在古代中國貸款買房的若干可能性

我對上述看法嗤之以鼻，并逐個予以駁斥。

第一，古代其實也有開發商。古代的開發商雖然不是以股份公司等現代形式出現，其職能卻跟現代的開發商一樣，就是負責把房子蓋好，然后賣給別人。中國歷史上有名的開發商不少。王莽還沒做皇帝的時候，曾經出資100萬貫，在都城買下30頃地皮，建成一批房子，低價賣給流民居住。唐朝的宰相裴度退休之后，也曾在洛陽北邙買地建房，低價轉讓給朋友和同僚。《太平廣記》里還有位大老板竇乂，用3萬銅錢買下10畝洼地，鋪砌平整之后，建成商鋪20所，用于出租和出售。清朝中后期，四品以上的京官一旦卸任，大多喜歡在北京近郊買地，營建之后再賣出去。清人楊靜亭《都門雜詠》有言:“卸任歸來買地忙，親朋欣慶碧華堂。看他營造看他賣，多少官居積宦囊。”說的就是滿清公務員退休之后轉行做開發商的現象。

第二，古代的住房自有率并不比今天高。僅以宋朝為例，北宋初期開封人口就已達到50萬左右，整個城區除了道路和水面，剩下的就是房子，可供開發的空地寥寥無幾。雍熙二年九月，宋太宗想擴建宮城，發現拆遷的工程量太大，只好取消了擴建計劃。而在南宋極盛時期，都城杭州的人口已經飆升至100多萬，城區面積卻不到30平方公里，人口密度基本上跟今天的北京持平，以至于很多官員都沒有住房，只能租賃公房居住。

第三，古代雖然沒有銀行，但是購房者一樣可以貸到房款，尤其是在明清兩朝，貸款買房或者貸款建房簡直成了城市居民房款不足時的主要解決方式。

您會問，那時候連銀行都沒有，他們找誰貸款呢?

古人貸款大致有以下幾種渠道:一、找當鋪貸款;二、找錢莊貸款;三、找印局貸款;四、自己組織“錢會”，購房者之間互相貸款。

先說當鋪這種渠道。

從兩漢到民國，當鋪一直存在于中國的大中城市和繁華市鎮，購房者缺錢了，可以拎著東西到當鋪去，讓人家估個價，然后按估價的70%或者更低的比率貸出錢來，并約好還款日期和利率，期限一到，一手把錢還給當鋪，一手把自己的東西拎走。很明顯，這是一種較為原始的抵押貸款形式。

購房者到當鋪貸款，抵押品可分兩種。一種是首飾、珠寶、古董、字畫等動產，一種是房契、地契等不動產憑證。利息一般按月計算，利率則高低不等。五代以前的利率通常高一些，月利5%到8%。宋朝以后的利率通常低一些，月利2%到5%。某些時期，政府還對利率設定一個強制性的上限，比如在南宋和明清兩代，當鋪放款時的月利率不得超過3%。

需要說明的是，這里所說的“月利率”，跟現在一樣是要算復利的。比方說，您買房缺錢，把老爸收藏的古董從家里偷出來，找當鋪做抵押，貸了10萬元，月利按3%，貸期一年。那么一年之后，您需要還給當鋪多少錢，才能把老爸的古董換回來呢?如果按單利，每月利息都是3000元錢，一年之后連本帶利是136000元;而如果按復利，第一個月的利息是3000元，第二個月的利息就是3090元，第三個月的利息就是3182.7元……就這么利上加利，最后您得還給當鋪142576元。

聰明的朋友會發現，古代的購房者找當鋪貸款的可能性不大。為什么呢?倒不是因為當鋪按復利計息，還款時太吃虧，而是因為找當鋪貸款必須拿得出東西作抵押。對于急需貸款的購房者來說，這門檻太高。第一，他們沒房，拿不出不動產憑證;第二，他們家里也不大可能有特別值錢的動產，要不然早變賣了湊成房款了，誰還傻呵呵地去當鋪借貸啊。

那么好，咱們撇開當鋪，再說錢莊。

錢莊出現得晚，按經濟史界的主流說法，像模像樣的錢莊到明朝才開始出現。不過對于購房者來說，錢莊的一大優勢就是貸款時可以不用抵押，只要貸款方能找到實力雄厚且信用卓著的擔保人就行了。如果貸款方自身信用卓著，能夠得到錢莊的信任，那么連擔保人都不要，就能從錢莊貸出錢來。

在明朝后期和有清一代，錢莊遍及大江南北，其主營業務卻大致雷同，就是存款、貸款和貨幣兌換。很多錢莊吸收了儲戶的存款，再把這些資金貸給急需用錢的人，從中可以賺到一定的差價。那時候錢莊吸儲，其主要功能在于保管，而不在于保值，商戶到錢莊存錢，常常是沒有利息的，即使有，那利率也遠遠低于錢莊放貸時的利率。例如清朝光緒年間，上海各大錢莊的存款利率一般在每月3%左右，而貸款利率每月最低7%，活期貸款利率則高達每月30%。并且那時的錢莊跟現代銀行一樣，吸收存款按單利計息，向外貸款則按復利計息。假設您找了保人，向錢莊申請10萬元的活期貸款，月利按30%計算，那么一年之后，您就得還款23萬元。這是很嚇人的。

有意思的是，如果您比較有錢，已經在清末某家錢莊存了幾百萬定期存款，那么萬一哪天您想買一套上千萬的豪宅，是可以找這家錢莊透支的，而且不用付息。由此可見，嫌貧愛富是金融業與生俱來的賤毛病，無論是清代錢莊還是現代銀行都不能免俗。

印局是一種高利貸機構，和錢莊一樣在明清兩代盛行。購房者找印局貸款，同樣可以只憑信用，無需抵押。只是還款太麻煩——貸出一筆款子，每天都得找印局還錢，直到連本帶利還清為止。例如您在正月初一那天向印局貸款10萬元，月利率按8%計算，貸期是一個月，那么從初一到三十，每天您都要到印局還上3600元。所以說，印局的金融產品非常單一，它只經營貸款，不經營存款，而且只經營那種分期等額還款類型的貸款。另外，鑒于印局不能吸儲，其資金規模必然很小，故此不可能提供大額和長期的貸款品種。從這個角度看，印局并不是古代購房者理想的借貸對象。

最后說說“錢會”。“錢會”流行于清末和民國，參與者大多是彼此熟悉、有血緣關系或地緣關系的貧民。其業務形式非常奇特，需要舉個例子才能說明白。

舉例言之。在宣統年間的北京某胡同，居住著小明、小亮、小強、小胖等4戶人家，他們住的都是大雜院，都想買一套新居，手頭的錢都不夠。怎么辦呢?他們不找當鋪貸款，也不找錢莊貸款，更不找印局貸款，而是組成一個“錢會”，搞了4屆活動，就讓4戶人家都買上了新房。

第一年，小亮、小強、小胖3家各掏1萬給小明，幫小明買上了新房;

第二年，小明、小亮、小強3家各掏1萬給小胖，幫小胖買上了新房;

第三年，小胖、小明、小亮3家各掏1萬給小強，幫小強買上了新房;

第四年，小強、小胖、小明3家各掏1萬給小亮，幫小亮買上了新房。

回頭算一算，4戶人家在4年之內分別都拿到了3萬元的無息貸款，而且誰也沒有吃虧。這就叫“錢會”。

嚴格說，錢會不是一種金融機構，而是一種很有創意的金融互助組織。

歸雁生薦自《李開周的Blog》