不良地產大有賺頭

海　龍

爛尾樓項目的回報率可能高達150%—200%。

對于銀行來說，不良資產會令他們寢食難安。按照中國人民銀行的要求，工、農、中、建四大國有商業銀行必須在2005年之前，將其平均不良資產率每年下降3%—5%。對于這樣的目標，誰都清楚這不是一個輕松的任務。

可有些人卻對不良資產情有獨鐘。

2004年6月22日，金地集團發布公告稱，公司將與摩根·士丹利房地產基金IV、上海盛融投資有限公司合作設立項目公司，以受讓建設銀行賬面總值為28.5億元的不良資產包。

這已經不是第一家房地產公司染指不良資產投資，在金地集團公告決定進入不良資產投資的一個月前，浙江中能控股集團就作為惟一的一家民營地產企業參與了建行40億元不良資產的投標。

對此，人們不禁要問。不良資產這個各大銀行急于往外甩的包袱，怎么會打動精明地產開發商的利益神經？

在此我們不妨看看發生在近期的兩筆交易。其一，中國華融資產管理公司在廣州依法對貸款抵押物，南方國際商業大廈的南方電腦城地下一層的房產進行了拍賣，該標的物面積6028平方米，最終被廣州電腦有限公司以5500萬元的競價獲得。對于這9000多一平米的成交價格，不僅華融資產管理公司有利可圖，廣州電腦有限公司也是物有所值。

其二，摩根·士丹利以14億多元的價格中標建行40億房地產抵債資產包，對此，有業內人士分析稱，建行這么優質的資產回報率可以達到40%，而現在才以30%多一點成交，大有賺頭。

“房地產抵押物在不良資產類型中算得上是優質資產，只要加工得當，資金回收率是很高的。”對于業內人士的如此評價，金地集團副總裁陳長春心里自然也十分清楚，認為“金地集團投資不良資產是在探索一種新的房地產投資模式，并積累公司在房地產不良資產處置方面的經驗。”

事實上，金地集團在進軍房地產不良資產投資中收獲的不僅僅是經驗，它所進入的是一個極為廣闊的市場和可觀的回報率。

據悉，在建行的資產包中，97%屬于房地產項目，而在這些項目中，停建緩建的爛尾工程又占據了極大比例。而且國內的爛尾樓市場遠不限于此，據了解，僅上海一地的爛尾項目就高達600多個，涉及金額近1000億，而銀行則急于把這些項目出手。

最近，金地集團投資建立的不良資產投資公司，剛剛拿下了一個20多億的資產包。據陳長春的預計，其投資回報率可以達到20%。不過，資深人士認為陳的預計過于保守，“如果處置策略得當，爛尾樓項目的回報率可能高達150%—200%。”

如此看來，房地產開發商以投資不良資產的形式投資“不良地產項目”，可以省去批地、設計、籌款的麻煩。對收購回來的爛尾樓恢復施工，以低價盤活不良資產，這樣可以省去一般房地產項目開發前期的大量人力，獲得豐厚的回報。

抵債房產是看得見的資產，在抵債過程中已經至少評估過一次，其實際價值相對確定，而且有的房產只要補上一小塊資金缺口，就能實現價值回歸，而以房地產為主營業務的企業，在對地產資產的重新開發利用方面都將有絕對的優勢。