７０年后我們的房子是誰的？

《土地管理法》修訂案將在年內審議。3月底，一份名為《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》(下稱“征求意見稿”)的文件，開始在全國國土廳局系統“征求意見”，在49條新規當中，最受人關注的住宅70年大限到期后“按照國家有關規定自動續期”替換了原來表述明確的“無償自動續期”，預留操作空間的用意明顯。此事經媒體公布后，一石驚起千層浪，各方無不嘩然，有人甚至認為住宅70年的有償續期如果實施，本質上就讓房東變成了租客，買房不如租房。而更多的商品房屋所有者普遍的疑惑是：“70年大限到期后，我們的房子是誰的？”

住宅建設用地使用權續期一直無細則

商品住宅土地使用權限為70年，這要追溯到1990年出臺的《城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，其中規定了建設用地使用權的期限，居住用地是70年，工業用地50年，商業用地40年，綜合用地50年。1994年出臺的《城市房地產管理法》規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用的，應當最遲于屆滿前1年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該塊土地的，應當予以批準。續期后重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。”

但是，這一法規并未明確依照何種規定支付土地出讓金。

2006年，《物權法》出臺，其中第149條規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。”由于具體操作細節比較復雜，分歧和爭論也比較大，《物權法》制定過程中，并沒有更為明確的規定。可以說《物權法》在制定過程時特意略過或者回避了具體操作辦法，只規定了基本原則。

“有產者”之憂

土地使用權續期問題，事實上并非因此次《土地管理法》修訂而產生。

合法的商品房買賣背后，業主都能領到“房屋產權證”與“土地使用權證”。房產證確認的是“房屋產權”，因為房產屬于私人財產，并無期限之說。但在土地國有的現實之下，房產擁有人對房屋賴以棲身的土地卻只有“使用權”。國務院于1990年5月19日頒行的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中，第12條明文規定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物由國家無償取得。”由于房與地不可分割，土地使用權事實上也決定了房屋使用權。這一規定使得商品房的買賣事實上都成了“使用權租售”，業主實為“承租人”，只不過是一次性支付了30年到70年不等的租金而已。盡管2007年《物權法》的出臺明確規定了“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”卻并未明確是“無償”還是“有償”。而如今關于《土地管理法》征求意見稿所引發的70年有償自動續期之爭，實則是在《物權法》通過之際就已埋下了伏筆。

在權利意識深入人心的年代，即便是對未來的權利，公眾也有著極大的現實訴求。不要說現在有些商品房的土地使用權本身規定就遠遠低于70年，即便是擁有70年土地使用權的住宅，在商品房開發銷售周期相對漫久的語境下，業主的土地使用年限也大大縮水了。也就是說，住宅70年使用權的續期問題，并不是一個遙不可及的權利實現問題。

買房還是租房？

買房還是租房？面對這個問題，我相信大多數的中國人都會選擇買房，即使窮極一生，也會攢錢或貸款買套房子。尤其是在現有的戶籍制度下，那些暫住在異鄉的人們。因為在國人的觀念里，買房是屬于自己的，租房則意味著一直漂著，安全感缺乏。

住宅只有70年產權，這個讓老百姓鬧心的事兒一直如鯁在喉。而在此次《征求意見稿》的爭論中，有人則感慨，買房不如租房劃算，即使買房到頭來只不過是提前交納了幾十年的房租。仔細想想，在短短的享受期之后，你還得花錢才能繼續享用，現在已經有傳言說北京將按1300元/平方米的價格續期，要是貸款買房，加上貸款的巨額利息，整個帳算下來，不比租房更合適。而一旦“有償續期，政府定奪”的規定被年底通過的《土地管理法》確定下來，不管是買房還是租房，就都將變得沒有那么安全感了。事實上，一般商品住宅從開發到銷售，周期通常為1至3年。也就是說，當購房者變為業主時，其擁有的有效住宅土地使用權根本無法達到70年之久。要是再碰上個倒霉的開發商，整個開發銷售周期還將拉長。對于那些購買二手房的人來說，享受土地使用權的期限就更短了。而且，現在有些商品房的土地使用權本身規定就遠遠低于70年，加上開發耗費的時間，業主的土地使用年限已經縮水。

在海外的大多數國家，一旦持有就是永遠，完全尊重“物權私有”的本質，國外完善的稅收體系來實現這一措施，每年根據房屋評估價值的6-10%(美國）不等征收，這才是真正意義上的不動產的內涵，而由此推導而生的國外房地價格其實不高，而國內價格要高很多，無限期區域投資的困境凸顯，也許這是導致部分人士海外置業的根源。70年產權的體現的是土地的絕對國有化，同樣這也是新中國最有力的擊碎封建私有化的籌碼，也是讓地主階層崩潰的武器。可在今天，這一切都在變化，隨著國民物質及消費的豐富，對自我價值進行重新評估，70年產權的變革已是必然，由此，這不是一場簡單的意見征詢，而是一場很復雜的大系統工程。

人無遠慮，必有近憂。事實上，住宅70年后無論是否無償續期，都是一個迫切需要予以明確的問題，而不能等到幾十年后再明確，因為每一個擁有私人住宅的人，都迫切想知道自己未來的權利幾何，所購房產實際價值幾何；每一個打算買房子的人，也都迫切想知道自己現在的付出是否劃算，做那么久的“房奴”是否值得。進一步說，明確住宅未來續期問題，還將會影響目前的樓市走向、房價走勢、房地產業的發展前景、政府土地財政的調整規劃等諸多方面。所以，住宅續期問題不該是一個未來議題，而是一個迫在眉睫的議題，我們仍需追問“70年后我們的房子是誰的”？

文/雷米

編輯/梁崢

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“70年大限”表述變遷

●1990年國務院公布的《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，各地方政府對居住用地出讓大都按照70年的最高期限審批。

●1994年，全國人大常委會通過了《城市房地產管理法》，規定房產土地使用權到期，房產所有人必須提前一年申請續期。這一規定，在2007年被 《物權法》“自動續期”的規定取代。

●2008年，國土資源部起草了《土地管理法草案》，對于公眾關注的70年使用期，明確表述為“住宅建設用地使用權期限屆滿的無償自動續期”。

●2009年3月，《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》開始在全國國土廳局系統“征求意見”，相比于“草案”，“征求意見稿”以“按照國家有關規定自動續期”替換了“無償自動續期”。

2009年修訂意見稿新規

●住宅70年大限到期后，按照國家有關規定自動續期。

●農村集體建設用地要有條件流轉，不得改變土地用途。

●商品住宅建設應當使用國有建設用地。

●國家將建立土地調查制度、統一的土地登記系統，而且土地登記資料也可以依法進行公開查詢。

●非住宅用地將采用有償方式續期，并且要求提前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回土地的以外，應當予以批準。

●對于政府因社會公共利益收回的土地，將采用無償的方式，至于地上物以及設施則按照評估的價格進行賠償。