關(guān)于增加保障性住房投資的若干建議

李　揚(yáng)　尹中立

為了應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)，國(guó)務(wù)院果斷出臺(tái)了一系列刺激經(jīng)濟(jì)的方案，在刺激經(jīng)濟(jì)的十條舉措中，增加保障性住房投資放在首要位置，這不僅表明房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位，而且體現(xiàn)了中央以民生為本的思路，充分考慮了短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)優(yōu)化之間的關(guān)系。為了更好地貫徹中央的精神，在操作層面我們提出如下建議：

一、建議中央財(cái)政設(shè)立住房保障專項(xiàng)基金

目前，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴程度相當(dāng)高，而保障性住房投資不能增加地方財(cái)政收入，因此，地方政府投資保障性住房的積極性不足。2009年的地方財(cái)政收入增長(zhǎng)將放慢，土地出讓收入也將比2007年大幅度減少，在此背景下地方政府對(duì)于保障性住房投資的積極性會(huì)更低。

因此，中央財(cái)政設(shè)立住房保障專項(xiàng)基金，對(duì)地方政府住房保障的投資給予貼息或轉(zhuǎn)移支付，以調(diào)動(dòng)地方政府在增加保障性住房方面的投資積極性。

二、增加保障性住房投資與存量商品住房投資的矛盾

當(dāng)前，商品住房的存量投資相當(dāng)大，按照在建工程的面積計(jì)算約20億平方米，總投資約5萬(wàn)億元人民幣，2008年商品住房的銷(xiāo)售比2007年明顯減少，開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)明顯緊張，增加保障性住房投資將使商品住房的銷(xiāo)售更加困難。目前，政府可通過(guò)逆向拍賣(mài)的方式購(gòu)買(mǎi)存量商品住房。

所謂逆向拍賣(mài)是指政府給出一定區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的指導(dǎo)價(jià)，讓開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)拍，價(jià)低者賣(mài)給政府，政府將其用于保障用房，賣(mài)（或租）給中低收入群體。

根據(jù)我們初步測(cè)算，在北京、上海等城市，現(xiàn)在已經(jīng)建成的商品住房都是3年前買(mǎi)的土地，有較大的降價(jià)空間，在2007年底的價(jià)格基礎(chǔ)上降價(jià)40%左右開(kāi)發(fā)商并不會(huì)虧損。如果按照開(kāi)發(fā)商成本價(jià)格逆向拍賣(mài)一部分商品住房，其價(jià)格與經(jīng)濟(jì)適用房相當(dāng)接近，政府可以直接將這些房子作為經(jīng)濟(jì)適用房出售給符合條件的居民。此舉可以緩解開(kāi)發(fā)商的資金緊張局面，還可以減少政府建房的時(shí)間及人力成本。

逆向回購(gòu)商品住房的關(guān)鍵是操作程序上需要確保“公開(kāi)、公平、公正”，防止暗箱操作。

三、保障性住房在分配過(guò)程中存在突出問(wèn)題，政府對(duì)低收入群體的政策優(yōu)惠有可能被高收入者侵占

目前的經(jīng)濟(jì)適用房政策在運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)很多弊端，其關(guān)鍵在于管理及分配上存在問(wèn)題。可通過(guò)兩條途徑解決這些問(wèn)題，一是嚴(yán)格限制經(jīng)濟(jì)適用房的單位戶型面積，可以控制在一定范圍內(nèi)（如50平方米左右）；二是對(duì)保障性住房采取封閉式運(yùn)行，禁止在二級(jí)市場(chǎng)自由買(mǎi)賣(mài)經(jīng)濟(jì)適用房。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的居民，其收入水平提高

后，允許將經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)給政府，由政府按照適當(dāng)?shù)膬r(jià)格回購(gòu)。

四、將住房保障制度的覆蓋面擴(kuò)大到當(dāng)年新增住房面積的20%以上，讓30%左右的低收入群體享受政府的政策

優(yōu)惠

自2007年國(guó)務(wù)院24號(hào)文件出臺(tái)之后，各地都不同程度地?cái)U(kuò)大保障性住房的覆蓋范圍，但目前的覆蓋范圍還是太小，存在“夾心層”。目前尤其要關(guān)注剛剛走出校門(mén)的大學(xué)生的住房保障問(wèn)題，很多農(nóng)村出身的大學(xué)生是依靠助學(xué)貸款完成學(xué)業(yè)的，在步入工作崗位之初即有還貸的壓力，根本無(wú)力自行解決住房問(wèn)題。解決這些大學(xué)生的住房問(wèn)題不僅有助于構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，而且有助于縮小城鄉(xiāng)收入差別，提高我國(guó)城市化和工業(yè)化的進(jìn)程。

五、優(yōu)先保障廉租房投資

在我國(guó)的住房保障體系中，主要包括經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。從運(yùn)行效果看，廉租房效果比經(jīng)濟(jì)適用房要好，經(jīng)濟(jì)適用房往往成為尋租的對(duì)象。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，住房自有率最高的只有70%（2006年的美國(guó)），政府對(duì)低收入者提供的住房保障主要是提供廉租房。

但我國(guó)廉租房的資金來(lái)源非常有限，主要從公積金收益中提取，截止到2007年底我國(guó)投資到廉租房的資金累計(jì)不到100億元人民幣。今后，應(yīng)加大對(duì)廉租房的投資力度。

（李揚(yáng)系中國(guó)社科院金融所所長(zhǎng)，尹中立系中國(guó)社科院金融所副研究員）