅收調控

有這樣一個故事，說的是有兩個鄰居，一個住樓上，一個住樓下。那個住樓上的鄰居，老是深夜回家，而且每次一進家門，就重重地把兩只靴子相繼扔到地板上。樓下的那個鄰居，只有聽到“嘭”、 “嘭”兩聲過后，才能安心踏實睡去。為此，樓下的鄰居多次提出抗議。終于有一天，樓上的那個鄰居在扔下第一只靴子之后，輕輕地放下了另一只靴子。樓下的那個鄰居便一直等著那第二聲“嘭”，無法入眠。

在很多人看來， “營業稅”和“個稅”就像是那兩只靴子，讓整個市場睡不著覺，買家賣家睡不著，中介公司也睡不著。2008年5月底， “營業稅”這只靴子先掉下來了。而如今，個稅這只靴子也穩穩地掉在了地板上。此前心煩意亂不知該何去何從的人們，是不是開始感覺踏實了呢?

一、營業稅：稅改的“先頭部隊”

“從2008年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，按售房全額征收5％營業稅?！痹跇鞘姓{控的九部委“十五條意見”中，這句話的分量與新住房項目70％面積建小戶型的說法，一并被市場認為是最有影響力的實質動作。其中，營業稅征收時限變更的調控效果，更在第一時間反應出來。

營業稅調整之前的兩天時間里，全國各地的二手房交易過戶數量驟增。售房人爭相過戶，以規避即將因營業稅而上升的售房成本。2008年6月1日后，各地房地產交易大廳明顯冷清。據了解，目前二手房交易中，70％以上的交易屬于5年內轉讓，營業稅的打擊直接導致二手房交易的大量減少。

然而最近，一些規避營業稅的做法也已開始在市場流傳。將購房合同的交易數字寫小，以減少稅負的做法在二手房市場已經十分普遍。雖然合同簽訂的價格與實際成交價格不符，這對賣方來說存在法律風險，但是買賣雙方因為都涉及稅負成本，只要存在一定的信任度，都愿意用這種方式避稅。

針對這種做法，稅務局再次細化二手房交易的計稅價格標準，力求徹底封堵這種以低于合同價規避相關稅費的做法，規定成交價格低于二手房交易最低計稅價格且無正當理由的，均以最低計稅價格作為核定征收稅款的基數。通俗地講，一套合同價為50萬元的房產，如果經對照核實，相關區域和類型的房產最低計稅價格為80萬元，那么計稅時的基數將采用80萬的標準，而不是50萬元。

此舉不僅為的營業稅、契稅等相關稅種征收創造了條件，更為個人所得稅執行掃除了障礙。

二、個人所得稅：稅改的“第二只靴子”

賣掉房子應繳個稅20％關乎房子的收益，這筆賬老百姓都在算。但是有以下情況，老百姓是不需要操心個稅的。按照國家稅務總局文件的規定，“對出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅?！睂τ诖藯l款，文件用“要不折不扣地執行上述優惠政策，確保維護納稅人的合法權益”做了強調。由此也可以看出，國家出臺個人住房轉讓要征繳個稅的初衷，是為了抑止炒作房價的行為，但同時也十分注重保護普通百姓的利益。那么，除了上述情況外，個人住房轉讓到底要繳多少個稅呢?

1、有原值憑證的房屋，應繳個稅=應納稅所得額×20％(注：稅法規定，財產轉讓所得的個人所得稅按20％的固定比例征收)應納稅所得額=轉讓房屋所得一房屋原值一合理費用(裝修、手續費等)舉例：如X先生于三年前花70萬元購買了一套住房，如今轉賣價為85萬元，假如相關合理費用為10萬，那么X先生需要繳納的個稅為：(85-70-10)×20％=1萬元。

2、無原值憑證的房屋，應繳個稅=住房轉讓收入×1％舉例：如X先生的這套房子已丟失了原值憑證，那么將按照轉讓收入來核定其應納稅所得額：85×1％8500元。 營業稅是最初“破繭”的稅種，對市場的撼動已然不小，讓不少人看到了希望；個人所得稅征了又停，停了又征，卻一直撥動著樓市的脆弱神經；現在隨著兩只靴子的相繼落下，新興的空置稅傳說可能會橫空出世，又成為市場的新興焦點。

三、空置稅：稅改的“新一輪焦點”

空置稅，顧名思義，誰的房子空置著，就對誰征稅。目前，這種稅收方式也被市場熱烈地討論著。近日，上海、北京一些房產中介頻繁提出，征收空置稅的效果將大于征收營業稅，因為這樣可以把矛頭直指囤貨炒家，增加囤房者的持有成本，同時避免影響到自住型消費者。

盡管這一說法沒有得到任何政府部門的回應，但是業內專家對空置稅似乎相當樂觀，認為其近期出臺的可行程度甚至高于物業稅。物業稅的征收需要復雜的市場培育和法律規范過程，但相比之下，空置稅的征收就容易得多。按房產中介的想法，空置稅的征收對象可以是“空置不自用又不出租超過半年以上者”。這一稅種的深層作用還可以將存量房源硬性擠入市場，增加有效供應，滿足需求。

但是，即使這種稅收的支持者也認為，在具體執行過程中將面臨問題，如空置房的界定及監控等都需要更細化的操作探討。另外，還要注意避免因空置稅造成的短期市場秩序的混亂。

稅收政策是把雙刃劍，在供需失衡的情況下實施，只會令天平更加傾斜。所以新稅收政策的出臺需要謹慎、謹慎、再謹慎，稅改的目的不在于單一稅種的變化而在于稅收總量和結構有所改變，不在于是否可能與現有規模相當而在于能否促進整個房地產經濟的增長和市場的健康。