你必須知道的房貸理財

王超凡

渣打銀行推出“活利貸”

如果不能申請到公積金貸款，目前實行的房貸利率7折優惠也享受不到的話，是否有別的技巧能給房奴“減負”?

渣打銀行近期新推出一款名為“活利貸”的房貸理財產品。渣打銀行對外宣稱：由辦理了個人商業性住房貸款的客戶向“活利貸”賬戶中存入閑置資金，即被視為提前償還貸款本金，當日即可從計息基數中抵消。如果有資金需求，還可以隨時取出，這樣在節省利息支出的同時，也可保證隨時用錢的靈活性。

譬如，王先生現年25歲，工作收入穩定，目前準備貸款100萬元購買房屋，還款期為30年。王先生在購買房屋之后沒有什么存款了，但是每月能節余3000元，作為活期存款放在房屋貸款的還款賬戶中。如果王先生選取“活利貸”的話，30年總利息僅約55萬元，相比普通房屋貸款節省近60萬元(節省約52％)；還款年限僅有22年，相比普通房屋貸款縮短近8年(縮短約27％)。

100萬元房貸22年竟然能省60萬元!這樣看來的確夠實惠。

但是，記者發現，這樣的“存款轉貸款”并不是新鮮事，不光渣打銀行有這樣的產品，很多銀行以前就推出過類似的產品，只是名字不同罷了。比如，深發展叫“存抵貸”，中行叫“房貸理財賬戶”，建行叫“存貸通”，光大銀行叫“天天省”，這些產品的結構和運作原理大體相同，只是賬戶里的初始金額和抵扣率不同。

房貸理財產品的優勢和劣勢

這類房貸理財產品都有共同的優勢，比如：

節省利息：借款人在還款賬戶中存入的資金，被視為提前還款金額，利息會按照剩余本金計算，并且每日結算；

縮短還款年限；

現金巧管理：賬戶余額中的資金，可獲得一定收益，包括存款額的活期收益和存款抵扣部分貸款產生的利差收益：

資金活運轉：視同提前還款的部分資金仍保留在活期存款賬戶內，借款人可以隨時支取或存入資金，且無需支付額外的提取費用。

這類理財產品的設計并不是完美無暇，它們都有各自的劣勢，分別為：

“活利貸”：執行的優惠利率為基準利率七五折，而不能享受渣打銀行推出的房貸七折優惠；只能選擇等額本息的還款方式；提前還款金額利息上限規定，也就是說當借款人存款金額超過貸款金額的50％以后，在貸款利率計算方面還是按照50％的貸款額度計算，而多出的存款額度將不再享受“提前還款”的優惠規定；還款賬戶中的資金不再有活期存款收益。

“存抵貸”：只對在深圳發展銀行有房屋貸款且分期付款的客戶開辦；辦理“存抵貸”業務后，市民需注意維護自身信用記錄，如關聯貸款連續欠款超過90天，銀行可單方面終止這項業務。

中行的“房貸理財帳戶”：須為中行優質客戶。

“存貸通”：只針對采用浮動利率還款的客戶。

“存款轉貸款”是否劃算?

以深發展的“存抵貸”為例，相比較而言，“存抵貸”更像一個理財產品，我們演算一下，看看選擇這類產品是否很劃算。

“存抵貸”的理財收益包括兩部分：一是活期存款利息，按照房貸理財賬戶的存款余額全額計算，與一般的活期存款計息和付息方式完全相同；二是抵扣收益，是由存款抵扣部分貸款產生的理財收益，按日計算，按月支付。

抵扣收益=抵扣貸款金額×(貸款利率－存款利率)

抵扣貸款金額=(還款賬戶存款余額－50000)×抵扣金額提取比例。

如果打算買一套80平米的兩室一廳，每平米6000元，7成按揭貸款20年，采用等額本息還款法，首付14.4萬元，需要支付利息238942.18元，每月需要還款2395.59元。如果是一般工薪階層，每月大約有3000元的節余，按照深發展的“存抵貸”產品說明，存款金額超過5萬元的部分才能開始按照一定的比例沖抵貸款本金，這5萬元的初始金額就需要1年零5個月的時間來積累。在這期間，存的這些錢只能有0.36％的活期存款利息收益。從第18個月開始，才能享受這款理財產品帶來的收益。不過第18個月只有1000元余款，按照55％的抵扣金額提取比例，可以抵扣550元的貸款本金，加上這個月的活期存款利息，共得收益為51000×0.36％÷12+550×(5.94％-0.36％)÷12=17.86元，相當于年收益0.42％；第19個月，獲得收益為54000×0.36％÷12+2200×(5.94％-0.36％)÷12=26.43元，相當于年收益0.59％；3年半之后，存款額達到12.6萬元，收益才超過1年期固定存款利率(2.25％)；16年8個月之后，存款額達到60萬元，收益才超過5年期固定存款利率(3.60％)。

所以，“存抵貸”并不適合以積少成多為收入方式的工薪階層。如果一開始就存入12.6萬元或者更多，倒是可以節省一筆可觀的利息款。不過，那樣還不如多交點首付。如果首付288000元，4成按揭貸款10年，只需要支付利息63097.58元，每月還款2125.81元。和開始的方式相比，節省了17.5萬元利息，少做10年房奴，每月還可以少還款270元。

近期深發展推出了新“存抵貸”，抵扣金額提取比例提高了，但也只是縮短了達到1年定期收益和5年定期收益的時間，依然不適合工薪階層。

結論

最后，我們得出了一個結論：這類產品更適合做生意的人，如個體工商戶、小企業主或有其他投資途徑的人，他們手中經常會有大筆資金流動，可以暫時存在還款賬戶中抵扣一部分利息。工薪階層最好的選擇，是把一筆存款直接用于提前還貸，沖抵本金。