房地產建設項目成本管理的現狀、問題和對策淺析

【摘要】 目前我國房地產開發的投資和銷售達到空前的規模，但是目前國內的房地產企業的成本管理水平普遍較為落后，成本浪費情況嚴重，對企業而言會降低經濟效益，對國家而言會造成經濟資源的浪費。論文從房地產企業成本管理的現狀著手，研究了房地產建設項目成本管理的問題，并提出了房地產建設項目成管理的對策。

【關鍵詞】 房地產企業;成本控制;成本管理體制

【中圖分類號】 F275.3【文獻標識碼】 A【文章編號】 1005-1074(2009)04-0165-01

1 房地產建設項目成本管理現狀

目前國內房地產企業的成本管理總的來說比較落后，具體表現有以下幾點:首先，成本管理工作留于表面房地產企業的成本管理是企業經營管理的核心內容之一，成本管理的動力應來自于企業內部經營管理的需要。但是目前許多的房地產企業并沒有充分意識到這一點，成本管理工作只是留于表面，并沒有真正理解到成本管理在企業中的巨大作用，并沒有把它作為一項實事來抓。其次，成本管理缺乏市場觀念房地產企業的成本是企業生產經營效率的綜合體現，它影響著企業內部投入和產出的對比關系，低成本意味著以較少的資源投入產出更多的產品和服務，但低成本未必就是高效益。目前許多的房地產企業的成本管理并沒有和市場相結合，往往只重視建筑產品的成本控制，而不考慮市場需要什么樣的產品以及各種建筑產品的投入產出比。第三，成本管理的理論和內容僵化、手段老化目前許多房地產企業的事前成本管理薄弱，成本預測、成本決策缺乏規范性，制度性，可有可無；成本計劃缺乏科學性、嚴肅性、可增可減，因此，造成事中、事后成本管理的盲目性。

2 房地產建設項目成本管理中存在的問題

2.1 對房地產成本管理認識上的誤區 房地產企業成本管理是指在整個建設項目實施工程中，為確保項目的成本控制，在批準的成本預算內所進行的一切管理。成本管理是一個全員全過程的管理，目標成本要通過施工生產組織和實施過程來實現。成本管理的主體是施工組織和直接生產人員，而不是財務會計人員。長期以來，有些房地產企業的經理一提到成本管理就想到這是財務部門管的事情，有些經理簡單地將成本管理的責任歸于項目成本管理主管或財務人員。其結果是技術人員只負責技術和工程質量，工程組織人員只負責施工生產和工程進度，材料管理人員只負責材料的采購和點驗、發放工作。這表面上看起來分工明確、職責清晰，各司其職，唯獨沒有了成本管理責任。生產組織人員為了趕工期而盲目增加施工人員和設備，必然會導致窩工現象發生而浪費人工費；技術人員現場數據不精確，必然會導致材料二次倒運費的增加；而為了保證工程質量，采用可行但不經濟的技術措施，必然也會使成本增大。由此可見，財務人員是成本管理的組織者，而不是成本管理的主體，不走出這個認識上的誤區，就不可能搞好成本管理。

2.2 成本管理意識淡薄 由于受各種因素的影響，不少房地產企業成本管理普遍存在著重事后輕事前、重靜態輕動態、重短期輕長遠、重數量輕質量、重局部輕全局、重具體輕宏觀、重現象輕本質、重內部輕外部、重戰術輕戰略的弊病。有的房地產企業受“成本無法再降低”的思維定式束縛，習慣于按傳統思想觀念想問題、辦事情，靠完成產值、擴大投資、謀求高利潤來實現成本盈利，忽視了房地產企業是以追求利潤最大化為目標的基本特征。

2.3 缺乏完善的責權利相結合的獎勵機制 目前，有些房地產企業因為各部門崗位責權利不相對應，以致出現了干多干少一個樣，干好干壞一個樣的局面，即使兌現了也是受獎的不公，受罰的不服。對本該受處罰的人員，礙于情面批評一下了事。這種只安排工作而不考核其工作效果，或者只獎不罰、獎罰不到位的做法，不僅會嚴重挫傷有關人員的積極性，而且會給今后的成本管理工作帶來不可估量的損失，因為職工所關心的，就是房地產企業的責任權利相結合原則是否有力度。

2.4 成本核算體制不適應市場經濟的需要 傳統的房地產企業成本管理，主要是根據財務部門的決算報告，這種核算體制經常因業務人員提出報告的時效性滯后而無法發揮成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前預測和過程控制，只能靠制度被動地“卡”。一旦反映在財務帳面上成本失控，已是既成事實，無可挽回。這種管理模式，與現代房地產企業管理的要求相差甚遠。

上述問題在我國房地產房地產企業中普遍存在，已經成為制約這些房地產企業向前發展的“瓶頸”。在現代社會下，一旦合同價款確定，工程造價就基本確定了，房地產企業只有在

項目成本控制上下功夫，最大限度地把成本控制在清單范圍內。

3 房地產建設項目成本管理對策

3.1 加強成本管理的意識，實行全員項目成本控制 成本管理的全員控制，是指建立以項目經理為核心的成本控制體系，按照成本管理責任制進行職責分工，將成本目標分解落實到部門、班組及個人，防止成本控制人人有責而人人不管。成本全員控制主要應建立項目經理、技術主管、施工員、預算員、財務及成本人員、材料員、機械管理人員、行政管理人員和其他人員的成本控制責任等。面對當前激烈的市場競爭，房地產企業的每一位員工和管理者應盡快樹立起成本管理意識，從思想上認識到成本管理的重要性和迫切性，真正樹立起全員成本控制的觀念。

3.2 建立健全責權利相結合的目標責任成本管理體制 堅持責任權利相結合的原則，獎罰分明，是促進房地產企業成本管理工作健康發展的動力，是實施低成本戰略的重要武器。房地產企業的管理層，應當制定和完善本房地產企業的成本責任制和監督考核機制。在下達承包任務時，不僅將質量、工期、安全等控制指標寫入任務書中，而且將成本控制指標也寫入其中。對于完成任務較好的項目部給予合同額一定百分比的獎勵；反之，對于未完成任務的項目部，應查明原因，總結教訓，給予一定的處罰。這樣不僅在房地產企業內部有效地引入競爭機制，而且有利于房地產企業搜集、積累成本管理的資料，為房地產企業定額的編制及今后的成本管理工作打下堅實的基礎。

3.3 加強風險預估意識，制定風險防范措施 清單模式下承包人要承擔價格風險，所以房地產企業必須加強成本管理，制定成本管理措施，盡快形成自己的房地產企業定額。清單報價體現的是房地產企業的整體管理水平，其中分部分項反映出生產者(房地產企業)的實際消耗成本，而不再是定額模式下的預算成本；措施項目反映出生產者(房地產企業)的技術水平和管理水平。應對清單環境，最根本的是要加強項目的成本管理，這也是房地產企業提高經濟效益的必然之路。

3.4 必須樹立新的成本管理理念 房地產企業從工程信息跟蹤、投標中標開始，經過組織施工生產到全部工程完工、項目解體為止，整個運行過程都將影響成本的變化。而現代房地產企業成本管理正是緊緊圍繞影響成本變化的各個環節，從傳統管理模式向成本的事前預測決策、事中控制調節、事后分析考核兌現轉變。成本管理范圍的變化，決定著成本管理質的變化，而這種范圍和質的變化則是成本管理創新上的一次飛躍。因此，成本管理由生產經營決定成本，逐漸向成本干預生產經營的開拓型成本管理方向發展；向房地產企業的預測決策領域滲透；向技術質量管理等方面擴展。成本管理對象除生產成本外，已逐步擴展到預測決策成本、技術成本、質量成本、安全生產成本、方案設計成本、體制機制成本、人才培養成本等。這些新的成本管理理念，必將從生產成本擴展到房地產企業的各個領域，并伴隨著市場經濟的發展、房地產企業外部環境的變化而不斷向深度和廣度擴展。因此，樹立新的成本管理理念將是搞好房地產企業成本管理工作的前提條件。

總之，房地產企業處在計價模式的改革過程中，必須順應當前計價體制改革的大潮，苦練“內功”，加強房地產企業成本管理，努力提高房地產企業核心競爭力，才能在競爭中保持優勢，脫穎而出。