房貸利率７折：銀行的畫餅？

周政華　劉洋碩

銀行針對貸款者設置的房貸利率7折的種種門檻，其實是源于對未來盈利的焦慮

2009年，北京“房奴”張衛華的經濟壓力將會稍稍減輕。

自從去年初，31歲的張衛華從民生銀行貸款35萬元、分20年還清，買下位于北京南三環的一套二居室商品房后，每月他就不得不把一半多的工資——約2890元用于償還房貸。不過，今年他的月供將降低到2150元左右，比之前省了近四分之一。

月供的減少緣于兩項費用的降低。

2008年，由于中國人民銀行的5次降息，張衛華今年的房貸利息已經從購房時的7.83%下調到5.94%，因此房貸月供減少了395元；1月7日上午，他又接到了民生銀行客服人員的電話，得知從1月15日起，房貸利率將由原先的8.5折優惠，調低到7折，因此房貸每月又可少還345元。兩項合計，張衛華2009年的房貸月供比上一年少了740元。

2008年10月27日，為擴大內需，提振樓市，中國人民銀行出臺了《擴大商業性個人住房貸款利率下調幅度、支持居民首次購買普通住房》的文件，宣布自當日起，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍。

此前，這一下限為0.85倍，也就是商業銀行通常給予首套商品房購房者貸款利率8.5折優惠。但是否執行7折優惠利率，以及執行的對象的界定——新增房貸還是存量房貸——中國人民銀行新聞發言人稱，這些將取決于商業銀行，并非強制性規定。

也就是說，并非所有貸款買房者，都能像張衛華這樣，享受到房貸利率7折的優惠。

銀行筑起優惠門檻

中國人民銀行的文件公布之后，張衛華們就開始翹首以盼，等待銀行給予房貸利率7折優惠。

然而，銀行對此文件普遍采取了觀望態勢。直到2008年底，國有四大商業銀行才基本敲定對首套房貸新貸款者7折利率優惠的基本政策，而存量房貸款能否享7折優惠的討論則一直持續到2009年。

2009年1月初交通銀行、杭州銀行率先推出房貸利率7折優惠后，四大國有商業銀行方才陸續跟進。而在門檻設置上，四大國有商業銀行的審核標準也普遍高于股份制銀行。

截至記者發稿時，國內四大國有商業銀行中除中國工商銀行外的中國建設銀行、中國銀行、中國農業銀行，以及招商銀行、光大銀行、民生銀行等絕大部分全國性股份制銀行共計14家銀行，均宣布2008年10月27日前發放的房貸——也就是存量房貸利率給予7折優惠。

除中國農業銀行、光大銀行、民生銀行宣布，無須貸款人申請，銀行將通過內部的計算機系統，將30萬以上額度的貸款利率從8.5折優惠自動調整到7折優惠外，其他大部分商業銀行均設置了不同程度的門檻，須貸款人提交申請，等待銀行審核。

對于“存量房貸”利率的折扣評估，中國人民銀行在其官方網站上做如下說明，“存量房利率調整主要取決于兩個因素：一是金融機構對借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否屬于普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風險因素的綜合評估；二是貸款合同對于貸款利率調整方式的約定。金融機構應按原貸款合同約定條款，在綜合評估風險的基礎上，自主確定已發放商業性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平。”

銀行設置的門檻主要集中在對貸款總額及時間、房屋面積，以及貸款人資質認定上。

幾乎所有銀行都要求，所購房屋為第一套住房、貸款總額須30萬以上，房屋面積在140平米以下的普通商品房。

《中國新聞周刊》致電華夏銀行客服獲知，該行規定申請房貸7折的房屋必須是首套自住房；總面積不超過140平方米；商業貸款額度在50萬元以上。辦理時還需出示工資證明、身份證等有效證件等。

大部分銀行對于貸款人的資格認定，主要強調綜合信用方面。招商銀行客服對《中國新聞周刊》稱，對貸款人的考核綜合信用度，除了信用卡、房屋貸款的還貸能力等的綜合考察之外，部分城市可能會調取水電費、物業管理費等的繳納情況。

此外，少數銀行還將貸款人是否優質客戶，與享受房貸利率7折相掛鉤。

浦東發展銀行要求，須貸款金額500萬元及以上，且借款人家庭凈資產達100萬元及以上，或借款人貸款金額與家庭凈資產合計達1000萬元及以上的，才可按照7折的最惠利率標準予以調整。

由于商業銀行在房貸利率7折執行及判定上擁有自由裁量權，一些銀行對客戶抱持恩賜心態。“這次是我們行里給的優惠，不屬于國家給的優惠政策。”北京銀行阜成支行個人信貸部的一位工作人員在接受《中國新聞周刊》采訪說。

優惠實屬無奈

銀行針對貸款者設置的房貸利率7折的種種門檻，其實是源于未來盈利的焦慮。

按照央行本次降息后的利率，對于當前5.94%的人民幣5年以上貸款基準利率而言，最低0.7倍的優惠利率為4.158%，這個數字與5年期存款3.6%的基準利率相去不遠。海通證券金融分析師范坤祥認為，存貸利差過窄將導致商業銀行失去放貸動力。

個人房貸資產一度被視為國內商業銀行的優質資產。國家統計局數據顯示，截至2008年11月末，全國個人住房貸款余額為2.95萬億元，占同期金融機構人民幣貸款總額的1成。

但由于2008年以來，全國房地產市場的低迷，銀行對商業性房地產貸款增速明顯放緩。由國家統計局編制的國房景氣指數，截至2008年11月已經連續12個月下滑。

中國人民銀行的數據顯示，目前商業性房地產貸款增速明顯放慢。2008年第三季度末，全國商業性房地產貸款余額(含個貸余額)為5.3萬億元，同比增長14.3%，比上年同期低15.3個百分點。其中，房地產開發貸款余額、購房貸款余額增速分別比上年同期回落了14.9個百分點和15.5個百分點。

中國銀行、建設銀行和工商銀行的住房按揭貸款總額排在前三位，均在5000億元以上，三家合計發放了全國70%以上的購房貸款，遠超其他股份制銀行。

海通證券金融分析師范坤祥對《中國新聞周刊》表示，如果將首套商品房貸款利率從8.5折調至7折，中國銀行、工商銀行和建設銀行的利潤損失均超過25億元以上，而北京銀行、南京銀行、寧波銀行的利潤損失均在6000萬以下。

此外，興業銀行、浦發銀行、寧波銀行、招商銀行等股份制銀行雖然在個人房貸規模上不及四大國有商業銀行，但個人房貸在其貸款總額比例上要高，占比均超過10%，范坤祥稱，房貸收入的變化對其影響較大。

中央財經大學中國銀行研究中心主任郭田勇認為，2009年國內銀行將面臨較大業績壓力。郭田勇在接受《中國新聞周刊》采訪時預測，今年銀行將面臨三大不利因素：一是經濟增長持續減速；二是不良貸款率會有所反彈；三是央行未來可能降息，繼續收窄利差。

郭田勇認為，國內銀行仍然沒有擺脫過度依賴存貸利息差的經營格局。

評級機構標準普爾1月7日發表報告認為，2009年，中國大陸銀行未計利息、稅項、折舊及攤銷之利潤率將下跌一半，隱含壞賬率將上升30%。