芻議園林內(nèi)觀賞樹木資產(chǎn)價值評估

觀賞樹木主要由園林提供，用專業(yè)園林種植觀賞樹，逐漸成為一種新興產(chǎn)業(yè)。園林內(nèi)觀賞樹木（以下簡稱觀賞樹木）作為一種實物資產(chǎn)，可以用于市場交易、投資以及銀行貸款抵押、擔(dān)保等經(jīng)濟行為，這些經(jīng)濟行為都需要對其價值進行評估。因此，對觀賞樹木價值的評估也逐漸成為資產(chǎn)評估機構(gòu)一項新的業(yè)務(wù)。觀賞樹木不同于一般的經(jīng)濟林木、森林資源資產(chǎn)，其具有集中種植在特定的園林內(nèi)，一般是人工移植栽培，品種規(guī)格型號多，樹種名貴稀少，造型新穎奇特，生產(chǎn)周期較短，用途單一，單位經(jīng)濟價值大，成本高等特點。因此，觀賞樹木評估不能簡單地套用《森林資源資產(chǎn)技術(shù)規(guī)范〔試行〕》的評估操作規(guī)程和評估方法，現(xiàn)在有關(guān)部門還沒有制定觀賞樹木的評估操作規(guī)程和評估方法。結(jié)合實際，對觀賞樹木評估應(yīng)關(guān)注的問題談幾點體會。

一、觀賞樹木產(chǎn)權(quán)的歸屬

觀賞樹木產(chǎn)權(quán)歸屬是由多種因素共同決定的。在實際工作中主要應(yīng)關(guān)注：

1、建立園林的土地使用權(quán)歸屬。觀賞樹木資產(chǎn)離不開生存的載體——建立園林所占用的土地，這一載體是觀賞樹木生存的條件，也是觀賞樹木產(chǎn)權(quán)歸屬的決定因素。由于土地關(guān)系的流轉(zhuǎn)，建立在特定土地上的園林內(nèi)的觀賞樹木產(chǎn)權(quán)也會隨之發(fā)生變化。在現(xiàn)實生活中，取得建立園林土地使用權(quán)的途徑很多，有通過土地出讓的方式取得國有土地使用權(quán)，有直接承包、租賃村組集體土地方式取得集體土地使用權(quán)以及通過向村民租賃所承包的集體土地使用權(quán)的方式取得土地使用權(quán)等途徑。因此，在觀賞樹木資產(chǎn)評估時，必須弄清楚委托人建立園林土地使用權(quán)的取得方式，并收集完整齊全的法律依據(jù)。不同的取得方式，收集證明土地使用權(quán)的歸屬的法律依據(jù)也不同。例如，通過出讓方式取得建立的園林，主要收集以委托人名義取得的國有土地使用權(quán)證書；村民在依法承包本村（組）集體土地上建立的園林，主要收集政府頒布的村民承包土地的依據(jù)；委托人通過轉(zhuǎn)承包、租賃村民依法承包本村（組）集體土地建立的園林，主要應(yīng)收集村民的土地承包依據(jù)和委托人與村民簽訂的土地轉(zhuǎn)承包、租賃協(xié)議、所在地村組的證明文件等法律依據(jù)和轉(zhuǎn)承包、租賃費用的支付憑證等。

2、園林內(nèi)觀賞樹木產(chǎn)權(quán)的歸屬。一般，園林所占土地的使用權(quán)歸誰，建立在該土地上園林觀賞樹木的產(chǎn)權(quán)就歸誰。但也不能排除在委托人取得該土地使用權(quán)前，尤其是直接承包經(jīng)營的老園林，該土地(園林)內(nèi)就存在與委估對象相同的觀賞樹木，這部分觀賞樹木在沒有特別證明的情況下，不能簡單地確認屬于委托人所有。為了證明觀賞樹木產(chǎn)權(quán)的歸屬，應(yīng)收集土地所有權(quán)人、土地（園林）出租人、發(fā)包人關(guān)于發(fā)包、出租給委托人的土地內(nèi)新建立的園林、承包經(jīng)營老園林內(nèi)的全部觀賞樹木產(chǎn)權(quán)歸屬的證明文件。例如土地所有權(quán)人、土地出租（發(fā)包）人、老園林發(fā)包人，以及所在鄉(xiāng)、村（組）基層政權(quán)組織關(guān)于委托人園林內(nèi)觀賞樹木產(chǎn)權(quán)歸委托人所有的書面聲明、證明文件等，取得這些證明文件是確認觀賞樹木產(chǎn)權(quán)歸屬的另一關(guān)鍵。

3、觀賞樹木購買時的相關(guān)資料。園林內(nèi)樹木除極少部分速生樹是委托人自種外，其余絕大部分樹種一般都是外購移栽到園林，經(jīng)過一段時間的人工培育，就對外出售。一般從購進移栽到出售的間隔時間為3-5年，因此委托人一般都有相應(yīng)的購買依據(jù)，如發(fā)票（包括運輸發(fā)票、收據(jù)）、協(xié)議合同、支付價款依據(jù)等，可以從一個側(cè)面證明產(chǎn)權(quán)歸屬。評估時應(yīng)對委托人的單位實行會計核算。對沒有實行會計核算的，應(yīng)向委托人索取購買樹木的購買依據(jù)，還應(yīng)向出售方發(fā)函詢證，將購買依據(jù)、詢證回函，再加上評估人員現(xiàn)場勘查的結(jié)果，用發(fā)票載明的購入時間、品種與委估對象核對，分析判斷產(chǎn)權(quán)的歸屬。一般購進時間在3年以上5年以內(nèi)（從購入到移栽培植到對外銷售，一般都應(yīng)在3年以上5年以內(nèi)，如果3年以下不符合園林觀賞樹木的生長規(guī)律，除極少數(shù)品種外，5年以上不出售，也不符合園林經(jīng)營者的經(jīng)營實際）、品種相同，符合園林內(nèi)觀賞樹木的一般生長規(guī)律，要證明產(chǎn)權(quán)歸屬委托人所有；對會計核算規(guī)范的，應(yīng)通過查閱委托人的財務(wù)會計資料，如會計憑證、資產(chǎn)明細賬等獲取相關(guān)資料。用收集到的會計資料加上評估人員現(xiàn)場勘查的結(jié)果，與納入評估的觀賞樹木進行核對，分析判斷產(chǎn)權(quán)是否歸屬委托人。

二、現(xiàn)場勘查和觀賞樹木的技術(shù)鑒定

1、對委估觀賞樹木的品種、規(guī)格型號，以及樹齡、樹形、樹冠徑等技術(shù)指標(biāo)進行鑒定核實。這些技術(shù)指標(biāo)的情況比較復(fù)雜，鑒定識別的技術(shù)難度大。在實際工作中：（1）要具備專業(yè)知識和技能。評估人員不但要具備相關(guān)的專業(yè)知識和鑒定識別的基本技能，還要求評估人員能夠通過多種渠道，包括委托人在內(nèi)，廣泛收集與評估對象相同的觀賞樹木的技術(shù)資料，了解委估對象的基本特征、主要技術(shù)參數(shù)等方法技巧，才能夠更準(zhǔn)確地識別其品種、規(guī)格型號，以及鑒別樹齡、樹形、樹冠徑等技術(shù)指標(biāo)。（2）必須在現(xiàn)場進行識別鑒定。現(xiàn)場勘查時要求委托人派本園林有經(jīng)驗的技術(shù)人員參加，用掌握的技術(shù)資料，包括技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、主要技術(shù)參數(shù)、典型的識別特征、測量鑒定的基本方法，對申報評估的各項技術(shù)指標(biāo)在現(xiàn)場逐一進行測量、鑒別、確認。（3）在鑒別過程中評估人員要注意聽取技術(shù)人員的意見，取得識別鑒定的一致意見，識別鑒定結(jié)果要經(jīng)參加鑒定各方人員的簽字認可。（4）對個別確認難度大、技術(shù)人員與評估人員對識別鑒定存在分歧意見的，還應(yīng)聘請有關(guān)部門的權(quán)威專家進行必要的技術(shù)鑒別確認。（5）評估人員要按照現(xiàn)場鑒別確認的結(jié)果對申報資料進行調(diào)整確認。

2、對申報評估觀賞樹木的數(shù)量進行清點核實。一般委托人納入評估的觀賞樹木品種、規(guī)格型號、數(shù)量都不多，而且園林本身的規(guī)模有限，可以進行逐一清點。在核實數(shù)量時，應(yīng)按品種、規(guī)格型號，以棵、株、叢為單位逐一地進行清點核實，不能采用丈量推算、憑經(jīng)驗估計，更不能直接以申報數(shù)為核實數(shù)確認。對已鑒別、清點的委估對象應(yīng)做好明顯的標(biāo)記，防止重復(fù)清點。數(shù)量清點與技術(shù)鑒別確認應(yīng)同步進行，減少重復(fù)工作，提高工作效率。

三、觀賞樹木評估價的確認

1、評估方法——“現(xiàn)行市價法”。

觀賞樹木的價值主要是通過市場交易來實現(xiàn)的，而且用途單一，不由成本及其他因素來決定。因此，觀賞樹木的評估方法一般都采取“現(xiàn)行市價法”。“現(xiàn)行市價法”是以市場相同觀賞樹木（參照物）的現(xiàn)行市場價為比較基礎(chǔ)，用因素差異作調(diào)整來估算評估價值的方法。即委估對象的評估單價，以評估基準(zhǔn)日市場上同類型或相近觀賞樹木（參照物）的市場實際平均單價為依據(jù)，并結(jié)合委估對象的評估目的、地理位置、運輸條件、市場環(huán)境、評估節(jié)令等因素差異作調(diào)整確定。計算公式：評估值[p]=數(shù)量[s]x參照物的市場平均單價[v]x(1±因素差異調(diào)整%)。

2、評估單價確認的一般原則。

一是按照評估目的來確認。觀賞樹的評估價值還要受評估目的影響，同一觀賞樹木用于不同評估目的，其評估價值也不完全相同。一般用于為委托人了解市場價值提供價值參考為目的的評估，委估對象的評估單價一般應(yīng)與市場平均價接近。其中：距離城市遠、運輸條件差的評估單價要低于市場平均價。反之，評估單價要接近市場平均單價。在地理位置、運輸條件等因素相同的條件下，用于為委托人的投資行為提供價值參考為目的的評估，委估對象的評估單價應(yīng)適當(dāng)?shù)陀跒榱私馐袌鰞r值為目的的評估單價，這是為了降低評估和投資的風(fēng)險。二是參照物及參照物的市場平均單價的確定。一般應(yīng)以本地市場確認參照物及參照物的市場平均單價（含委托人近期的實際銷售均價），如果本地市場不足以滿足確認要求，則應(yīng)以外地市場確認。三是要充分考慮觀賞樹木的季節(jié)性。觀賞樹木的移栽受季節(jié)性的限制，評估基準(zhǔn)日在植樹季節(jié)的評估價值一般要高于植樹淡季。

3、評估單價確認。

首先確定參照物及參照物的平均市場單價。評估人員應(yīng)通過多種渠道，廣泛收集市場價格信息，一個委估對象至少要收集市場上5個以上相同觀賞樹的信息資料，并對信息資料進行綜合分析研究，剔除異常信息，從中篩選并確定出一個市場均價，相對比較公允地作為評估的參照物，并以該參照物的平均單價作為評估的比價基礎(chǔ)。市場價格信息的渠道很多，一般應(yīng)先從本地市場收集，包括委托人近期的實際交易資料，在本地市場價格信息無法確認的情況下，再參考外地市場價格信息資料。在實際工作中，（1）要通過審閱委托人的會計資料、合同協(xié)議、管理資料、宣傳廣告等資料，從中了解近期與委估對象相同類型觀賞樹木的實際交易價格。(2）要深入多家交易市場，實地了解市場價格行情，廣泛收集不同商家的市場指導(dǎo)（參考）價格信息。(3）利用網(wǎng)絡(luò)傳媒，從網(wǎng)上收集外地市場交易指導(dǎo)（參考）價和商家對外發(fā)布的銷售指導(dǎo)價。（4）從本評估事務(wù)所過去的評估檔案資料中整理出相同對象的評估單價資料。(5）借鑒本地同行的相關(guān)資料。(6）對所收集到的資料進行綜合分析，研究市場的發(fā)展趨勢，并結(jié)合評估人員的經(jīng)驗綜合考慮確認參照物及參照物的市場價。

其次確認因素差異調(diào)整幅度（%）。因素差異調(diào)整，是以確認的參照物為基礎(chǔ)，將委估對象與參照物的可比因素進行比較，確定兩者差異的程度（%）。在實際工作中，一要客觀地確認委估對象與參照物可比差異因素的具體內(nèi)容。二要對確認的差異內(nèi)容以參照物為標(biāo)準(zhǔn)逐一進行全面的分析比較，確定因素差異的差異幅度（%）。三要綜合分析確認總的差異控制幅度，各項差異因素差異的幅度的總和一般應(yīng)控制在10%左右，最多不超過15%比較適宜，如果超過15%，則應(yīng)考慮重新確認參照物。

（作者單位：四川天成會計師事務(wù)所）