香港豪宅飆升創世界紀錄

朱一心

香港最近豪宅熱銷，樓價被形容為攀上“天價”并開出“海鮮價”，一個又一個“袖珍豪宅”及“新豪宅”單位以破倫敦市中心平均豪宅的價格紀錄出售。

“天價樓”引起香港躁動

尖沙咀樓盤名鑄以3萬港元(約3860美元)英尺價(每平方米約28.4萬人民幣)賣出一個800平方英尺的高層單位，令人嘩然，而港島西半山新樓盤天匯、港鐵九龍站上蓋的天璽同時也有數個單位以逾7萬港元英尺價賣出，超越歐美豪宅最高單價，為全球新高。大廈式豪宅創出天價，沖擊香港樓價，許多人開始問香港會否步倫敦的后塵，成為豪宅聚集區?這場豪宅風云是不是一場泡沫?

“天價樓”引起香港躁動，一場被譽為憤怒中產的無產抗議行動“無殼蝸牛大游行”，10月25日在中環舉行。“關懷香港”的召集人郭家麒醫生表示，地產商利用舊區重建機會，在平價樓地區打造豪宅，拉高平價樓水平。

豪宅熱況近2個月已令香港中下價樓漲價，地產代理與業主也一起把關守住價格，樓價指數已于10月初升破去年水平，同時帶動租金上揚。香港雖有42％的人口住政府廉價房屋，但住房成為商品，價格由市場決定，“無殼蝸牛”(沒資格申請政府房屋，但自身收入有限、難以入市買房的市民，又稱夾心階層)想置業安居變得難上加難，社會確是涌現一股不安的氣息。

“偽豪宅”針對內地客

有趣的是部分叫價破紀錄的所謂天價豪宅。不是港人心里認識的半山豪宅或跑馬地高尚住宅，也不是一般人心目中數千英尺面積的別墅式樓房，現時在香港熱賣的豪宅卻往往只有800英尺至1000多英尺，坐落在尖沙咀、九龍西及西環等，不要說花園，有些連陽臺也沒有，全都是樓高四五十層的大廈。甚至有人認為現在的天價豪宅為“偽豪宅”，只刻意在名牌裝修及廚具方面作賣點，并擁有鬧市鄰近購物中心及鐵道之便，這類新豪宅區被質疑是否經得起時間的考驗，而新豪宅似乎針對內地客而度身訂造。

根據香港各大地產銷售代理的數據，約一至四成的新豪宅是由內地客人買走，其中尤以九龍站上蓋的天璽最受大陸富豪歡迎。而在港島西半山干德道天匯創出兩個高價的單位，則由香港注冊的公司買人，即剛于10月14日以7.1280萬港元英尺價賣出的天匯68樓A室復式戶(總面積6158平方英尺，賣價4.39億港元)，以及同層B室復式以英尺價6.46萬港元(總值3.97億港元)賣出，兩個單位價格均取代倫敦豪宅單位One Hyde Park6.3萬港元英尺價，一時無倆，成為全球最貴的分層豪宅。

天璽最受內地富豪歡迎

至于既不是復式又不是大單位格局的尖沙咀名鑄，其中一個800余英尺一房一廳單位，最近也以3萬港元英尺價出售，令人有點不可思議。獲得這宗買賣的中原地產表示，買家為港商；但怡居地產常務董事王文彥則指出，名鑄的買家約有一成至一成半為大陸富豪。而第一太平戴維斯資深董事兼投資及銷售主管(港澳區)袁志光表示，該行統計數據顯示，在所接觸的買家中，目前的外資比例約為20％，比過往10％高出一倍。不過，有些內地客以在港親友的人頭買樓，這些都不會在統計數據中反映。

另外，最新推出的新豪宅富甲半山也是有價有市，平均英尺價是1.8萬港元。由此看，豪宅買家有20％以上為涌入熱錢，一般香港新豪宅英尺價也比去年高出接近一半。香港第三季九龍區豪宅英尺價已回升至金融海嘯前水平，年初時平均英尺價約8700港元，現已是1.29萬港元，升幅逾48％。

新豪宅熱，帶動香港其他地區包括新界的住宅，紛紛部署包裝成為新豪宅，準備針對內地客出擊。

內地資金洗錢的疑團

匯業證券有限公司董事熊麗萍則認為，這股熱潮并非泡沫，至于傳說的內地資金以豪宅洗錢的可能性，她認為也是微乎其微。她另有一番見解：“可以看出這些豪宅的地點及裝修設計，以至名字，名鑄、天璽等都是為特定買家而定，尤其為內地買家度身訂造，這么高價買進來，相信也不能以這么高價賣出去，所以天價并不代表市價，而且有這類新豪宅供應的地產商寥寥可數，只有新地、恒基及信和等，單位也不多。”她說，這與1997年樓市泡沫很不同，經1997年后市民應審慎買賣，不要以為有天價樓就與市價掛鉤，錯誤投資。

若根據香港土地注冊處及美聯數據研究部數據，“海鮮價”豪宅確是個別情況，并非成行成市，數據顯示，9月香港的500萬港元以上的一手豪宅成交僅13宗而已，只占9月一手樓成交量的0.9％；至于二手豪宅，同月以上成交則只有15宗。數據亦顯示，過去21個月，香港頂級豪宅(逾5000萬港元的單位)的成交紀錄僅是328宗，相反，100萬至200萬港元之間的中下價樓市銷情暢旺，有接近7萬宗的交易。

從數字顯示，豪宅并非如想象已達瘋狂炒賣地步，但確是有大量熱錢涌入香港以豪宅作投資，催生香港的“新豪宅”浪潮。熊麗萍指出：“形成這股豪宅熱，一大原因是內地的熱錢流入；另一原因是地產商的推動，你可以看到香港的地產商及代理，針對內地客經常北上游說及推介香港豪宅；第三就是政府近年沒有賣地。”

至于市場上傳說的香港成為內地富豪買豪宅洗黑錢的熱點，不少地產界人士均不贊同，熊麗萍亦表示，買豪宅太張揚了，如此洗黑錢豈不是自討滅亡?另外，大陸現時資金充裕，經濟與1997年前有很大分別，富豪真的有錢在手，他們從地產發展收地賠償、礦產及大宗生意等投資，都能積存大筆利潤；“無論買來住不住，他們就是手上有熱錢要花。”