房地產(chǎn)信托基金踏浪而來

王超凡

REITs物業(yè)租金收入大部分分配給持有人，投資REITs風(fēng)險(xiǎn)比股票低，一個(gè)倍受期待的投資品種推開了政策之門。

近日，央行已會同有關(guān)部門形成了REITs初步試點(diǎn)的總體構(gòu)架，獲準(zhǔn)同意后將在今年開始試點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)深陷資金鏈漩渦，促決策層對REITs亮綠燈。

REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)通過發(fā)行股份或受益憑證，吸引社會大眾投資者的資金，選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目和業(yè)務(wù)進(jìn)行組合投資。權(quán)益類基金的主要投資對象是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的租金是REITs的主要收益，另外，房地產(chǎn)抵押貸款或抵押貸款支持證券，兩者的利息也是REITs的收入來源。

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品其實(shí)可以算是一種“原始”階段的REITs。發(fā)展REITs最重要的就是以大規(guī)模的基金，選擇各種不同的房地產(chǎn)證券及不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目和業(yè)務(wù)進(jìn)行組合投資。

很多信托公司都十分期待REITs的推出，以打破發(fā)行僵局。關(guān)于REITs是選擇信托公司私募發(fā)行，還是交易所市場來發(fā)行，成為目前討論的焦點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析，未來REITs一旦在交易所上市，參與主體將變?yōu)榛鹋c證券公司;在分業(yè)監(jiān)管模式下，信托公司則不免望洋興嘆。這是因?yàn)?，信托公司資產(chǎn)池的區(qū)域性很強(qiáng)，且規(guī)模較小，對于REITs幾十億的規(guī)模，信托公司私募比較困難。同時(shí)，成熟商業(yè)REITs的投資回收期較長，也是對信托公司的一個(gè)考驗(yàn)。

但在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行的環(huán)境中，在交易所市場推出REITs，REITs的回報(bào)令人擔(dān)憂。

REITs進(jìn)入房地產(chǎn)市場，可以解決部分地產(chǎn)項(xiàng)目的資金問題。但業(yè)內(nèi)人士提出，如今中國許多甲級寫字樓的租金下滑，高端物業(yè)不景氣，市場觀望氣氛濃厚，這在很大程度上影響了單位基金的收益分配，要想激活地產(chǎn)市場，扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期是關(guān)鍵。

可以說，操作得好，REITs就是一種雙贏的賺錢模式。房地產(chǎn)商通過信托計(jì)劃，為自己的地產(chǎn)項(xiàng)目募集到資金，而投資者雖然沒有錢蓋大樓房，卻可以通過小筆投資分享比較穩(wěn)定和豐厚的收益。

本刊特約理財(cái)師告訴投資者，隨著REITs的漸行漸近，房地產(chǎn)類信托那曾經(jīng)讓普通投資者望而卻步的50萬-100萬元的投資門檻有望打開。對于投資者來說，在一年定期利率只有2.25％的今天，REITs的推出顯然提供了一種良好的穩(wěn)健收益類投資品種。按照目前的情況來看，REITs的預(yù)計(jì)年回報(bào)內(nèi)部投資收益率在10％-20％之間，發(fā)行后產(chǎn)品的凈利潤為6％左右。

業(yè)內(nèi)人士分析說，REITs的風(fēng)險(xiǎn)比股票低。首先，REITs一般擁有一系列房地產(chǎn)構(gòu)成的投資組合，比單個(gè)的房地產(chǎn)商或個(gè)人投資者擁有更為多樣的房地產(chǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)更為分散。發(fā)行公司的財(cái)務(wù)狀況，以及獲利能力不會直接地影響到REITs的收益。抵押貸款類的REITs，貸款違約風(fēng)險(xiǎn)也較小。

REITs的物業(yè)租金收入大部分會分派給基金持有人，故投資者的回報(bào)也顯得相對穩(wěn)定，在熊市中，不但可以取得平穩(wěn)和理想的回報(bào)，也能享受物業(yè)資產(chǎn)升值帶來的成果。本刊特約理財(cái)師告訴讀者，公開上市的REITs可以在證券交易所自由交易，未上市的REITs的信托憑證一般情況下也可以在柜臺市場進(jìn)行交易流通，REITs的流動(dòng)性相對較強(qiáng)。

REITs享受稅收優(yōu)惠。由于REITs經(jīng)營利潤大部分轉(zhuǎn)移給REITs股東，REITs在公司層面免征公司所得稅，同時(shí)在支付股利時(shí)具有遞延納稅功能。REITs如果在交易所市場公募，REITs股票將是一種不錯(cuò)的投資工具。REITs會把90％的應(yīng)稅收入作為股利分配，因此，REITs的股東能夠獲得穩(wěn)定的即期收入。

從歷史上來看，REITs的收益率比其他股票綜合指數(shù)的回報(bào)率相對要高一些。一個(gè)令人失望的消息是，REITs發(fā)行前期，將主要針對機(jī)構(gòu)投資者，個(gè)人投資者還將繼續(xù)等待REITs產(chǎn)品的到來。盡管業(yè)內(nèi)對REITs是由證監(jiān)會還是銀監(jiān)會主管，以及信托公司是否可以參與REITs的發(fā)行和管理等問題還存在爭議，但更充滿了期待。