房地產抵押評估的評估方法問題

2008年，深圳房價大幅下跌，一些業主停止向銀行償還貸款，也就是“斷供”。2008年7月中旬，深圳英郡年華、泰華陽光海、半島城邦、澳城等樓盤的業主已經停止向銀行償還貸款。如果深圳的房價持續下跌，“斷供”現象很有可能在深圳蔓延。眾所周知，這將使銀行出現壞賬！

銀行防范房地產信貸風險要從源頭做起，也就是正確評估房地產的抵押價值，從而確定合理的貸款額度。

一、合理評估可保障各方面的合法權益

抵押房地產的價值評估關系到各方面的利益。該價值評估的目標就是要切實保障相關當事人包括抵押人、抵押權人、擔保人以至國家整個金融行業的利益。合理的房地產抵押價值評估結果，應該能夠公正合理地確定抵押人能夠取得貸款的額度，保護其應有的權利；能夠使抵押權人準確地確定抵押物擔保債權的范圍，降低抵押物處置風險，從而保證貸款的安全；能夠使擔保人的受信任度提高，或者增加其利潤收入。對于國家，正確的房地產抵押價值評估結果有利于房地產金融業務的良性循環和金融服務的擴大，促進房地產業與金融業的健康發展。

銀行在開展房地產抵押業務中，安全性原則與盈利性原則曾被認為是互相矛盾的。銀行如遵循保守原則，則會影響銀行的資產盈利性；如放寬貸款條件則導致增大經營風險。但只要對抵押房地產價值予以恰當的評估，就能使銀行資產較好地得到保全，又確保了銀行利潤，達到銀行資產運行安全性和盈利性的統一。

二、房地產抵押評估中常用方法之間的比較

房地產抵押評估中常用的方法有四種：市場法、成本法、收益法和假設開發法。

市場法的關鍵數據是評估時點可比實例的近期交易價格，由此可見市場法著重考慮的是評估時點（大多是目前）的房地產價格，而未考慮評估對象未來的價格走勢。

成本法的關鍵數據是評估對象在評估時點的重置價格或重建價格，而其損耗，無論是實體性損耗、功能性損耗還是經濟性損耗，均是著重于過去，亦未考慮所評估房地產的未來。

收益法評估中強調的是評估對象未來的正常凈收益，其著重考慮的是評估對象價格的未來性。房地產收回成本的正常收益年限一般認為是二十年。如果收回成本年限過長，說明買賣價格過高，房地產市場存在泡沫；如果收回成本年限過短，說明房地產市場還有升值潛力。

在假設開發法中，其關鍵數據無論是開發完成后的價值還是正常開發成本，均是在一個預計的基礎上得出的，即假設開發法清楚地強調了評估對象客觀合理價值的未來性。

歸納起來，市場法和成本法在評估具體過程中注重的是評估對象的“現在時”或“過去時”（成本法中的損耗），而非評估對象價值的“將來時”。這兩種評估方法本身內在的缺陷雖可通過對評估對象的定性分析進行一定的彌補，但其未對評估對象的未來價值進行預測。而收益法和假設開發法在評估中注重評估價值的“將來時”，對評估對象的未來價值走勢進行了判斷，因而對未來的指導性也強。

金融機構信貸業務中，房地產開發貸款、個人住房貸款通常是中長期貸款，金融機構放貸不僅是一個即時的“現在時”行為，也是一個需要對未來負責的、預測性的行為。在評估實踐中，我們也得知，目前，收益法和假設開發法的評估結果通常低于市場法得出的價值，但高于成本法得出的價值，既不過高也不過低。因此，對于金融機構的審慎放貸，合理確定房地產抵押價格和防止信貸資產流失，采用收益法和假設開發法進行抵押房地產的評估更為恰當。

（作者單位：甘肅聯合大學經管學院）