用價(jià)值投資的理念買房

現(xiàn)在的樓市有種現(xiàn)象很普遍：房?jī)r(jià)漲了不滿意，降了也不滿意；不怕房?jī)r(jià)高，就怕自己虧。如何對(duì)這種現(xiàn)象進(jìn)行解讀并有效指導(dǎo)買房?記者采訪了中國指數(shù)研究院指數(shù)研究中心總經(jīng)理陳晟先生。

陳晟認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲，許多人買不起房，自然怨聲載道；房?jī)r(jià)下降，在高位買房的人覺得吃了虧，也是非常不滿意。房?jī)r(jià)高了并不可怕，大不了不買，反正買不起的又不是我一家，虧就非常可怕了，這時(shí)候就有了比較：為什么偏偏就我倒霉?孔子說過。“不患寡而患不均，不患貧而患不安”，講的就是這種心理。為了在買房之后不后悔，需要在買房的過程中引入價(jià)值投資的理念。簡(jiǎn)單地說，就是要選購具有良好的價(jià)值升值空間和抗跌性能的房子，并且盡可能在價(jià)格低位時(shí)入市。

因勢(shì)作價(jià)值判斷

陳晟指出，我們不能寄希望房?jī)r(jià)有多低，但是可以挖掘和發(fā)現(xiàn)別人注意不到或暫時(shí)忽略掉的價(jià)值。這些價(jià)值可以是隱性的，可以是潛在的，可以是對(duì)所有人都存在的，也可以是對(duì)特定人群或個(gè)人才有的。

在不同的樓市形勢(shì)下。價(jià)值判斷的標(biāo)準(zhǔn)并不一致，形勢(shì)好時(shí)主要看升值空間，形勢(shì)不好時(shí)主要看抗跌性，因此要采用不同的價(jià)值判斷方法，

在樓市情勢(shì)好時(shí)，可采用經(jīng)緯投資法。一般以“環(huán)”為界限，選出同環(huán)內(nèi)比其他項(xiàng)目?jī)r(jià)格稍微低的項(xiàng)目，將它們連成經(jīng)線。然后，看有哪些交通干線、學(xué)校、體育場(chǎng)所經(jīng)過這里，構(gòu)成緯線，其交匯越多價(jià)值越高，

在目前的情況下，消費(fèi)者適合選擇最大悲觀法，看這些樓盤是否具有關(guān)鍵的抗跌特征，謹(jǐn)防最壞的狀況出現(xiàn)——成為爛尾樓。樓盤要有稀缺性，如在北京市場(chǎng)上走高端路線的星河灣，在市場(chǎng)房?jī)r(jià)普降的大背景下，雖然價(jià)格沒有上漲，但下降幅度很小，表現(xiàn)很穩(wěn)定，這就是稀缺性的表現(xiàn)，再如奧運(yùn)特色的國奧村，從2008年初到年底逆勢(shì)上漲了18.5％。開發(fā)商要有一定的實(shí)力，形成了良好的品牌，有較高的美譽(yù)度。小的開發(fā)商由于資金等原因出現(xiàn)爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)較大，即便被其他公司并購，也可能出現(xiàn)不履行原有承諾的情況。

低位入市有依據(jù)

在選定了有價(jià)值的樓盤之后，就要把握正確的出手時(shí)機(jī)。陳晟認(rèn)為，影響房?jī)r(jià)的因素很多，樓市泡沫能夠擠掉多少，不得而知。但是判斷一個(gè)樓盤的價(jià)格是否接近合理，當(dāng)前在業(yè)內(nèi)還是有一定標(biāo)準(zhǔn)的，就是與2007年6月該區(qū)域同類型住房的房?jī)r(jià)作對(duì)比，看是否降到了當(dāng)時(shí)的水平。因?yàn)?007年6～12月，房?jī)r(jià)上漲了30％，這么快的暴漲幅度肯定需要一定的修正。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)也是目前消費(fèi)者容易接受的，不要看其他樓盤降了多少，要堅(jiān)守自己的投資置業(yè)理念。

對(duì)于具有剛性需求的購房者來說，2009年6月份可以作為另一個(gè)重要的界點(diǎn)來觀察，看經(jīng)濟(jì)形勢(shì)怎樣，如果到時(shí)再?zèng)]有好轉(zhuǎn)的跡象，“傾巢之下，焉有完卵”，不妨再等等，如果經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，就是考慮出手的時(shí)候了。對(duì)于改善性需求或投資類的購房者，除非對(duì)房?jī)r(jià)的未來走向有很大的把握，否則應(yīng)該相對(duì)謹(jǐn)慎，提供一個(gè)參照標(biāo)準(zhǔn)，在1997～2008年，有3年的調(diào)整，4年的發(fā)展，還有4年快速的、甚至是超過預(yù)期的發(fā)展。因此保守估計(jì)，現(xiàn)在的調(diào)整期還會(huì)再長(zhǎng)。