廉租“廣廈”的渴盼

周丹若

為應對金融危機，“加大對廉租住房建設支持力度”成了國家擴大內需之“十項措施”中的內容。廉租房，的確受中國低收入家庭的歡迎，但由于受機制、房源的限制，能享受廉租房的老百姓目前并不多。

陜西21萬戶需要廉租房

記者從陜西省建設廳了解到，2009年陜西省經濟適用房建設計劃達597.08萬平方米、72499套。目前，陜西省低收入住房困難家庭有21.8萬戶，其中11.9萬戶低保家庭、2.6萬戶最低收入家庭、7.3萬戶為低收入家庭。五年內，他們分別將在2008年、2010年、2012年以前都能予以保障。

并且，2009年至2011年，陜西省109168家住房困難的低保戶將住上廉租房，而整個廉租房建設將規劃保障278904家住房困難的低保戶，這其中包括實物配租109168戶、租賃補貼169736戶。

陜西如此大規模的廉租房建設計劃，旨在切實改善各市最低收入人群的住房問題，也正體現了國家的惠民政策。

對于廉租房的使用，陜西目前主要有兩種形式，一種是實物配租，即政府將房屋建好提供給住房困難的低保戶，收取低廉的租金，這種形式的對象，原則上為人均住房建筑面積低于4平方米以下的住房特困戶，和孤、老、病、殘等特殊困難家庭及其他急需救助的家庭，提供廉租房面積約為30～50平米。

另一種則是租金補貼，此類大多是住房有困難的低保戶在外租房，政府支付一定數量的補貼金，以沖減其房屋租金。按照有關規定，陜西省人均住房面積補貼標準上限確定為建筑面積14平方米。

而陜西省主要采取“租金補貼”，實物配租和租金核減為輔的方式。鑒于各地危舊房屋改造進程加快，市場提供的小戶型、低價位租賃房源嚴重不足，以及現有保障對象的居住狀況，全省實物配租和租金補貼的具體比例為：實物配租占廉租住房保障家庭總數的30%，租金補貼和租金核減占70%。

對于如何申請？省政府有嚴格要求，各地應按照本地廉租住房管理辦法等文件，對廉租住房申請人在規定的時限內，進行審核、公示，對符合保障條件的家庭建立名單清冊，每半年向省、市備案一次；各市縣對審核符合條件的保障對象，及時確定保障方式；實行租金核減的家庭做到即時核減，實物配租和租金補貼的家庭按“優先保障特困家庭”的原則，實行輪候制；制定詳細的包括保障對象名單的輪候時間表，讓困難家庭了解自己的保障時間、保障方式及保障標準。

三大問題制約廉租房

以陜西省實施廉租房建設之如此快速進度為例看來，似乎國家新一輪的調控房地產業的號角又一次吹響，2009年似乎應該是廉租房大力發展的年頭，2009，成了廉租房建設的拐點？

實際上，我國早在1998年就認識到了廉租房的重要性。1998年國務院發布的《關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》規定：“對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，最低收入家庭租用由政府或單位提供的廉租住房。”但一直以來，廉租房建設卻步履艱難。

陜西省房地產研究會會長、長安大學城市研究所所長王圣學認為，目前，廉租房建設仍有三大問題：一是建立廉租房的資金來源渠道不穩定，資金嚴重缺乏，政府財政預算安排的資金嚴重不足；二是一些城市對于廉租房制度建設重視嚴重不夠，廉租房制度覆蓋面小，尤其是中西部地區；三是廉租房制度不完善，監管、審批等程序均存在漏洞，符合條件的家庭不能及時得到住房保障。

對于第三點的問題現象，西安市就出現過廉租房空置6年的事情。早在2001年，西安市就建成了一批廉租房，建筑總面積1.4萬多平方米，共有6幢264套住房。然而建成后，除1號樓住有50余戶危房拆遷戶外，其余住房竟然空置了近6年時間，原因竟是有關部門不知道該分給誰。而對廉租房小區的管理和維護，1年就要花掉十幾萬元。

一邊是房子被空置落滿灰塵，一邊卻是無房戶對廉租房望眼欲穿。對此，王圣學教授分析說，廉租房與房價呈反比關系，廉租房的供給每增加5%，就會迫使房價下降3%～4%。如果切實實施廉租房制度，那么居高的房價就會下跌，有政府“第二財政”之稱的土地出讓金也會降低，房地產拉動GDP增長的力度就會受到影響，最終波及官員的政績。如此，一些地方政府只好打小算盤，讓建好的廉租房成為“空中樓閣”。

按照廉租房政策的意義，政府實際上就是廉租房的“房東”，政府如何當好“房東”？如果廉租房完全由市場來解決租房問題，那存在的問題就多多了。

王教授介紹，“租售并舉的住房供應體系”是世界上絕大部分國家的主導政策，我國的政策主導思想也是如此。一個健全的住房保障體系是讓能買房的買房，能租房的租房。比如，韓國在加大住宅供應量、抑制投機性需求的同時，實施了國民廉租房建設計劃，政府投資在10年內建成100萬套廉租房，并采取有效手段確保租賃雙方信息對稱，這些舉措使韓國房價和房租雙雙下降。

遺憾的是，最近幾年，我國由于房價飛漲，房租也跟著上漲，尤其是大城市，房租與房價一起上漲的速度，超出了許多人的承受能力。嚴峻的現實是，許多人不僅買不起房，也同樣租不起房。所以，目前的當務之急是，政府嚴厲調控房價，同時，加大廉租房供應量。如此，公眾才能有更多的選擇余地，無論是買房還是租房，他們的選擇都將是理性的。

廉租房配套政策要落實

怎樣才能大規模地建設廉租房？怎樣才能確保低收入群體能夠擁有廉租房呢？

身為陜西省工商聯副會長的李挺毅建議，政府應加大對廉租房的建設力度而不是經濟適用房，并通過相關稅收優惠政策在建房和消費兩方面進行鼓勵。他認為，經濟適用房并沒有滿足老百姓真正的購房需求，只會擾亂經濟秩序……因為經濟適用房大部分都被“關系戶”拿走了，被一些部門當做謀取不正當利益的工具。

所以，他說：“政府應鼓勵開發商加大對廉租房的建設，同時配合相應的稅收政策，包括土地獲得成本及消費者購買時，都應體現相應的政策支持。”

陜西省政協委員張華俊建議，政府應采取土地流轉方式降低廉租房地價。他說，發展城市廉租房產業難是難，但地方政府和社會相關行業不能知難而退，更不能背過臉去。政府要鼓勵發展廉租房產業，首先得忍痛從自己身上割下一塊肉來。廉租房重在“廉”字上，首先是地價要廉。最佳的處理方法就是采取土地流轉方式，把此類地價大幅度降下來。

他還說：“廉租房可以滿足中國低收入人群的消費需求，應當在人群密集的地段開發，土地的成本應當由政府承擔，這樣才能建造出中低收入者承受得起的廉租房。”他堅信2009年政府一定會出臺更多更好的切合實際的房地產調控政策。

陜西省決策咨詢委員會委員、省建設廳原助理巡視員張全笙認為，我國的廉租房建設不太好的原因是制度本身就不健全，國家沒有廉租房法人制度，有好多政策也不明確，下面都在那里摸著石頭過河，有些地方也不知道怎么搞。

至于廉租房資金問題，他說，完全由政府解決廉租房的融資問題可能有一些問題，完全由市場來籌集廉租房的資金也有一些問題，最好還是市場和政府相結合。他還建議，政府應建立廉租房租賃管理機構和廉租房監督委員會相分離的制度，強化對廉租房租賃者的資格認定，確保廉租房真正為低收入群體服務。

王圣學教授認為，從我國廉租房建設資金來源看，目前的資金來源渠道主要包括財政撥款、住房公積金增值收益、社會保障和社會捐贈等。而國外的經驗卻是多元化的，其中包括政府的資金注入、市場融資、建立基金或債券。所以，盡管政策是進一步要求將土地出讓金凈收益中的部分資金用于廉租房建設，但這仍比較單一。必須調動一切可以利用的資金，才能為廉租房的發展帶來更大的活力。

看來，廉租房建設勢在必行。為應對金融危機，國家出臺加大廉租房建設的措施，是非常及時到位的。但機制上的不完善、房源上的匱乏，以后，政府將要做的工作還很多。

據了解，2008年11月底，陜西省政府出臺的《進一步加快解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》要求，2007年底前設區市對符合住房困難規定條件、申請廉租住房租賃補貼的城市低保家庭做到應保盡保，2008年在所有縣城實現應保盡保，2009年起，陜西省廉租住房保障面，由符合保障條件的低保家庭將擴大到符合保障條件的最低收入家庭。

在房源供給上，各區市將通過新建、改建、配建和收購等方式，加大房源籌集力度。可從一定規模的經濟適用住房及普通商品房項目中，提出一定面積比例配建廉租住房，由政府收購向廉租家庭配租；也可把新建項目劃出一定比例，建設廉租住房作為該項目招標的條件。

陜西新一輪的這些廉租房配套建設政策，能盡快落到實處嗎？正像一些社會學家的觀點，希望中央構建嚴厲的懲戒措施，對地方政府執行廉租房政策的效果進行評估和獎懲，以使廉租房政策真正落到實處，讓更多老百姓盡快受惠于廉租房。