寫字樓空置成多國定時炸彈

蘇麗;王磊;青木;孫秀萍;趙漢臣

本報駐美國、印度、德國、日本、俄羅斯記者 蘇麗 王磊 青木 孫秀萍 趙漢臣

俄羅斯企業(yè)搬至市郊美國商用地產(chǎn)面臨大風(fēng)險印度寫字樓未受明顯沖擊

發(fā)端于美國次貸危機(jī)的全球金融風(fēng)暴在重創(chuàng)多國普通住房市場之后，又向各國商業(yè)地產(chǎn)蔓延。從發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體到新興市場，多國寫字樓市場都出現(xiàn)空置率上升，租金價格下跌的現(xiàn)象。美國《紐約時報》甚至認(rèn)為，美國商業(yè)地產(chǎn)將成為銀行下一枚定時炸彈。

德日寫字樓空置率高

據(jù)德國房地產(chǎn)聯(lián)合會的數(shù)據(jù)顯示，2008年，德國寫字樓空置率高達(dá)43%。在法蘭克福經(jīng)營房地產(chǎn)中介的李麗女士對《環(huán)球時報》記者說，“法蘭克福寫字樓房租2007年曾升至每平方米40歐元，現(xiàn)在連30歐元也租不出去。零售鋪的價格也從300多歐元下降到100多歐元”。德國《法蘭克福匯報》稱，2009年德國新完工的商用房面積（2008年前就開始興建）預(yù)計約為140萬平方米，超過60萬平方米還未預(yù)租出去。今后德國商用房需求仍將出現(xiàn)更大下降，商用房租金也將更多下滑。

金融危機(jī)襲來不僅造成日本家用住宅銷售冷清，就連商用寫字樓的出租也受到影響，空置率大增。據(jù)日本民間租賃房屋公司“三鬼商事”調(diào)查顯示，人氣最旺的東京都寫字樓空置率約為5%，達(dá)到2005年以來的最低點(diǎn)，新建寫字樓空置率更是達(dá)到18.5%。東京都尚且如此，地方縣市寫字樓的日子也不好過。據(jù)宮城縣的調(diào)查，由于以前經(jīng)濟(jì)好時建造的寫字樓大批完工，正需要大量出租。但由于遭遇金融危機(jī)，企業(yè)大批破產(chǎn)，寫字樓空置率達(dá)到12.4%。不少寫字樓租金已經(jīng)出現(xiàn)降價勢頭，但仍難覓租戶。

《環(huán)球時報》記者日前曾到日本北部的石川縣、富山縣采訪，在當(dāng)?shù)氐某鞘欣镛D(zhuǎn)轉(zhuǎn)，看到不少寫字樓的房間都沒有裝修，外面都有大大的“房屋出租”的招牌。

俄羅斯企業(yè)搬至市郊

最近兩個半月以來，莫斯科閑置寫字樓面積就增加了約５０％。據(jù)俄新社援引業(yè)內(nèi)統(tǒng)計數(shù)據(jù)報道，２００８年１１月，莫斯科寫字樓租金價格平均降幅達(dá)到２０％。分析人士稱，莫斯科1/5的寫字樓正在打折出租，而其余樓盤也表示將在近期下調(diào)租金。俄羅斯《導(dǎo)報》援引分析人士的預(yù)測稱，２００９年，莫斯科寫字樓平均租金將跌至２００６年的水平，即每年每平方米約１０００美元。目前，此類租金為每年每平方米１３５０美元，而２００８年第三季度末，該數(shù)字為每年每平方米１７００美元。此外，專家還預(yù)計，２００９年莫斯科寫字樓租賃交易額將比２００８年下降５０％-７５％。

目前，許多莫斯科寫字樓的租賃公司大都對自身未來業(yè)務(wù)能穩(wěn)定多久心存懷疑，出現(xiàn)不少中止租賃合同的案例，其中相當(dāng)一部分涉及銀行和投資公司租用的高租金、大面積（５０００平方米以上）的寫字樓辦公室。此外，由于裁員和凍結(jié)項(xiàng)目，一些公司開始將早先租賃的部分辦公場所轉(zhuǎn)租給其他公司，而另一些公司則計劃將辦公場所從市中心搬遷至市郊便宜地段。

美國商用地產(chǎn)面臨大風(fēng)險

紐約房地產(chǎn)研究公司Reis公司的數(shù)據(jù)顯示，美國2008年第四季度寫字樓空置率升至14.4%，為3年以來最高水平，同時租金下跌，因許多企業(yè)裁員且房主提供價格優(yōu)惠。美國《紐約時報》4日援引專家的話稱，商業(yè)地產(chǎn)將成為銀行下一枚定時炸彈。美國銀行、摩根大通、摩根斯坦利都持有上百億美元的商業(yè)地產(chǎn)債券，或直接投資于商業(yè)房地產(chǎn)。和次貸住房一樣，這些商業(yè)地產(chǎn)多數(shù)被打包成債券出售。當(dāng)商業(yè)房地產(chǎn)價格一路下跌時，問題暴露出來。報道稱，紐約已有268個項(xiàng)目、價值120億美元的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)生問題，亞特蘭大、丹佛、西雅圖等19個大城市有問題的商業(yè)地產(chǎn)都在10億美元以上。

華盛頓一家游說集團(tuán)的首席執(zhí)行官德博爾說，每個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的情況不是很嚴(yán)重，但集中起來對金融業(yè)形成巨大壓力。該團(tuán)體預(yù)計，2009年到期的4000億美元商業(yè)抵押貸款中，有越來越多的部分將遭到拖欠和止贖。銀行、年金基金、保險公司、對沖基金都會受到影響。如果沒有資金注入，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)者要么和金融機(jī)構(gòu)重新協(xié)商貸款，要么無奈交出鑰匙。一名分析師說，紐約第五大道666號大樓、圣迭戈太平洋大廈、芝加哥西爾斯大廈等著名地標(biāo)面臨很大風(fēng)險，當(dāng)初貸款時定價過高，如今誰都不可能出那樣的價錢。

印度寫字樓未受明顯沖擊

金融危機(jī)對印度許多行業(yè)造成沖擊，其中由于融資渠道不暢，房地產(chǎn)業(yè)受沖擊較大。相當(dāng)數(shù)量的商品房閑置，但印度商用寫字樓市場并未感受到明顯沖擊。

新德里商用寫字樓主要集中于康諾特廣場、尼赫魯廣場和幣卡吉伽馬廣場。此三處主要租戶是中小企業(yè)，也是新德里最具代表性的商務(wù)區(qū)。據(jù)《環(huán)球時報》記者熟悉的一名房屋中介人士表示，也有公司因?yàn)殡y以維持生計而關(guān)閉，但總的來說，并沒有明顯變化。主要原因是對寫字樓的需求量與供應(yīng)量不成比例，寫字樓的建設(shè)速度和數(shù)量難以滿足需求。▲