金融危機下的房地產信貸風險管理

林 娜

摘要:我國商業銀行的近幾年的房地產信貸的井噴式擴張累積了較大的風險,金融危機的爆發將使房地產信貸受眾的信用風險集中體現,使房地產信貸在高速發展及瘋狂狀態中所隱藏的風險完全暴露。銀行必須采取措施,確實提高內部控制制度的建立完善與執行力度,提高信貸資金質量;而房地產企業應積極充分開拓利用房地產信托投資基金、借殼上市、股權置換融資等新的融資方式,降低融資成本,優化資本結構,避免融資渠道的過度集中使大量的風險聚集在銀行體系內,有利于保證商業銀行信貸資產運作的安全性及房地產市場發展的穩定性,實現合作共贏。

關鍵字:金融危機;房地產;信貸風險;防范措施

一、房地產信貸風險現狀

相比美國而言,我國的房地產市場及房地產信貸起步較晚,但我國各大銀行都更注重風險內控制度的建立與完善,銀監會等行業監管部門控制行業風險也一直是不遺遺力,把關甚嚴,中國銀行業相對于次貸危機爆發之前的美國銀行業對風險的防控意識更強,但我國的房地產信貸仍然存在如下之風險:

1.企業盲目投資房地產

近幾年房地產行業的高額投資回報,吸引了大批資金的介入,不僅房地產企業自身不斷加大投入,不少其它企業、個人也紛紛加入。市場準入條件的寬松,使得房地產開發企業良莠不齊,資金實力雄厚、信用好的大型開發企業不多。開發企業魚龍混雜,出現了三“熱”現象:一是圈地熱,為了競拍得到土地,不惜盲目出高價。根據對中國典型城市地價比重的研究表明,從2005年至2008年地價占房價的比重逐年上升,分別為22.34%、23.22%、30.98%、30.73%;而前五名城市地價占房價的比重從低到高依次為:上海28.15%、北京28.67%、廣州29.96%、武漢30.24%、杭州33.22%,今年則多個城市地王頻頻出現,而且拍下“地王”許多是國有企業,而國有企業購地的款項則許多是來源于銀行的貸款資金,這不得不引起高度的關注及警惕。二是開發高檔房地產熱,開發商急功近利,過分追求高利潤,推出的大量高檔房無人問津。例如廈門市城區近兩年開發的房地產項目每套的可售面積大部分均為150平方米以上,每套房售價均在150萬以上,有能力購買的人群極少,造成房產積壓也就不足為奇。三是以小搏大熱,大部分開發商都采取以小搏大的手法,即主要靠銀行貸款、基建單位墊款、購房者預付款等手段開發項目,自身抗風險能力極差。實施宏觀調控后,規模小、項目資本金達不到規定要求、信用等級差的房地產企業達不到金融機構的準入要求,新的融資渠道被堵死,項目不能繼續開發,已發放貸款的金融機構,將面臨產生不良貸款的風險。

2.個人盲目投資房地產

超前消費在現時已成為時髦話題,一些購房者不顧自身經濟承受能力購買大面積住房,許多中國城市家庭月供比例超出合理的40%(按發達國家的合理的收入月供比例,房貸月供占家庭總收入的30%比較合適),風險系數正在加大;另一些人盲目投資房地產市場,多處購房辦理按揭貸款,期望以房養房、以租養房來投資獲利。而據調查,以投機心態的炒房者為數甚多,這樣,國家房貸政策一旦收緊,或提高貸款利率,整個資金鏈就會斷裂,特別是房價一旦形成連續性的跌勢,大量囤積在炒房客手上的房產會以火山噴發之態泄向市場,屆時銀行就會陷入無法“平倉”的黑色怪圈。另外,如果借款人為改善居住條件而按揭購買的住房,因借款人家庭收人的降低或受到意外災害,無力按期償還銀行貸款,而按照有關法律規定銀行又無法對借款人唯一住房進行處置,必將產生新的不良貸款。從總量來看,美國的住房按揭市場發展50多年,其住房貸款余額也不過在3萬億左右,但是中國房地產市場剛發展不到10年,中國住房按揭貸款從2003年的3329億元,至2009年9月末,加上公積金貸款已經突破4萬億,貸款增加數以年均75%的速度增長,如此與經濟發展嚴重不匹配的畸形的增長,無疑會成為一個巨大的房地產“龐式騙局”。

3.開發企業聯合個人“假按揭”騙貸

“假按揭”從行為目的上看,通常有二大類:一是解決資金不足難題,轉移風險,抽逃資金;二是特殊的營銷策略,如規避“零首付”。前一類“假按揭”一般是開發企業故意組織非真實的購房自然人,利用虛假的資料向銀行申請個人住房貸款。第二類“假按揭”是開發企業為了促進銷售采取的行為,主要是提高售價以達到規避“零首付”的目的。假按揭”由于購房借款人的購房意愿不真實,因此,一旦房地產開發企業的資金周轉出現問題,購房借款人就會立即停止償還銀行貸款,致使銀行面臨著不能足額收回按揭貸款及處置抵押物,給銀行造成極大的損失。

4.商業銀行內控機制存在制度嚴格與執行不力之矛盾

我國各大銀行雖然如前所述都更注重風險內控制度的建立與完善,銀監會等行業監管部門控制行業風險也一直是不遺遺力,把關甚嚴,中國銀行業相對于次貸危機爆發之前的美國銀行業對風險的防控意識更強,但在實際執行方面卻內控不嚴格,存在操作風險,信用風險管理存在較大缺陷。例如銀行本身對企業的資產管理水平和資產質量優劣雖然都制定了一套定性及定量標準,但在實際執行中還是存在很大的人為可操作空間,并未能準確、及時的反映風險,風險控制更無從談起。與此同時,由于盲目追求信貸規模效益,過渡擴張資產規模,導致銀行在市場激烈競爭下,違規違法經營的現象時有發生。具體表現在:貸前審查經辦人員風險意識不強,審查流于形式,對資料真實性、合法性審核不嚴。雖然各銀行均要求各項貸款均要有貸后檢查報告,但很多都只是流于形式,檢查不深入,貸款公司發生風險事項未能及時予以揭示,甚至采用借新還舊,多次展期等方式掩蓋風險等,缺少相關的風險預警措施;有些銀行對抵押物價值的評估過分依賴中介機構的評估結果,造成抵押品貶值;個別基層行貸后管理混亂,甚至內外勾結,騙取銀行貸款。對個人貸款部分,審查不嚴格,流于形式,例如對辦理個貸的個人提供的高收入證明上單位與稅務系統上的該個人繳交社保、醫保上的單位不符,也未有其他可以佐證其高收入的證明,而且對提供的貸款資金用途的合同的真實性未認真核實審查就予以放款,并對貸后核查不嚴,致使大部分借款流入基市,或曲線流入股市;對于具有同時購買多套,由關聯公司或關聯人支付首付,聯系地址、電話均相同,按揭款集中流回關聯公司的具有"假按揭"明顯特征的、以及"假首付"、"假房價"、等明顯特征的嚴重不符放款條件的個人貸款未經審慎評估借款人風險,就予以發放;對"二套房貸"認定標準自行解釋,變相降低首付款的比例成數等。

三、房地產信貸風險的防范措施

1.鼓勵房地產開發企業充分開拓利用新的融資渠道

由于房地產開發是資金密集型的投資行業,投入的資金量大、周期長、風險高,與政策的關聯度又大,是屬于“政策市”。而根據統計估算,目前我國房地產80%左右的房地產開發資金直接或間接地來自商業銀行信貸,融資渠道的過于單一造成大量的風險集聚在銀行,一旦政策轉向,開發企業資金鏈斷裂無法還貸,將給銀行業以及快速發展中的房地產行業帶來巨大的沖擊。因此,為化解和防范開發貸款風險,除了銀行貸款外,房地產企業應當積極開拓房地產信托投資基金、借殼上市、股權置換融資等新的融資方式,政府應制定政策鼓勵企業加大自有資金的投入比例,防止企業盲目標地,囤積土地、房產。

(1)房地產信托投資基金

房地產開發項目或房地產開發公司委托信托投資公司通過實施信托計劃籌集資金,通過信托特有“受人之托,代人理財”的功能,可以有效地拓展房地產開發企業的融資渠道。然而房地產市場畢竟是一個高風險的市場,而信托資金,要求有非常良好的安全保證和收益性,而且現在房地產企業融資關鍵還是要解決開發項目的前期資金問題,甚至是做土地融資,無疑就存在非常巨大的風險。雖然政府并沒有文件明確規定限制信托公司進行貸款,但是信托公司本著穩健經營,以前也大多不傾向于對房地產開發企業進行直接貸款。但是房地產行業畢竟是高利潤的行業,對于追求較高收益的信托基金無疑具有致命的吸引力。因此房地產業應會大受信托基金青睞,成為新興的融資熱點,不僅國內的信托基金青睞,甚至海外基金也會對其垂延三尺。信托基金可利用其具備可以跨國內資本市場、貨幣市場和實業市場等三個市場進行運作的優勢,實現一攬子組合融資解決方案。例如他們可以以得到較高固定回報的條件融資給項目公司,而又不像銀行信貸受到政策“從緊”之苦,不必受國家20%或35%的自有資金比例的限制,幫助企業完成項目前期建設,使項目符合銀行貸款條件后,再由銀行融資置換出其投入。或以股權投資方式進入房地產公司,不僅解決企業資金困境,而且可以幫助企業改善股東結構,同時建立起有利于上市的治理結構、監管體系、法律框架和財務制度,在適當的時候將公司包裝上市。如此,信托投資基金可以獲得豐厚的利潤回報,而又能發揮其保證其資金的安全性的監督作用,防止企業盲目標地,囤積土地,降低風險,利于房地產行業健康發展,何樂而不為呢?

(2)借殼上市

房地產企業的上市融資方式,是企業獲取資金,降低融資成本,優化資本結構的主要方式之一。然而直接通過IPO新股發行上市的過程較長,要求又高,而手續又復雜,特別是房地產行業,項目的開發投入與回收期間隔較長,現金流支出時間與與收入時間嚴重錯位,利潤的實現也較不連續,特別是中國證監會發布的《關于進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》只能讓真正有實力的開發商方可順利上市,而大多數房地產公司只能望洋興嘆。因此房地產企業借殼上市不失為一條既快捷又見效快的曲線上市的途徑。例如廈門大洲房地產集團有限公司借殼ST興業。

(3)股權置換融資

而對于一些較早進入房地產行業土地儲備豐富但基于信貸政策的限制或其他原因開發資金不足的企業,以及在其他行業發展較好資金充足對房地產行業的高額利潤無比向往但又不想在競爭激烈的土地市場高價拿地的企業來說,二者強強聯合采用股權置換,一來既可解決房地產企業的資金需求,突破企業發展瓶頸,拓寬企業發展渠道,而又可讓初入房地產行業的其他企業便捷的快速融入房地產行業,避免走彎路,又可獲得高額投資回報,是一種一舉兩得共贏的融資途徑。

2.房地產開發貸款采用封閉式管理

以房地產開發項目貸款為核心,對項目的開發、建設和銷售環節所有資金的發放、使用、回收采用專款專用、封閉運作管理的管理模式,加強對貸款資金的流向的監控力度,特別是對集團客戶內部關聯關系復雜,貸款資金在各關聯公司間相互隨意劃轉的房地產開發貸款,其建設資金的撥付應采用委托撥款方式,可以防止用于項目開發建設的信貸資金在使用過程中出現資金挪用風險,確保資金用于項目建設,確保銷售收入用于歸還貸款。特別對存在在多家銀行同時授信的集團客戶,要加強各銀行間的信息溝通,確實加強貸后跟蹤管理,發現問題及時發出風險預警提示,控制風險。

3.建立和健全市場金融市場補償機制

目前,房地產開發貸款無論項目風險大小都是使用同一利率。可以在推進利率市場化的前提下,按照高風險、高利率的原則,制定和實行靈活的利率標準,即銀行可以根據開發商的信用、自有資金比例等多種因素調節利率。例如,開發商自有資金比例越低,風險越大,利率就越高。此外,銀行可以要求對風險較高的房地產開發貸款實施保險,利用保險來分散風險;銀行也可以實行貸款差額累進利率,不同比例的貸款實行不同利率,貸款比例越高的部分,利率越高。這樣做的另一個好處是,可以適當提高信貸資金的使用成本,改變目前銀行貸款融資成本低于其他融資方式的現狀,有利于鼓勵和迫使開發商主動采取多元化融資方式。

4.將房地產開發貸款與住房按揭貸款的分拆

目前,大部分商業銀行是將開發貸款與個人住房按揭貸款捆綁在一起審批的。而由于個人住房按揭貸款違約率低,僅為1.5%左右,而房地產開發貸款不良貸款率在10-11%之間,這樣在競爭日益激烈的房地產信貸面前,商業銀行為了獲得低風險,高利潤的個人住房按揭貸款,不得不放寬對房地產開發貸款的審核批準條件,因個人住房按揭貸款所帶來的高收益足以抵銷房地產開發貸款風險所產生的損失。將房地產開發貸款與個人住房按揭貸款之間的業務分拆,可以促使商業銀行確實加強對房地產開發貸款的審查,確實做好貸前審查及授信前的盡職調查工作,加強貸后管理,有效控制房地產開發貸款的信貸風險;而對于做個人住房按揭貸款銀行,由于消費者可以自由選擇按揭銀行,有利于銀行增強對消費者的服務。

5.房地產開發貸款新品種的開發

商業銀行要針對房地產開發貸款的特點設計和開發新的貸款品種。可以根據房地產開發資金需求大、風險大,收益也大,但項目的開發投入與回收期間隔較長同時現金流支出時間與收入時間嚴重錯位的特點,設計合理期限 (與開發周期相同)、利率高于普通貸款利率的專項貸款品種。但在開辦新業務時應有適合的人力、技術支持系統及后臺保障能力,并能讓客戶清晰、明確了解業務的優勢及風險,同時應積極主動與監管部門溝通,避免產生新的風險管理的重大問題。

我國的商業銀行必須采取措施,確實提高銀行內控制度的建立完善與執行力度,合理穩健發放貸款,特別是應加強其對貸款的風險管理的執行力方面的控制,不僅要對企業提供的材料的合規性進行審查,更要對其真實的經營狀況,資金用途的真實性做進一步的核實與分析,特別要對其股權變動、經營風格的改變、資金異常調動等有可能影響信貸資金安全的因素做出提示,使其不但能做好預警和防范,還能應對突如其來的危機,在危機來臨時能夠快速準確地作出及時合理的應對與調整,使其既能在經濟繁榮時獲利,又能在經濟蕭條時控制風險,抵抗住外界不利事件的沖擊壓力,在經濟周期峰谷中運行得更加穩健;在全面保證商業銀行信貸資產運作的安全性的同時又能幫助房地產行業健康,快速、穩定地發展,實現合作共贏。

(作者單位:廈門永同昌集團有限公司)